wework估值（WeWork:4年巨亏300亿要来上市了）
wework估值（WeWork:4年巨亏300亿要来上市了）WeWork成立于2010年。公司的业务模式可以简单概括为以长约租下办公空间，改造成自己的办公社区，然后向客户公司或个人销售工位。一、办公租赁的中间商WeWork的大名风云君早有所耳闻：风云君刚在民宅里开始创业的时候，也曾四处寻找过符合“既要又要”原则的办公场地。WeWork这是一家美国的共享办公空间公司，跟国内的创业孵化器、众创空间、共享办公都有点像。或者说，国内这些模式就是从人家那里“创新”来的。恰好，公司最近披露了招股书，风云君赶快来解读一下。
-Tips：下载【市值风云APP】，精彩内容抢先看--
原标题：4年巨亏300亿的共享办公鼻祖WeWork要来上市了：“烧钱率”与现金流的生死之战
作者 | 小鑫
流程编辑 | 小白
WeWork的大名风云君早有所耳闻：风云君刚在民宅里开始创业的时候，也曾四处寻找过符合“既要又要”原则的办公场地。
WeWork这是一家美国的共享办公空间公司，跟国内的创业孵化器、众创空间、共享办公都有点像。或者说，国内这些模式就是从人家那里“创新”来的。
恰好，公司最近披露了招股书，风云君赶快来解读一下。
一、办公租赁的中间商
WeWork成立于2010年。公司的业务模式可以简单概括为以长约租下办公空间，改造成自己的办公社区，然后向客户公司或个人销售工位。
公司在美国的租约平均初始期限为15年。
根据招股书中披露的内容：一处办公空间从签约到正式开业需要6-12个月，从开业到收支平衡需要6个月左右。
除此之外，WeWork还有一种模式是在相关国家成立合资公司，按营业收入收取一定比例的管理费。
目前，公司在北美、拉丁美洲和EMEA（欧洲、中东、非洲和澳大利亚）的办公社区为直营模式，在亚太地区则是成立合资公司，并收取8%的收入（注：印度为12%）作为管理费用。
相比传统办公租赁，WeWork的优势有以下几点：性价比高、租期比较灵活、可以根据需要扩大或缩小租赁空间（最小为一个工位 ）、不用装修、可以更换到其他WeWork办公社区。
对于个人和小公司来说，性价比高、不用装修比较有吸引力。这就是风云君创业之初的“既要又要”痛点。
对于大公司或者跨国企业来说，租期灵活、可以更换到其他WeWork社区就很重要了，省去了进入新市场时寻找办公室的成本。
当然，WeWork强调自己做的是Space-as-a-service（空间即服务），并在销售工位的基础上提供定制化等增值服务。
你看看，啥只要后缀是-aaS，那逼格立马就不一样了！
二、收入保持高增长
2019年上半年公司收入为15.35亿美元，同比增长101%，依然保持高增长。2018年公司营业收入为18.22亿美元。
公司的收入以会员资格费和和服务收入为主，2018年占到总收入的93.2%，其他还有管理费等收入。
截至2019年6月底，公司在全球111个城市开展业务，拥有528个办公社区。
客户可以是个人或者公司，购买的服务被称为会员资格（membership），包含使用一个工位或者一间办公室的权益，并按照使用时间收费。
（来源：WeWork官网）
截至6月底，公司运营中的工位数量共有60.4万个，比2018年上半年同比增长101%。
6月底已售出的会员资格达到52.7万个，同比增长96.6%。其中企业会员（注：定义为超过500个员工）资格占比达到40%。通常来说，企业会员比个人会员更倾向于签订长期合约。
在增加工位和会员的基础上，公司还提供更多类型的产品和服务以提升毛利率。
会员资格费和服务收入除以期末已售出会员资格数近三年呈下降趋势，其中2018年为4230美元。
另一方面，每增加一个工位的资本开支也有所减少，2019年上半年为3661美元。
三、近三年开业入住率有提高
截至2019年6月，处于寻找、签约、建造中的工位数量分别为72.4万、32.7万和19.5万个，合计124.6万个，约为公司运营中的工位数量的2倍。
公司的办公社区在开业24个月之后，入住率会趋于稳定，公司称之为成熟办公社区。截至2019年6月，成熟办公社区的平均入住率约为89%，公司30%的办公社区是成熟办公社区。
2016年以来，WeWork新开业办公社区的入住率不断提高。其中开业时的平均入住率在2018年达到52%，同时开业后6个月的入住率达到84%。
这意味着公司可以在开业初期就可以收取较以往更多的会员费。
同时，客户留存率保持得不错。对于在2017年12月1日已经成为会员的客户，到2018年12月1日购买的会员资格数量又增加了19%。
公司的在手订单金额依然保持高增长，2019年6月末达到40亿美元。在手订单金额包括了所有不可取消的客户合同义务，代表公司未来能够实现的收入。
四、亏损幅度依然较大
公司2018年经营亏损率同比有所改善，经营亏损为16.91亿美元。2019年上半年经营亏损率为-89%，同比没有变化。
2016年至2019年上半年，公司累计亏损41.95亿美元，折合人民币约300亿元。
对于投资者来说，最为关心的除了利润，还有公司的每一笔费用是否花得值。
2018年公司营业支出中，与办公社区直接相关的办公社区运营费用和开业前运营费用占到了总支出的53%，三大费用加上增长和新市场开拓费用合计占比35%。
折旧与摊销占营业支出的9%，其他运营费用占比3%。其他运营费用与公司收购的Meetup等公司的运营支出有关。
从近三年营业支出占收入的明细来看，办公社区运营费用占比从2016年的99%下降至2018年的83%。
这是一个好的信号，意味着刨掉公司层面费用的办公空间盈利能力有所改善。
开业前运营费用占比略有下降，与公司新增工位的平均资本开支下降有关。
营销费用的增长提高了开业初期的入住率。
增长和新市场开拓费用对于收入增长则是必需的。
管理和行政费用率的大幅波动是由于公司在2016、2017和2018年分别支出了1740万、2.61亿和1800万美元的股权激励。
折旧和摊销占比比较稳定。
五、上市可能是一个必选项
从创业公司常用的指标“烧钱率”（经营活动现金流净额减去投资活动现金流净额）来看，公司基本靠融资来覆盖现金流出。现金及现金等价物存量不足以覆盖烧钱率。
2018年，公司负债中增加最多的三项分别为递延租金、长期借款和可转换关联方负债，使得公司的资产负债率从44.9%大幅增长至72.7%。
（从左至右两列分别为2017年和2018年）
如果公司上市之后，这些可转换债权通过转股方式退出，公司的资产负债率将降至61.7%。
截至2018年6月底，公司未来需要支付的最小租金合约义务为472亿美元，而2018年经调整EBITDA（注：去除股权激励的影响）为亏损11.72亿美元。
公司亟需上市来获取更多资金。
以上内容为市值风云APP原创
未获授权 转载必究
邮箱：mvlegend@163.com / yangfeng562933
市值风云APP
买股之前搜一搜！
