买房开发商最怕的问题（购房必看这么验收房子）
买房开发商最怕的问题（购房必看这么验收房子）（5）皮锤（4）水平尺（1）购房合同（2）5米卷尺（3）水桶
买房子是人生大事，马虎不得。给您如下提供的验收项目和办法，不但能让您住个放心房子，您还可以狠狠杀价！
前期准备
1、查看合同：应该仔细看一看合同中的有关约定，充分了解哪些标的物是开发商必须交付的。合同条款是进行验收的依据。必要时查看笔者发表的《购房必知：何谓房产的五证二书三表》
2、验收时要带的工具/资料：
（1）购房合同
（2）5米卷尺
（3）水桶
（4）水平尺
（5）皮锤
一、验面积
从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
二、验层高
验层高如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。
1）减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。
2）虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。
3）在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
三、验装修
1、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；
2、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏；
3、木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；
4、门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固；
5、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；
6、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；7、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
四、验管道
1.验管道这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
2.暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的坡度一般为1％。供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面2至3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。冬季供暖温度不允许出现低于14℃的现象；
3.自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；
4.此外，冬季入住时正好可以检查暖气的供暖情况，看暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的坡度一般为1％。供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面2~3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。
五、验电路
1.应检查一下开关、插座的牢固程度，电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设；
2.电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；
3.电路容量是否足以负荷电器设备；墙上的电源面板是否足够，位置是否合理，厨、卫的电源是否安全；
4.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，各种电路、闭路电视、电话插座的位置等除了检查通电情况，还得用试电笔看看是否漏电。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
5.水、电、煤气等小配套是否已到户，电视、电话、网络端子是否齐全。
6.验水电。首先是验一下房屋的水电是否通了。如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。
7.电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；
8.距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；
9.卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；
10.电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。
11.应检查一下开关、插座的牢固程度；
12.配电箱没锁，而且门关不上。
13.插孔探头要点清：如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。
14-1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；
14-2应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
14-3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；
14-4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；
14-5电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
14-6对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；
14-7配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
14-8配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。
六、验门窗
1.门的开启、关闭是否顺畅，要留意门身平滑与否；
2.要试开门锁，看看锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便；
3.门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音；
4.入户门、房门的插销、门销是否太长太紧；
5.门与门框的间隙要适中，小了太紧，大了漏风，如果防盗门的铁栏间隙太宽就不能起防盗作用；
6.留意门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，铺了砖或地毯后，开门可能会有问题。
7.阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
8.入户门的厂家服务承诺书上说：“换锁芯、加门档等都需收费。” 谁出钱？
9.窗框属易撞击处，框与墙接缝处一定要密实，不能有缝隙；
10.窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅；
11.窗户玻璃是否完好，玻璃与窗框的附着是否牢靠；
12.窗台下面有无水渍，防止窗户漏水。
13.验收窗的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。
七、验墙壁
1.环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整，外墙内侧面出现的细小裂缝一般是保温层引起的；
2.墙角线是否平直、均匀，墙面抹灰是否均匀、光滑（若有较大、较粗的颗粒或明显印迹，说明粉刷质量低）；若是喷塑，要看墙面整体性，色点大小均匀为好，墙纸、墙布上要不留气泡，纸与纸、布与布的交接处以平整为好；
3.看墙时，还要注意相关位置有没有空调管孔；
4.墙身、墙角相接处有无水渍。裂痕？
5.墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
6.必须查看空调冷凝水管是否堵塞，以免装修后返工。办法为注水实验。
7.要检查外墙有无大面积空鼓和裂缝。因内墙一般要更改，无需仔细查看。
8.房屋的结构有无损坏现象，一般在顶层墙体易出现温度裂缝，其形态为45度斜裂缝，现浇的钢筋混凝土阳台栏板易出现竖向裂缝；钢筋混凝土墙体内保温的竖向裂缝属于正常现象；
八、验地平
1.地板有无松动、爆裂、撞凹，行走时是否吱吱作响；
2.地板间隙是否太大；
3.地脚线接口是否妥当，有无松动；
4.踢脚要看高度否合理，是否能保护墙体不受污染；
5.看木条接口是否平滑，有否凹凸不平。
6.验地平 其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。 ） 因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。
九、验顶棚
1.顶上是否有裂缝，一般来说，在安装预制楼板上的建筑与房间横梁平行的裂缝，属质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；
2.看顶部是否有麻点，这种麻点专业称”石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致，如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响；
3.顶棚有无水渍、裂痕，如有水渍，说明有渗漏之嫌，如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的；
4.特别留意厕所顶棚是否有油漆脱落或长霉菌；
5.顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声；
6.顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。
十、验厨房（含装修）
1.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平，墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块必须砌实不能有裂痕，不能空鼓；
2.砖缝有无渗水现象；
3.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗；
4.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅；
5.自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；
6.开头橱柜门，看看是否方便，还要看看开门后，厨房通道是否畅顺，橱柜高度是否便于取存物品；
7.有些楼房使用的是不锈钢洗盆，这种盆的下水管如漏水，肉眼不易找到破口，可以用手顺着管子摸一下，干爽就可以了；
8.管道设备要看其是否通畅，供水管的材质如何，有无锈迹，若供水管采用铜管，可安全使用50年；
9.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，能否顺利开合。
10.装修前必须做卫生间底、顶板的盛水试验。验防水。这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
11.在卫生间放点水试试地漏，洗脸盆的下水管如漏水，肉眼不易找到破口，可以顺着管子摸一下表面上是否渗水。另外，对小区的自来水水质、各种电路、闭路电视电缆、电话线插座位置等也应做细致了解，以免日后有麻烦。如果你对房子不在行，可以委托专业建筑监理公司帮助检查、验收。如发现损坏情况应记录下来交售楼方尽快维修，必要时可拍照。
12.重点看厨卫：厨房、卫生间是一个家庭中硬件设备最多，最容易出毛病、而且不好维修的地方。而厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。一般发展商在交房前都做过24小时闭水试验，但不能排除在后期施工中，由于布线走管道等使防水损坏的可能，因此，购房人应该再做一次闭水试验。如果是已装修的厨卫，还要注意查看一下地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，否则入住后你将面临一手拿喷头、一手执扫把的沐浴情景；应查看厨卫设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符，地面、墙身的瓷砖是否符合承诺，厨房墙身磁砖是否够1．5米高，上、下水、灶具排烟是否通畅等。
十一、验卫生间（含洁具）
1.裂痕有时细如毛发，要仔细观察，厕、浴具有无裂痕，包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象、排水顺畅与否；
2.坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，坐厕的水箱如果渗水，容易出现锈迹，冲厕水箱有无漏水声，水箱就是6升节能型的，因为水价继续上涨，而楼房最废水的地方，就是马桶冲洗；
3.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；
4.卫生间内是否有地漏，卫生间地面与已安装完毕的地漏的标高是否吻合，地漏的篦子一般低于地面5毫米，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内；
5.上下水管道有无渗、漏、堵现象，出水口内会不会留有较多的建筑垃圾；
6.看洗面台的台面打磨修饰是否光滑；
7.水龙头位置是否合适，下方的排水管是否通畅也要亲手试一试；
8.已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯；
9.卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；
10.距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。
11.供水管的材质?上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
12.量厕所下水孔的墙距
13.放置洗衣机位置的地面应有防水措施；
14.已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封
堵措施，还应设置返水弯；
十二、其它
1.再者，发展商所提供的装修材料和品牌是否和合同约定的一致。若开发商有赠送家具、电器，则要点算家具、家电用品及配件是否齐全及完整，有没有发票、保修证等；当然，还要试试它们是否操作正常。如发现有任何损毁，应立即记录下来，作为依据。
2.居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
3.自来水水质怎么样？
4.其他项目事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。
5.据了解，现在担任民间验房师的主要是熟悉土建和装修的工程师，还有一些经验丰富的建筑工人，他们熟悉各种建筑的结构、特点，甚至懂得一些作假的手段，开发商的许多“技巧”躲不过他们的“火眼金睛”。一位近来很忙的民间验房师告诉记者，他的特点就是有啥说啥，让建筑商、开发商没法藏猫腻，购房人对他们很信任。
附件：
《建设工程质量管理条例》中的规定房屋在正常使用条件下的最低保修期限根据2000年1月30日国务院第279号令《建设工程质量管理条例》中的规定，房屋在正常使用条件下的最低保修期限为：
（一）基础设施工程，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；
（四）电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
（五）建设工程的保修期是指自竣工验收合格之日起计算。
