三十年楼龄的房子以后能卖掉吗（现在买入20年楼龄的房子）

三十年楼龄的房子以后能卖掉吗（现在买入20年楼龄的房子）天河学位 三房的单价底是6万，以低配旭景为代表，以华景小六期为代表，底则为7，海珠学位 三房的单价底为5万，以荟贤大厦、宏宇广场罗马假日、润汇大厦为代表。至于你排除新世界凯粤湾、万科柏悦湾青睐天河东，我可以提供它们这一轮2020年3月-2021年9月广州分化行情的走势，你大概就更加坚定了。地段：学位的本质是优质中产的聚集，而优质中产显然不会去郊区聚集的，也就是说除了荔湾，你回头看看，哪一家主流学位房不是占据了核心地段？供应：学位房具有天然锁定供给的属性，正常一套商品房最短持有年限为2年，而一套带有居住属性的学位房则是最短6年(没有居住属性，打摸查擦边球的学位壳例外），正常情况下，广州主流学位房的常年平均供应量为，天河北600套左右，华景 天府路500套左右，天河东有直升较好初中的供应低于250套，而海珠工业大道北 昌岗中路 江南大道中夹成海珠传统教育老区，因为是老区，在不牺牲居住体验的情况

广州 | 中山大学

24号解答如下：

问题一：500万 学位 三房选择很少？

先上结论：学位 三房，在哪个一线城市都是稀缺品。

地段：学位的本质是优质中产的聚集，而优质中产显然不会去郊区聚集的，也就是说除了荔湾，你回头看看，哪一家主流学位房不是占据了核心地段？

供应：学位房具有天然锁定供给的属性，正常一套商品房最短持有年限为2年，而一套带有居住属性的学位房则是最短6年(没有居住属性，打摸查擦边球的学位壳例外），正常情况下，广州主流学位房的常年平均供应量为，天河北600套左右，华景 天府路500套左右，天河东有直升较好初中的供应低于250套，而海珠工业大道北 昌岗中路 江南大道中夹成海珠传统教育老区，因为是老区，在不牺牲居住体验的情况下供应100套左右。

以上数据是提醒大家千万不要因为自己是局内人而忽略了学位 三房的价值。

至于你排除新世界凯粤湾、万科柏悦湾青睐天河东，我可以提供它们这一轮2020年3月-2021年9月广州分化行情的走势，你大概就更加坚定了。

天河学位 三房的单价底是6万，以低配旭景为代表，以华景小六期为代表，底则为7，海珠学位 三房的单价底为5万，以荟贤大厦、宏宇广场罗马假日、润汇大厦为代表。

也就意味着天河学位三房的底为450万 ，海珠为400万 。

底代表的是低配，前面我花篇幅介绍它们的供应量是跟你打包票，它的增值保值流通性没问题，至于要不要再加杠杆，取决于你对你未来收入的预估，现金流的预估。如果现金流没问题，你可以在天河东部按以下顺序向上买，在现金流没问题的情况下，向上买房是第一大原则，顺序如下：

城市假日>中海康城>苹果城（南国嘉园）>旭景=东圃广场>天雅居=天河广场

但如果你要把学位放在第一位，就考虑以7w单价为底的华景小六期。

问题二（楼龄问题)

楼龄是否偏大，自己再持有5-8年后是否难出手的问题，在2000年开始房改，第一批房改上市交易V.S新的商品房入市，有关于它的辩论赛其实已经持续超过10年了。

尤其在广州这一轮分化行情后我被经常问到。这个问题的核心本质是面对已经分化涨过一轮的网红盘，价格经历了回调，表现上价格我们已经能接受，但剩下的楼龄纠结其实还是价格V.S楼龄是否具备性价比的问题。你问问自己如果现在美林卖7万，你会介意它的楼龄吗？你甚至会安慰自己它是板块内的次新。

理性的判断具体楼盘的楼龄是否偏大，要结合板块是否已经是成熟的存量市场。

成熟存量市场的界定条件是：

1.没有新增土地供应，如果有，地价会基本与周边二手价格持平。

2.板块核心范围地段基本已被二手房占据，之后推出的新盘，地段一般。

3.板块的二手市场已经形成，且至少经历了一轮行情，被百姓用钞票投过票。

用以上的三个条件，你去判断现在广州或者其他城市核心区域，你会发现10年内算绝对稀缺，绝对次新。15年内算次新。25年内都算当打之年。至于贷款问题，随着主城区一些二手楼盘的楼龄上去后，你会看到银行其实也相应放开了贷款年限，只要贷款没问题，只要银行认，流动性就没问题。而以主城区房产为抵押，30年的超长期贷款，在超长期利率走低的背景下，锁定长期大幅息差，这笔生意哪家银行不想做？

问题三：学位暴雷

目前学位暴雷都是因为17-18年生育高峰导致，延伸出的便是20年之后的幼儿园暴雷以及21年开始预警，23-24年开始暴雷，解决暴雷的方式各地都一样，就是按房产证出证时间排序，叠加新生儿在19年之后锐减，到你小孩入学的时间，这个问题不大，至于天河作为唯一一个直升的行政区，连海珠也在学习，加大直升的比例，会不会取消直升，我只能猜测，这个猜测不构成选酬建议，我认为天河还是会延续直升优势，尽可能的把优质中产留在天河消费，而不是回流到越秀。

总结：

学位房的价值根源有以下四点：

1.稀缺资源选择权（地段生）

2.上学便利性（参照外国私立学校周边社区）

3.宜居性（户型，朝向，楼龄，是否电梯，小区环境）

4.发展性（地段，学位加强）

在学位需求高峰期，第一点、第二点溢价，在一轮行情开始，第四点走板块平均行情，这一点不会比有显著增量的板块高，报酬便是你获取的教育资源。第三点则在板块平均行情之上走分化行情，楼龄与封闭小区是价值高点。

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