杭州小户型公寓值得买吗（杭州红盘难摇）

杭州小户型公寓值得买吗（杭州红盘难摇）2020年，这一趋势未发生改变。去年杭州市区新房共成交140950套，其中非住宅成交了29611套，占比进一步降低至21%。而到了2019年，杭州市区非住宅成交量为33852套，在当年新房总成交量中的占比直线下滑至24%。从32%下降到21%，新房市场非住宅成交量连年走低酒店式公寓作为非住宅，在杭州的新房成交量占比中是连年走低的。钱江晚报购房宝数据统计，2018年杭州酒店式公寓销售火热，位于钱江世纪城板块的酒店式公寓项目O纪元以将近2000套的成交量斩获当年杭州市区单个楼盘的销售套数冠军。当年杭州市区（含临安、富阳，下同）非住宅成交量44811套，在新房总成交量中的占比达到32%。

钱江晚报·小时新闻记者 吴佳怡 徐叔竞

图源：视觉中国

杭州“1·27”楼市新政出炉后，“钱报杭州房产”微信公众号后台收到了不少粉丝咨询：新政后失去了一张“房票”，酒店式公寓是否可以成为替代品？

过去两年，杭州住宅风头太盛，酒店式公寓较少受到关注。那么这两年，酒店式公寓市场究竟发生了怎样的变化？钱报记者整理数据，进行了一番研究。

从32%下降到21%，新房市场非住宅成交量连年走低

酒店式公寓作为非住宅，在杭州的新房成交量占比中是连年走低的。

钱江晚报购房宝数据统计，2018年杭州酒店式公寓销售火热，位于钱江世纪城板块的酒店式公寓项目O纪元以将近2000套的成交量斩获当年杭州市区单个楼盘的销售套数冠军。当年杭州市区（含临安、富阳，下同）非住宅成交量44811套，在新房总成交量中的占比达到32%。

而到了2019年，杭州市区非住宅成交量为33852套，在当年新房总成交量中的占比直线下滑至24%。

2020年，这一趋势未发生改变。去年杭州市区新房共成交140950套，其中非住宅成交了29611套，占比进一步降低至21%。

杭州贝壳研究院的数据显示，2020年是近5年来杭州新房成交量中非住宅成交占比的新低。

非住宅成交占比之所以连年下降，一方面是受到“限酒令”的影响。2018年4月，杭州重启“限酒令” 要求新出让商业地块的产权分割最少300㎡，这导致小户型的酒店式公寓供应减少。

另一方面，住宅限价，而商业地产不限价。近年来酒店式公寓价格水涨船高，很多酒店式公寓的单价甚至已经达到同区域住宅价格的2/3，相比之下，住宅的性价比要高得多。此外，不少酒店式公寓还存在无法落户、商用水电、不通天然气、物业费高昂等缺点。

因此，有购房资格的人一般都首选住宅，而非酒店式公寓。

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二手房市场上，酒店式公寓很难转卖

到了二手房市场，酒店式公寓的成交量就更少了。从杭州贝壳研究院提供的数据来看，去年杭州市区二手房成交量突破10万套，其中非住宅成交5881套，占比仅5%。

其中，有8个酒店式公寓楼盘去年二手房签约套数超过100套，其中签约量第一的是萧山宁围的盈和清机大厦，去年签约了436套；万科未来之光签约了281套，排在第二；离盈和清机大厦约1公里远的O纪元，去年二手房源签约了157套，位列第四。

近日，钱报记者来到O纪元现场，这里目前正在新房交付中。O纪元的一位工作人员告诉钱报记者其二手酒店式公寓大量成交的原因。该工作人员解释说，O纪元共有两幢楼，其中一幢是层高3米的平层公寓，前两年就卖掉了，另一幢是层高4.2米的双钥匙户型。因为O纪元所有房源备案价是一批领出的，而双钥匙产品的成本远高于平层，为了提高售价，公司便统一将那幢双钥匙房源转入股东名下，通过二手签约的方式卖给购房者。

从成交数据来看，盈和清机大厦、飞鸟客、鼎创财富中心等均为“特殊情况”的二手房交易。这些特殊情况有类似O纪元这样的“提价”操作，也有因为地块性质原因而由公司统一转让打包，但这些成批签约的二手酒店式公寓，均非散户购房者交易。

刨除这些“打包操作”的交易，二手酒店式公寓的成交占比可以说微乎其微。酒店式公寓由于其特殊性，在二手房交易时，需要缴纳增值税、契税、个税、土地增值税等多项税费，七七八八加起来，比住宅二手房交易所需缴纳的税费高出一大截。

因此，二手酒店式公寓想要转手成交并不容易，大部分购房者都将其作为长线投资产品，用于出租赚取收益。

一位中介经纪人告诉记者，真实的二手酒店式公寓常年来成交量十分低。杭州一位业绩优异的二手房经纪人表示，在其保持两年“门店销冠”的时间里，未能成交一套酒店式公寓。“住宅房源只要价格合理就不愁成交，酒店式公寓几乎很少有人接手。”这位经纪人如是说。

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好地段的大平层公寓，具备改善居住的功能

前些年，房企开发酒店式公寓，基本是冲着投资客去的，以小户型为主，便于出租，甚至一套LOFT可以被分割成多套出租房源，“双钥匙”、“三钥匙”的说法，代表你买这套酒店式公寓，有两间房、三间房可以出租。

但去年的杭州楼市，“300㎡大平层”酒店式公寓意外走红。据钱江晚报购房宝统计，在2019年，杭州300㎡以上的大平层公寓，成交套数仅个位数；然而到了去年，光6月份的成交量就突破了百套。

如钱江世纪城的观云钱塘城，去年共成交了187套房源，套均面积320㎡，套均总价1750万元；城东新城的龙湖滨江东潮府，去年一共成交了133套，套均面积308㎡，套均总价932万元。人气主播薇娅等网红纷纷下单，更是给大平层酒店式公寓添了一把火，不少总价不菲的酒店式公寓甚至连看房都要预约。

这些大平层酒店式公寓又分两类，一类以地段稀缺性制胜，如可以看到一线江景，看到钱江新城的“日月同辉”；一类主打改善居住，单价相比住宅有明显优势。

住宅限价下，开发商为节省成本，精装标准普遍不高，为了加快周转，即便改善房源，户型也普遍不大。因为将总价控制住，就有更大的客群，能够更快售罄。

对于居住面积、精装修档次有要求的改善型购房者而言，精装标准高的大平层酒店式公寓在某种程度上成为“豪宅”的替代品。毕竟，900万元在二手豪宅市场，可能只能买到100多㎡，却能买到300㎡的高档精装大平层。

于是，当下的杭州酒店式公寓市场分成了两种。一种是以投资、收租为目的，产品往往是LOFT，可以做成多间房出租；另一种主要用于满足居住功能，地段较好，精装档次高，大户型如明石路地铁站的东潮府，中小户型如打铁关地铁站的苏荷汇。

购房者要根据自己的需求，进行不同的选择。

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