现在买房只给一个不动产权证吗（全款买房居然无法办理产权证）

现在买房只给一个不动产权证吗（全款买房居然无法办理产权证）原本以为向法院申请强制执行就能等着办理产权证的小张，却被执行法官又泼了一盆冷水。原来，小张虽然仲裁胜诉了，但是小张申请执行过户的房子上面现在有建筑公司申请的查封，在这个查封解除之前，房子过户的事情只能先暂时放一放，等查封解除了才能执行过户。而要让建筑公司解除查封，还需要小张向查封的法院申请执行异议，法院如果认为小张有排除执行的合法权益，法院就会解除查封。让本来长舒了一口气的小张万万没有想到的是，仲裁调解书生效后又过了30天，开发商并没有履行承诺，小张也并没有如愿以偿地拿到那本梦寐以求得产权证书。小张愤而向法院申请强制执行，法院很快受理了小张的执行申请。两年后的一天，小张突然想到自己住的房子都拿到这么久了，办产权证的费用也在签合同的时候都全部交给开发商了，怎么这产权证迟迟没有动静呢？想到这，小张赶紧翻箱倒柜的找出了当年买房的时候签订的《商品房买卖合同》。小张拿着合同一页一页的翻看着，当看到合

买房是很多家庭的人生大事，好不容易全款买房搬进了新家，却被告知办不了产权证，官司胜诉了还难以执行？究竟是什么原因导致的？今天我们来关注一起买房风波。

26岁的小张经公司同事撮合认识了年轻貌美的小王，双双坠入爱河。经过一段时间的相处，在一个浪漫的夜晚，小张终于鼓起勇气向小王求婚。由于双方父母对小张和小王都很满意，双方马上商量筹办婚礼的事情。

小张一家人很快相中了一套面积120平米的大房子。为了减轻小张婚后的经济压力，小张的父母拿出了毕生的积蓄70万元，小张又拿出毕业这几年存下的10万元工资，以小张的名义全款购买了一套住房。由于是现房，所以小张很快与开发商签订了《商品房买卖合同》，签订合同的当天，小张就付清了全部的购房款共计80万元，并缴纳了物业管理费和契税等办证费用，开发商也在当天就把房交付给了小张。

拿到房子的小张和小王很快就顺利地办完了婚礼，也顺利搬进了新家。看似家庭美满的小张怎么也没想到，两年后，看似顺利买到的房子却让他绞尽了脑汁。

两年后的一天，小张突然想到自己住的房子都拿到这么久了，办产权证的费用也在签合同的时候都全部交给开发商了，怎么这产权证迟迟没有动静呢？想到这，小张赶紧翻箱倒柜的找出了当年买房的时候签订的《商品房买卖合同》。小张拿着合同一页一页的翻看着，当看到合同中“产权登记”的约定后小张才反应过来，原来按照合同约定，自己房子的产权证早在一年前就应该办下来了。

于是小张马上打电话向物业询问，物业公司表示，小张的房子是全款买的，开发商当时没有办理网签登记备案。而且开发商现在还欠着建筑公司的建筑工程款没有给，建筑公司把开发商给告了，卖给小张的这套房子也被法院给查封了，所以小张的证一时半会儿估计是办不下来了。

听到物业公司的话，小张如同晴天霹雳。房款都交完了，房也交给我了，怎么房子还不是我的了呢？冷静下来的小张整理好情绪，开始准备打官司的证据。按照与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的仲裁条款向仲裁委申请仲裁，要求开发商将房屋过户给小张。事情很快有了结果，经过仲裁委调解，双方很快达成一致，由开发商在30天内为小张办理产权证书， 仲裁委按照双方的调解结果出具了仲裁调解书。

让本来长舒了一口气的小张万万没有想到的是，仲裁调解书生效后又过了30天，开发商并没有履行承诺，小张也并没有如愿以偿地拿到那本梦寐以求得产权证书。小张愤而向法院申请强制执行，法院很快受理了小张的执行申请。

原本以为向法院申请强制执行就能等着办理产权证的小张，却被执行法官又泼了一盆冷水。原来，小张虽然仲裁胜诉了，但是小张申请执行过户的房子上面现在有建筑公司申请的查封，在这个查封解除之前，房子过户的事情只能先暂时放一放，等查封解除了才能执行过户。而要让建筑公司解除查封，还需要小张向查封的法院申请执行异议，法院如果认为小张有排除执行的合法权益，法院就会解除查封。

无奈止下，小张再次走上了打官司的道路。小张向查封法院申请执行异议，要求查封法院中止对涉案房屋的执行并解除查封。最终法院经审查认为：虽然建筑公司依据和开发商之间的建设工程合同起诉并查封登记在开发商名下的涉案房屋并无不当，但小张在查封之前就与开发商签订了合法有效的书面买卖合同，小张所购买的房屋用于居住而且小张名下没有其他可用于居住的房屋，并且已经支付了全部购房款，法院认为小张购买房屋的物权期待权应当优先保护，因此小张对涉案房屋享有足以排除执行的权益，小张的异议请求成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条等相关规定，裁定中止对涉案房屋的执行并解除了对涉案房屋的查封。

拿到法院的裁定书，小张心里悬着的石头终于放下了。很快，法院解除了建筑公司申请的查封，执行法官也重新启动了强制过户的执行程序，小张终于拿到了梦寐以求的产权证书，耗时一年多的维权之路终于水落石出。

解读嘉宾

双流区司法局 副局长 曾曾

四川棠湖律师事务所 律师 罗子荣

为什么小张要大费周章的办理产权证，产权证有什么作用？

我们的财产分为动产物权和不动产物权两个类别，动产和不动产的区别可以简单的以能不能移动进行分类，动产就是平时能够移动的物品，例如小一点的水杯，大一点的机动车、船舶、飞机等，不动产物权主要是指土地和房屋等。

动产物权的转移方式和不动产物权的转移方式是不一样的，根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”从该条法律规定可以看出，动产物权的转移只需要交付就能发生物权变动的法律效力，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭除法律另有规定的以外，都需要经过登记才能发生物权的变动。

本案中，小张之所以要大费周章的办理产权证，是因为虽然房屋交付给了小张，但在小张拿到产权证之前，房屋的所有权依然是归属于开发商，小张办理的这张产权证就是小张取得房屋所有权的证明。

网签登记备案的作用是什么？是否办理了网签登记备案，房屋就是小张的了？

网签登记备案手续是源自于住房和城乡建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》的第十条“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。办理了网签登记备案手续之后，相当于不动产交易中心就知晓了相应的房屋已经有人购买了，就可以对开发商商品房的销售行为等进行适当的监管。

需要注意的是，按照我们的司法实践，网签登记备案仅仅是一个行政管理手段，不代表办理了网签登记备案手续相应的房子的所有权就变成了购房者，但网签登记备案并不是完全没有作用，在司法实践中，除非开发商出现了大量的债务没有清偿并且有作为被执行人的执行案件，一般情况下法院不会查封已经办理了网签登记备案的房产。所以还是建议大家，在和开发商签订了商品房销售合同之后一定要督促开发商尽快的办理商品房销售网签登记备案手续。

本案中，买房的钱有一部分是小张的父母出的，有一部分是小张自己出的，合同也是以小张个人签订的，这套房子到底是小张的，还是小张和小王共有的？

领取结婚证是小张和小王建立夫妻关系的法律节点。

如果房子是在结婚之前买的，即便办理产权证的时间是在结婚以后，也是小张的个人财产。另一种情况是，如果是结婚后购买的，由小张的父母出资70万元，小张用自己的婚前财产出资10万元，房产登记在小张个人名下，按照《婚姻法司法解释（三）》第七条“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，所以小张和小王结婚后由小张父母出资购买的房屋登记在小张一人名下，房产还是属于小张的个人财产。

需要特别说明的是，2021年1月1日起开始施行的《民法典》以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》已经将上述《婚姻法司法解释（三）》第七条的内容进行删除，相应的情形的财产归属还有待于进一步的司法解释或者观点予以明确。

如果这个案件发生于2021年1月1日以后，个人倾向性的认为可以按照《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的登记生效主义以及《民法典》第一千零六十三条第（三）项“遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产”的规定认定为小张的个人财产。

消费者买房应注意哪些法律问题？

首先，像成都或者一些其他地区对商品房的购买需要一定的资格，在买房前一定要对照标准检查自己是否有购房的资格；第二是要考察开发商在房地产开发行业中的信誉如何，有没有资金链断裂的风险等；第三是要注意查看开发商的“五证”，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证，另外还要特别注意购买的房屋和对应的土地使用权有没有抵押；第四如果是打算贷款买房，一定要先查一查自己的征信报告，评估贷款能否顺利通过，如果贷款不能顺利发放，开发商会要求你一次性付清购房款，如果不能付清导致合同被解除，相应的首付可能不会退回；第五就是像案例中的小张一样，要及时地督促开发商办理网签登记备案手续。

查封是怎么回事，有什么作用？

查封是诉讼程序以及民事执行程序中常见的一种保全或者执行手段，是指在诉讼或者执行的过程中，人民法院依据当事人的申请或者案件的需要对财产进行控制的手段，其主要目的在于防止案件当事人转移财产导致生效的判决等无法执行。被查封了的财产也无法过户，无法设立抵押。这也是小张的执行法官告诉小张，房子的查封在解除之前无法过户的原因。

常见的民事纠纷的解决方式是向法院提起诉讼，但小张却选择了向仲裁委申请仲裁，诉讼和仲裁有什么区别？

如果没有特别约定的情况下，民事纠纷的解决方式一般是通过法院诉讼，但还有一种方式是向仲裁委员会申请仲裁。按照《中华人民共和国仲裁法》第四条的规定“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”。第五条规定“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外”，也就是说，如果当事人约定的解决纠纷的方式是仲裁，除非仲裁协议无效，就只能选择向约定的仲裁委员会申请仲裁，向人民法院提起诉讼人民法院也会不予受理。

仲裁和诉讼最大的区别在于，仲裁的裁决结果是一裁终局，仲裁委员会一旦作出仲裁裁决并送达各方当事人，仲裁裁决书就发生法律效力，如果当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向法院起诉的，仲裁委或者法院也会不予受理，而诉讼案件除非是实行一审终审的小额诉讼程序案件以外，《民事诉讼法》赋予了当事人向上一级人民法院上诉的法定权利。

执行异议是什么程序？

执行异议是在法院的执行过程中，案件当事人、利害关系人或者案外人认为法院的执行行为侵害其合法权益或者对法院的执行标的主张权益而书面提出并提交人民法院进行审查的程序，认为法院的执行行为侵害其合法权益的是执行行为异议程序，对法院的执行标的主张权益的是执行标的异议程序，两种程序统称为执行异议，是一种程序性救济手段。本案当中，小张就是提出由于自己购买了被法院查封的房屋而主张解除查封就是向法院提出了执行标的异议程序。

法院作出裁定中止对小张所购买房屋的执行并解除查封的依据是什么？

审查执行异议的请求是否成立主要依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，小张的案件中法院裁定中止对小张购买房屋的执行并解除查封的依据是该规定的第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，案件当中小张在法院查封以前就已经与开发商签订了买卖合同，支付了全部购房款，并且名下也没有其他可用于居住的房屋，所以法院支持了其异议请求。

其背后的法律逻辑源自于最高人民法院在2002年发布的关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，从该项规定中可以看出当权利发生冲突时，按照购房消费者的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权、其他一般债权的顺序进行保护，小张基于购买房屋产生的物权期待权优先于建筑公司建设工程价款优先受偿权进行保护，这也是这起案件最终法院裁定小张胜诉的法律逻辑。

编辑：盖丹阳

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