十大不建议购房的楼盘（第四批新房积分预测）
十大不建议购房的楼盘（第四批新房积分预测）浦开仁恒金桥世纪是沪上绝对的顶流网红盘，项目的社保系数估计也与二期开盘一样，为0.13分/月，该盘二期入围分达到了75.6分，创当时新高，这次项目推出383套房源，均价70277元/平，与前期价格保持一致，一分没涨。 冬哥凭借多次踩盘以及前三批房源入市动态，就为大家来预测一下项目入围分数以及个项目优缺点。 1、浦东区
等了多时的第四批房源终于官宣。
本次共计推出42盘，合计12441套房源，具体项目汇总如下图：
冬哥凭借多次踩盘以及前三批房源入市动态，就为大家来预测一下项目入围分数以及个项目优缺点。
1、浦东区
浦开仁恒金桥世纪是沪上绝对的顶流网红盘，项目的社保系数估计也与二期开盘一样，为0.13分/月，该盘二期入围分达到了75.6分，创当时新高，这次项目推出383套房源，均价70277元/平，与前期价格保持一致，一分没涨。
根据了解，关注这个项目的人依旧较多，但本次推出383套房源，总量比前期大了一倍，所以这次的入围分，恐怕不会比前期高，但70分以上也需要的。
其实该盘买得就是预期，周边荒凉，靠金鼎“九宫格”的庞大规划来吸引购房者，但你去看，会发现，这个地处中外环的项目，周边荒凉无比，想要成熟，起码5年以上。
滨江一品苑地处浦东塘桥，位置确实是好，单价11.18万/平也与板块基本一致，而且项目能看到黄浦江，确实有优势。
但是，大家要知道，这个项目是老房改造，塔楼结构，户型朝向都非常随意，产权年限也只有差不多40年左右了，开发商只能通过装修来打造高端“人设”，但这个项目充其量就是个伪豪宅。
目测，这个项目能达到60分，就已经很不错了，届时开盘见吧。
保利云上拾光是川沙的一大新盘，该盘虽然属于川沙，但距离川沙核心区很远，离迪士尼也一样远，身处六灶，这并不是什么好地段。
项目周边没有地铁，就连公交也都很少，交通非常不便，更不用提配套，几乎周边全无，所以目测分数50 已经不错了，甚至觉得该盘能触发积分，都很不可思议。
融创未来金融城在上海也是出了名的热点盘，该盘位于唐镇，但实属川沙，这里的配套需要靠多年后的浦发商业体来支撑，十分荒凉。
但是很多人都觉得买到这里也划算，谁让唐镇的二手房挂牌都快10万/平了，在巨大价差面前，就显得该盘非常实惠。
但说实话，这个地段在唐镇也很一般，甚至是唐镇最差的地段，想要成熟起来，10年以后吧。
绿地海富东上海的价格与前几期保持一致，一分没涨，只是该盘毛坯房交付，在整个周康板块来说也是独一无二了，社区公共区域也没有浦发仁恒珊瑚世纪好，那么该盘还有什么优势？
周浦就是凭借着陆家嘴、张江客户的外溢来支撑的房价，项目周边环境可以说非常糟糕，破破烂烂，毫无6.2万/平的既视感，当然该盘触发积分也属正常，但不会高于60分。
壹府澜庭的周边环境和绿地海富东上海基本一样，周边破破烂烂，而且该盘均价达到了周康新高，6.9万/平在外环外真值这个价吗，所以这个项目的积分要比绿地海富东上海还要低，预计55分以下，可以说，只要认筹的客户，估计都能买得到。
2、黄浦区
上海绝对头部项目，新天地板块的翠湖天地五集均价16.5万/平，推出168-683平改善型大户型。
新天地在上海的地段毋庸置疑，妥妥的豪宅板块，项目又都是改善型大户型产品，仅社保系数，估计就要拉满到0.24分/月，所以这个项目的入围分不会太低，但要说像复兴珑御达到满分也不太现实，毕竟复兴珑御的单价只有13.6万/平，价格倒挂确实很严重。
而翠湖天地五集虽说是豪宅，但现在二手核验价以及各种打压政策频出，想必也不会很高，超过80分是大概率会发生的。
另外，16.5万/平的价格，让很多人觉得又是一个没有涨价的项目，殊不知，去年6月该盘开盘16万/平，还是涨了5000元/平啊。
3、徐汇区
徐汇滨江的豪宅项目云锦东方本次取证单价15万/平，这次项目推出的是公寓和别墅产品，相应的会拉高整盘单价。
此前，该盘就是上海顶级人群购买，这一次也一样，触发积分在所难免，而且社保系数也要在0.24分/月，整盘的推盘量又不大，只有95套，所以超过80分是很容易的，冬哥预测，可能在85分以上。
云锦东方东东航来开发建设的，社区确实不错，周边还有高等级的徐汇滨江规划，潜力很大，但是该盘的位置并不在内环，处于内中环，这样的价格都可以买到新天地了，地段会有一定劣势。
4、长宁区
愚源名邸这个项目，虽然推广名里有愚源，但并不在愚源路上，明显感觉该盘在地段上的心虚。
另外，该盘约100平的面积段，做成1房2厅2卫，约120平的做成2房2厅3卫，这些户型的设计，到底是住宅还是公厕，户型设计实在太差，完全不符我们上海人的居住需求。
但是长宁一直是新房稀缺大区，很多年都没有一个项目能够入市，该盘单价12.5万/平也与前期我们预测的价格基本一致，具备一定优势，但也不明显。
买该盘，就是买长宁的地段，毫无其他居住可言。
5、静安区
宝珀公寓在本次入市的新房里，并不出众，比较冷，该盘目测积分70分以上，而且还是社保系数可能要在0.2分/月以上的情况下。
该盘是一家浙江小房企开发的旧改项目，也是上海第一个开发的项目，产品品质有待商榷，毕竟现在还处于在建阶段，这点还需购房者明确。
而地段，这是个老闸北棚户区板块，虬江路电子印象城在老上海人心目中是挥之不去的，即便时间到了2021年，这里还是一样人多车杂，从这里望去，远处高楼与近处棚户区形成了鲜明的对比，感官确实不好。
要想改观这里的城市界面，起码十年打底，但到了十年后，这个房子也成为了次新房，根本无法与未来的新房相比。
交通对房价的影响最为直观，但对于宝珀公寓来说反而成为了负担。轨交3号线是一条地面行驶的轻轨，噪音非常大，然而这条轻轨正好包围了项目的东南两面，目测距离不到30米，可想而知这种噪音对项目影响有多大，而且轨交又终年无休，对于家里有老人的购房者而言，想想觉得害怕。
另外项目设计也是一大硬伤，正常情况下，社区做成高低配的话是南低北高，这样能够照顾到低矮楼房的采光。而宝珀公寓竟然把最高的这幢楼建在了南面，那么1号楼这个低矮楼栋一定会有采光影响，这处硬伤确实较大。
6、普陀区
沁和园这51套叠加终于推出来了，均价10.68万/平，在当下来看，也算是合理，毕竟周边的公寓单价也要9万出头了。
长风板块在当下来看，也是普陀能拿的出手的板块了，城市界面比较新，整体来看感官比较好。
只是当沁和园这51套叠加卖完后，长风的商品房可能就要告一段落了，这里已经无土地开发，所以以超过10万/平的价格来买这里，已经失去了预期，这个价格就是实打实的行情价，并没有太多优势了。
7、闵行区
闵行区本次有两盘公布，其中融信旭辉世纪古美推出二期房源，单价8.25万/平与前期保持一致，但是该盘依旧是七宝，只是借助临近古美的优势来进行售卖。
很多人会说七宝发展非常成熟，该盘定价也实惠，但要知道，七宝过为成熟的街景，已经影响了感官体验，城市破旧，已没有太多生机可言。
而且该盘是原九星市场所在地，这么一大片区域开发，打底也要十年起，这样来看，买到这里，也就是买了一个预期，其余规划还“远在天边”。
德信交投隐秀云庐位于闵行马桥板块，本次整盘均价5万/平，比上一期开盘的4.8万/平涨了一些，其实这是因为本次有叠加产品，拉高了整盘单价，单看各产品，其实没有涨价。
8、宝山区
大华锦绣悦府位于宝山顾村，该盘定价4.9万/平并不高，确定是个很好卖的项目，所以积分要60分朝上，这在宝山来说是个相对高的积分了。
只是该盘距离7号线有一定的距离，交通出行并不方便，更为重要的是，该盘就是个小型社区，非常迷你，不具备任何居住氛围。
另外迷你型社区的劣势就是物业费会非常贵，居住成本会较高。
位于杨行的万业紫辰苑博萃取证单价4.6万/平，比竞品低一些，有价格优势，但是该盘相对竞品来说，热度不高。
这是个拿地多年的老牌项目，社区非常大，目测积分会在55分朝上，适合刚需客户来购买。
要注意的是，杨行集卡较多，城市街道也不美观，对该盘是个失分项。
整体来说，宝山的项目，只适合居住，并不适合投资，所以这两盘的分数不会很高，而且买到这里，也只有长期居住的打算，想要置换，恐怕有些难度。
9、嘉定区
本次嘉定推出的两盘，从地段来看，确实不错，位于安亭的中骏璟尚本次推盘价依旧维持3.7万/平，与前两次的开盘价保持一致，也一分没涨。
该盘在安亭可以说是地段上等的，靠近11号线安亭站，旁边就是嘉亭荟商业广场，属于非常不错的项目。
但安亭毕竟属于上海远郊，购房群体并没有想象中的这样庞大，即便是处于板块核心，以当前行情来看，60分也基本是这个项目的极限了。
只能说这个项目对于安亭来说不错，但放在偌大的上海楼市来看，这里依旧是远郊。
融信海纳印象又一次取证，价格也与前期一致5.9万/平，该盘位于嘉定南翔，目前来看，这也是嘉定区最贵的项目，比嘉定江桥都贵，但对于板块潜力还说，南翔又不及江桥，所以这个盘，放在嘉定来对比，优势也不明显。
正是因为这样，该盘的积分不会太高，预测50分出头。
如果该盘的价格降低到5.5万/平，60分以上其实是很容易达到的，但谁让并不是很突出的南翔超过了大虹桥的江桥呢，定价确实有问题。
10、奉贤区
奉贤区，原则上是都不会触发积分的项目，但本次有两个盘，可能积分要突破70分，为金海壹品、保利明玥湖光。
这两盘可以说是占据了奉贤区的最核心优势，金海壹品旁边就是5号线奉贤新城站，周边各色商业齐全，保利明玥湖光旁边又有上海之鱼景观，都是不可多得的奉贤区的好项目，对于本地客来说，这两盘就是当地的“豪宅”，本地人都看着呢。
正阳铂璟湾虽然也处奉贤新城，但相对于上面两盘，地段要差一些，地处奉贤新城老城区内，配套虽然成熟，但不在奉贤新城的发展重点板块内，距离5号线站点也很远，不具备任何优势，所以不会触发积分，放心大胆地买吧。
而金汇的禹洲天境铂悦、天和尚海庭前，就更要放心地买了，没有任何交通、配套优势，不会有任何抢房人群的，能卖掉就不错了。
11、松江区
松江区本次有两盘，其中尚云里有一定优势，该盘位于洞泾，这个原本是松江很一般的地方，但今年华丽转身，12号线西延伸就在洞泾，洞泾成为了松江区的一个轨交枢纽，另外华二松江实验学校也刚官宣落户松江，同样位于洞泾板块内，可以说洞泾成为了松江最好的板块。
尚云里借助这一优势，快速去化不成问题，此前该盘开盘还未触发积分，但这一次恐怕要触发积分，预测积分可能在60分左右。
华亭公寓位于松江新城板块，这是个冷门项目，而且本次推出的是别墅产品，单价5.8万/平也没有价格优势，不会触发积分，放心大胆地买
