房地产下半场谁也走不了（这口锅房地产背不了）
房地产下半场谁也走不了（这口锅房地产背不了）讲道理，当一个人捆得紧绑绑，皮鞭蜡烛一通调教，会精神萎顿还是神采奕奕？这不是废话嘛！毕竟，开发商自己都说了，这两年房地产企业手拿的剧本叫《活下去》，而不是《五十度灰》。房地产行业当下很难——这个隔壁老王家吃斋念佛的老嬢儿都晓得。如果只看今年榜单，房地产阵营的位置还算得上显赫——中国富人TOP100中有14位地产大佬，阵容厚度在各行业中坐三望二。但全国人民都知道，房地产曾经是专门诞生首富的行业。当年，王老板、许老板那江湖地位就是光明顶上的张教主。如今，最富的地产老板是排名第11的杨惠妍，她在很多江湖百晓生的名册中，估计比峨嵋掌门灭绝的咖位高不了多少。而许老板身价一年间从2350亿缩水到730亿，排名第70。△图源/网络地产军团排名的整体下滑，让看空楼市的人找到了新证据：“房地产已经不行了！Jack.马曾经曰过的“房价如葱之日”就要来临了。”
本月，英国人胡润发布了他的第23次胡润百富榜，并附送给吃瓜群众一条围观线索：“23年来，房地产行业第一次，没有企业家进入前十。”
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01
事实上，不用胡润提醒，由于本年度房地产行业集体水逆，开发商屁股下那虎皮交椅的排位变化，早就被各路看官锁定追踪。
如果只看今年榜单，房地产阵营的位置还算得上显赫——中国富人TOP100中有14位地产大佬，阵容厚度在各行业中坐三望二。但全国人民都知道，房地产曾经是专门诞生首富的行业。当年，王老板、许老板那江湖地位就是光明顶上的张教主。如今，最富的地产老板是排名第11的杨惠妍，她在很多江湖百晓生的名册中，估计比峨嵋掌门灭绝的咖位高不了多少。而许老板身价一年间从2350亿缩水到730亿，排名第70。
△图源/网络
地产军团排名的整体下滑，让看空楼市的人找到了新证据：“房地产已经不行了！Jack.马曾经曰过的“房价如葱之日”就要来临了。”
房地产行业当下很难——这个隔壁老王家吃斋念佛的老嬢儿都晓得。
讲道理，当一个人捆得紧绑绑，皮鞭蜡烛一通调教，会精神萎顿还是神采奕奕？这不是废话嘛！毕竟，开发商自己都说了，这两年房地产企业手拿的剧本叫《活下去》，而不是《五十度灰》。
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02
这两年，由于“对经济的贡献已经由正转负”，房地产行业成了万夫所指，特别是房价，成了各种社会问题和经济问题的“背锅侠”。譬如：
“
为啥餐饮小店开不动了？因为房租太贵了！为啥房租贵？因为房价太高了？所以，高房价阻碍了自主创业。
为啥隔壁老王的儿子还不生儿子？因为他结不了婚！为啥结不了婚？因为他买不起房！那老张的儿子有房子为啥还是不生娃？因为房子太贵了，工资都交按揭，生活压力大，没有心情造人！所以，高房价是低生育率的罪魁祸首。
”
金庸在《笑傲江湖》中曾描写：东方不败被擒后，群众纷纷揭发他的罪行，一开始是长老发话说东方教主刚愎自用，不听麾下劝谏。这场景，相当于最贵经济学家任首席前几天自证清白，说他力谏许BOSS不要搞多元化，但老板批评他书生意气没有格局。到后来，无数教众跳出来说东方不败好色，亲眼见到他糟蹋了无数良家女子，却不知道东方教主早已引刀自宫了。这场景，就像我们说“高房价导致低生育率”一样，反正高房价和低生育率都是事实。
△图源/网络
这两年来，“因为房价太高，所以不想生娃”已经取代了“因为中国女性工作效率高，所以没时间生娃”，成为低生育率的主流原因。高房价，成了传说中最有效的“避孕药”。
然而，一则新鲜出炉的各城市生育率排行榜，让高房价导致低生育率的说法被打了一把肿脸。这份榜单中，我国生育率最高的城市，居然是深圳，是这座房价最高的城市！你可以看到，除了深圳，生育率排名前三的另外两座城市中，广州和厦门，都是我们印象中的高房价城市。
△图源/网络
可见，“高房价导致年轻人没兴趣生”，和某专家的著名言论：“高房价更能激励年轻人奋斗”一样，都不靠谱。它们看似有理有据，令人信服，实则毫无根据地把两者之间的联系无限放大，博人眼球。这个就像是有人读水浒，得出的结论是：武大郎的死是武松的锅。因为武二郎拒绝了潘金莲的撩骚，才导致潘金莲去找了西门大官人朝云暮雨，合谋杀亲夫。如果武松从了金莲，施耐庵老师的水浒传估计都得改写成新版金瓶梅了。
从这份榜单还可以看见——深圳广州这些高房价城市生育率高。但上海、北京等高房价城市生育率就很低；贵阳、银川等房价相对低的城市，生育率也高，但哈尔滨生育率却在榜单中垫底。
看到这里，我们能得出唯一结论是：房价和生育率之间的关系，就是没有啥关系。阻碍三孩政策推行这口锅，房价这个“武二郎”是可以不背的。
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03
你希望房价上涨还是下跌？这个问题，同一个在网络和现实中可能都有两种不同的答案。
目前在网络上，几乎没有人希望房价涨。偶尔有人说：“嗯，我觉得房价会涨……”就会被视为开发商的“狗腿子”、楼市的“托儿”，引来口诛笔伐。
但在现实中，我随机问了身边数十个人，有房的人无一例外都不希望房价跌。而无房的人想法是：“希望房价先跌会儿，等我买了房后再涨。”
总体来说，中国人民还是很善良、很顾大局的，即便是有房人都大多希望房价能温和地行走，不要大起大落。毕竟中国家庭的7成身家都放在房子上，如果房价暴跌，对很多家庭来说意味着财富缩水，半生努力前功尽弃。房价暴涨则意味要遭遇政策打压，刺破财富泡沫。
回归正常就好了——这是普通人对房价的愿望。
那么，按我国房地产行业开发模式和价值逻辑，房子的价值其实应该呈上升曲线的。近30年来，房地产都是推动城市化的先遣队。政府要发展一个新区，就需要加大投入，在土地上配置城市要素，招商引资筑巢引凤。但是，很多城市配套都是巨资投入，短期来看必亏无疑。像地铁，光靠卖车票显然是无法短期收回投资的。像奥运会的基础设施和场馆建设，短期账面上基本上都会亏损。但长期来看，这些巨资投入都会附着于土地和土地上生长出的房子上，成为城市发展的红利。
△图源/网络
以此而论，房价是之前三十年，我国城市发展红利的主要分配方式。这也不难理解，为什么中国人的主要财富都在房子上。从这个角度看，只要城市经济还在发展，都市圈建设还在进行，即使不考虑炒房、投资等因素，房价稳定上涨也是符合逻辑。而问题在于——在通过房价分配发展红利的过程中。大城市的原住民成了最大的受益群体，在房价上涨到比较高之后才进入的无房新市民，则无法享受之前的红利分配。此外，早期地方政府要开发新区招商引资，一般都会在最开始以低地价出让土地，因此一些新区最早的拆迁户得到的补偿也不会高。
从这个角度看，有房者和无房者对房价有相悖看法。实际上，是不同利益群体关于社会财富分配方式的矛盾。如今，我国正在为经济发展换锚，种种迹象表明，房地产一系列调控之下，通过房价来进行发展红利分配的方式正在成为历史。
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04
那么，未来房价会走出什么样的曲线呢？
目前，“两个维护”出台、15个以上的城市发布限价令、贷款利率调低、金融机构对房企业融资基本恢复正常……一系列政策让楼市在冰河期暖意频现。可以看出，稳地价、稳房价、稳预期的三稳原则并无改变，整个行业最困难的时期即将熬过去。但同时，在经济换锚的时代，相信开发商们也不会再做房地产重回巅峰的梦了。特别是目前，许多企业债台高筑、资金链暴雷的事件不断发生、房企大规模裁员的消息甚嚣尘上，整个行业正面临一场大洗牌。一般来说，面对市场困境，企业有两种自救方式。第一是降价，以空间换时间。第二是收缩规模，减少产量，主动调节供求关系。
先看降价，注定只能是开发商的权宜之计。由于各城市本身都有限价政策存在，降价空间本就狭小。有开发商和专家都认为，降价到20-30%，很多企业将可能消失。所以，降价求生其实对开发商来说，是饮鸩止渴。而从当下市场的反应看，第二批集中供地开发商们集体观望、很多企业开始出售项目或股权、众多公司大规模裁员、区域公司的管理更加扁平化……可以看出，开发商这次纷纷选择的是收缩战线、放弃局部，断腕求生总比全体阵亡要明智得多。
因此，大胆估计，此后半年时间将是楼市降价促销攻势爆发的黄金上车时期。等到明年开发商熬过资金压力，市场供需关系也会得到改善。那时候，稳住阵脚的楼市，就不会那么亡命地吆喝了。
