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房地产下半场谁也走不了(这口锅房地产背不了)

房地产下半场谁也走不了(这口锅房地产背不了)讲道理,当一个人捆得紧绑绑,皮鞭蜡烛一通调教,会精神萎顿还是神采奕奕?这不是废话嘛!毕竟,开发商自己都说了,这两年房地产企业手拿的剧本叫《活下去》,而不是《五十度灰》。房地产行业当下很难——这个隔壁老王家吃斋念佛的老嬢儿都晓得。如果只看今年榜单,房地产阵营的位置还算得上显赫——中国富人TOP100中有14位地产大佬,阵容厚度在各行业中坐三望二。但全国人民都知道,房地产曾经是专门诞生首富的行业。当年,王老板、许老板那江湖地位就是光明顶上的张教主。如今,最富的地产老板是排名第11的杨惠妍,她在很多江湖百晓生的名册中,估计比峨嵋掌门灭绝的咖位高不了多少。而许老板身价一年间从2350亿缩水到730亿,排名第70。△图源/网络地产军团排名的整体下滑,让看空楼市的人找到了新证据:“房地产已经不行了!Jack.马曾经曰过的“房价如葱之日”就要来临了。”

房地产下半场谁也走不了(这口锅房地产背不了)(1)

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本月,英国人胡润发布了他的第23次胡润百富榜,并附送给吃瓜群众一条围观线索:“23年来,房地产行业第一次,没有企业家进入前十。”

PART.

01

事实上,不用胡润提醒,由于本年度房地产行业集体水逆,开发商屁股下那虎皮交椅的排位变化,早就被各路看官锁定追踪。

如果只看今年榜单,房地产阵营的位置还算得上显赫——中国富人TOP100中有14位地产大佬,阵容厚度在各行业中坐三望二。但全国人民都知道,房地产曾经是专门诞生首富的行业。当年,王老板、许老板那江湖地位就是光明顶上的张教主。如今,最富的地产老板是排名第11的杨惠妍,她在很多江湖百晓生的名册中,估计比峨嵋掌门灭绝的咖位高不了多少。而许老板身价一年间从2350亿缩水到730亿,排名第70。

房地产下半场谁也走不了(这口锅房地产背不了)(3)

△图源/网络

地产军团排名的整体下滑,让看空楼市的人找到了新证据:“房地产已经不行了!Jack.马曾经曰过的“房价如葱之日”就要来临了。”

房地产行业当下很难——这个隔壁老王家吃斋念佛的老嬢儿都晓得。

讲道理,当一个人捆得紧绑绑,皮鞭蜡烛一通调教,会精神萎顿还是神采奕奕?这不是废话嘛!毕竟,开发商自己都说了,这两年房地产企业手拿的剧本叫《活下去》,而不是《五十度灰》。

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02

这两年,由于“对经济的贡献已经由正转负”,房地产行业成了万夫所指,特别是房价,成了各种社会问题和经济问题的“背锅侠”。譬如:

为啥餐饮小店开不动了?因为房租太贵了!为啥房租贵?因为房价太高了?所以,高房价阻碍了自主创业。

为啥隔壁老王的儿子还不生儿子?因为他结不了婚!为啥结不了婚?因为他买不起房!那老张的儿子有房子为啥还是不生娃?因为房子太贵了,工资都交按揭,生活压力大,没有心情造人!所以,高房价是低生育率的罪魁祸首。

金庸在《笑傲江湖》中曾描写:东方不败被擒后,群众纷纷揭发他的罪行,一开始是长老发话说东方教主刚愎自用,不听麾下劝谏。这场景,相当于最贵经济学家任首席前几天自证清白,说他力谏许BOSS不要搞多元化,但老板批评他书生意气没有格局。到后来,无数教众跳出来说东方不败好色,亲眼见到他糟蹋了无数良家女子,却不知道东方教主早已引刀自宫了。这场景,就像我们说“高房价导致低生育率”一样,反正高房价和低生育率都是事实。

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△图源/网络

这两年来,“因为房价太高,所以不想生娃”已经取代了“因为中国女性工作效率高,所以没时间生娃”,成为低生育率的主流原因。高房价,成了传说中最有效的“避孕药”。

然而,一则新鲜出炉的各城市生育率排行榜,让高房价导致低生育率的说法被打了一把肿脸。这份榜单中,我国生育率最高的城市,居然是深圳,是这座房价最高的城市!你可以看到,除了深圳,生育率排名前三的另外两座城市中,广州和厦门,都是我们印象中的高房价城市。

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△图源/网络

可见,“高房价导致年轻人没兴趣生”,和某专家的著名言论:“高房价更能激励年轻人奋斗”一样,都不靠谱。它们看似有理有据,令人信服,实则毫无根据地把两者之间的联系无限放大,博人眼球。这个就像是有人读水浒,得出的结论是:武大郎的死是武松的锅。因为武二郎拒绝了潘金莲的撩骚,才导致潘金莲去找了西门大官人朝云暮雨,合谋杀亲夫。如果武松从了金莲,施耐庵老师的水浒传估计都得改写成新版金瓶梅了。

从这份榜单还可以看见——深圳广州这些高房价城市生育率高。但上海、北京等高房价城市生育率就很低;贵阳、银川等房价相对低的城市,生育率也高,但哈尔滨生育率却在榜单中垫底。

看到这里,我们能得出唯一结论是:房价和生育率之间的关系,就是没有啥关系。阻碍三孩政策推行这口锅,房价这个“武二郎”是可以不背的。

PART.

03

你希望房价上涨还是下跌?这个问题,同一个在网络和现实中可能都有两种不同的答案。

目前在网络上,几乎没有人希望房价涨。偶尔有人说:“嗯,我觉得房价会涨……”就会被视为开发商的“狗腿子”、楼市的“托儿”,引来口诛笔伐。

但在现实中,我随机问了身边数十个人,有房的人无一例外都不希望房价跌。而无房的人想法是:“希望房价先跌会儿,等我买了房后再涨。”

总体来说,中国人民还是很善良、很顾大局的,即便是有房人都大多希望房价能温和地行走,不要大起大落。毕竟中国家庭的7成身家都放在房子上,如果房价暴跌,对很多家庭来说意味着财富缩水,半生努力前功尽弃。房价暴涨则意味要遭遇政策打压,刺破财富泡沫。

回归正常就好了——这是普通人对房价的愿望。

那么,按我国房地产行业开发模式和价值逻辑,房子的价值其实应该呈上升曲线的。近30年来,房地产都是推动城市化的先遣队。政府要发展一个新区,就需要加大投入,在土地上配置城市要素,招商引资筑巢引凤。但是,很多城市配套都是巨资投入,短期来看必亏无疑。像地铁,光靠卖车票显然是无法短期收回投资的。像奥运会的基础设施和场馆建设,短期账面上基本上都会亏损。但长期来看,这些巨资投入都会附着于土地和土地上生长出的房子上,成为城市发展的红利。

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△图源/网络

以此而论,房价是之前三十年,我国城市发展红利的主要分配方式。这也不难理解,为什么中国人的主要财富都在房子上。从这个角度看,只要城市经济还在发展,都市圈建设还在进行,即使不考虑炒房、投资等因素,房价稳定上涨也是符合逻辑。而问题在于——在通过房价分配发展红利的过程中。大城市的原住民成了最大的受益群体,在房价上涨到比较高之后才进入的无房新市民,则无法享受之前的红利分配。此外,早期地方政府要开发新区招商引资,一般都会在最开始以低地价出让土地,因此一些新区最早的拆迁户得到的补偿也不会高。

从这个角度看,有房者和无房者对房价有相悖看法。实际上,是不同利益群体关于社会财富分配方式的矛盾。如今,我国正在为经济发展换锚,种种迹象表明,房地产一系列调控之下,通过房价来进行发展红利分配的方式正在成为历史。

PART.

04

那么,未来房价会走出什么样的曲线呢?

目前,“两个维护”出台、15个以上的城市发布限价令、贷款利率调低、金融机构对房企业融资基本恢复正常……一系列政策让楼市在冰河期暖意频现。可以看出,稳地价、稳房价、稳预期的三稳原则并无改变,整个行业最困难的时期即将熬过去。但同时,在经济换锚的时代,相信开发商们也不会再做房地产重回巅峰的梦了。特别是目前,许多企业债台高筑、资金链暴雷的事件不断发生、房企大规模裁员的消息甚嚣尘上,整个行业正面临一场大洗牌。一般来说,面对市场困境,企业有两种自救方式。第一是降价,以空间换时间。第二是收缩规模,减少产量,主动调节供求关系。

先看降价,注定只能是开发商的权宜之计。由于各城市本身都有限价政策存在,降价空间本就狭小。有开发商和专家都认为,降价到20-30%,很多企业将可能消失。所以,降价求生其实对开发商来说,是饮鸩止渴。而从当下市场的反应看,第二批集中供地开发商们集体观望、很多企业开始出售项目或股权、众多公司大规模裁员、区域公司的管理更加扁平化……可以看出,开发商这次纷纷选择的是收缩战线、放弃局部,断腕求生总比全体阵亡要明智得多。

因此,大胆估计,此后半年时间将是楼市降价促销攻势爆发的黄金上车时期。等到明年开发商熬过资金压力,市场供需关系也会得到改善。那时候,稳住阵脚的楼市,就不会那么亡命地吆喝了。

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