中山市开发用地办法（中山市新型产业用地）
中山市开发用地办法（中山市新型产业用地）项目用房也许其他文件有更具体的解释，之后了解了再补充。新型产业用地是指符合中山产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。有同行解释说M0是类似于商业，但我觉得还是有区别的。比如“设计”和“创意”，一般只需要配备电脑和设计人员就行了。但M0的设计、创意应该还包含利用特定器械制作样板和调试的过程？所以概念中用了“融合”一词。又比如某些医用试剂的生产，我觉得就属于这个概念范围。
本文章转载于中山市城市更新研究院（GDSJGZ）
2019年6月，中山市人民政府发布并实施《中山市新型产业用地管理办法》。（以下简称“办法”）相信大部分本地同行都已经研究过。这里也分享一下个人的解读和一个案例分析。
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定义
新型产业用地是指符合中山产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。
有同行解释说M0是类似于商业，但我觉得还是有区别的。比如“设计”和“创意”，一般只需要配备电脑和设计人员就行了。但M0的设计、创意应该还包含利用特定器械制作样板和调试的过程？所以概念中用了“融合”一词。
又比如某些医用试剂的生产，我觉得就属于这个概念范围。
也许其他文件有更具体的解释，之后了解了再补充。
项目用房
新型产业用地的用房分为两类，一类是产业用房，一类是配套服务设施。细分如下图所示。
规划条件要求
新型产业用地的规划条件，主要有以下要求。
1、面积：大于2公顷（30亩），办法原文未包含2公顷；
2、容积率：3.5-6.0；
3、建筑密度：≤40%；
4、绿地率：10%-20%；
5、建筑高度：不超过120米；
6、配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%。
规划与选址要求
要符合相关规划，并和这些规划衔接，都是老生常谈了。
关于选址，文件要求应布局于交通便捷、配套完善的重大发展平台、重点发展区域、轨道交通站点周边等区域。具体有以下几点要求。
一、试点范围：火炬开发区、翠亨新区、岐江新城、民众创新园。
二、翠亨新区马鞍岛范围依规划可允许已出让工业用地转为新型产业用地
三、其余镇区原则上可布设1个项目，且应为“三旧”改造的“工改M0”或因政府原因造成闲置的工业用地转为新型产业用地。
土地供应与公建移交
根据M0用地的供应方式不同，出让年限、土地出让价格、公建移交等有不同要求。看表。
产业用房分割转让
新型产业用地项目达到约定条件，可按幢、层等基本单元分割和转让。
自持要求：自持建筑面积不低于51%，年限不少于15年。
受让方要求：中国境内注册，符合新型产业项目类别。并需要进行资格审核，与区镇政府签订履约合同。但未对配套设施的转让作出资格限制。
其他要求看图。
产业用房再次转让
一、产业用房自完成不动产转移登记之日起2年内不得再次转让。
•道理上可以通过多层股权架构的方式规避政府限制转让的规定，但要考虑到因为签订了监管协议的法律风险。
•从业务层面上说，属于司法拍卖的可以不受相关限制。
二、已办理分割转让部分不得再次申请分割。
三、可分割部分的产业用房由开发主体通过现售方式出让的，属首次转让。
四、产业用房经首次转让后，由买受方再次转让的，均属二次转让；通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的，参照二次转让进行管理。
五、完成首次转移登记届满2年的产业用房再次转让的，优先由原开发主体或政府及其产业用房管理主体按原销售价格进行回购。原开发主体、政府及其产业用房管理主体放弃回购的，产业用房方可在市场上进行转让。
•既然原开发主体要分割销售，就不大可能会回购。而政府因为在资金计划中一般并不会有这部分计划，也基本不会考虑回购。
•并未对二次转让是否有产业限制作出规定。
•对于首次转让与二次转让的规定，一方面为限制超卖新型工业用房，但另一方面可能会打击产业投资者的投资信心。
运营管理
开发主体日常运营需要做以下工作：
1、制定项目运营管理制度；
2、协助镇区政府和相关部门建立入驻企业档案
3、定期统计整理入驻企业的产业、R&D投入、知识产权、综合能耗等情况。
4、严禁入驻企业擅自转租、转售、改变项目用房原有使用功能、违法加建改建等行为。
我心想，这开发主体都成了一个居委会了。
案例分析
近一年里，中山市供应了多宗新型产业用地。限于篇幅和话题的限制，这里就只拿一个中规中矩的案例进行分析。
该案例为中山星光达珠宝有限公司竞得的翠亨新区起步区地块。容积率、建筑高度等要求都符合规定。
关于行业，珠宝首饰及有关物品制造，并要具备相关资质。
要求对竞得人以及引进的企业在2460天（接近7年）内达产，有产值要求达3347万元/亩，亩年纳税额211.2万元/亩。而某镇区的知名电器企业，亩产值只有其1/6左右。当然，这主要是容积率、行业的差异原因，这里我只是举例作为一个参考比较。
另外我们重点关注分割转让的要求。要求达到一定投资强度、年产值、年税收，才能允许分割转让对应比例的用房。这都十分苛刻，很显然政府并不希望M0用地成为一个新的炒作。
政府对开发、产值、税收都有后续监管并设有违约责任，比如收回土地使用权。而后续的监管也将是一个技术活。
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