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亦庄房产解析(大厂人有准现房可以买了)

亦庄房产解析(大厂人有准现房可以买了)【金悦郡】是金融街、首开和通州投资三家房企联合开发,2020年9月开盘,但因为社区非常大,规划户数达到1738户,所以卖了这么久房源还比较充足。市场传言,政策一出,位于马驹桥区域的【金悦郡】当天就卖出了79套房。第二天,有经纪人在朋友圈发布【金悦郡】营销中心的视频,依然是人头攒动。而位于台湖区域的【万科城市东望】和【桂语听澜】对政策利好的反馈则没有这么明显。·【桂语听澜】旁边三批次刚成交了一块地,销售指导价跟【桂语听澜】一样,成交楼面价也基本一致。上周,北京楼市最大的事件莫过于台马区域解除“双限购”。2022年11月8日,北京官方发布公告,解除通州台湖、马驹桥板块实行7年的双限购房政策。公告称,自通知发布之日起,划归北京经济技术开发区管理的约78平方公里内的商品住房(包括新建商品住房和二手住房),只需要满足北京市购房资格即可购房,不需要再满足通州限购政策——即有一套房的京籍家庭还需3年以上

亦庄房产解析(大厂人有准现房可以买了)(1)

台湖、马驹桥区域图

速读:

·台湖的【桂语听澜】均价5.8万/平米,马驹桥的【金悦郡】均价4.3万/平米,亦庄核心区的次新二手房在4万/平米到6.5万/平米之间,目前在售的台马新盘没有特别的价格优势。

·台马区域的二手房多是次新房,虽然首付相对新房略高,但也迎来成交小高峰。

·【桂语听澜】旁边三批次刚成交了一块地,销售指导价跟【桂语听澜】一样,成交楼面价也基本一致。

上周,北京楼市最大的事件莫过于台马区域解除“双限购”。2022年11月8日,北京官方发布公告,解除通州台湖、马驹桥板块实行7年的双限购房政策。

公告称,自通知发布之日起,划归北京经济技术开发区管理的约78平方公里内的商品住房(包括新建商品住房和二手住房),只需要满足北京市购房资格即可购房,不需要再满足通州限购政策——即有一套房的京籍家庭还需3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税,才可在通州购房;非京籍家庭除满连续5年社保或纳税外,需3年内在通州缴纳社保或纳税才可在通州购买一套住房。

市场传言,政策一出,位于马驹桥区域的【金悦郡】当天就卖出了79套房。第二天,有经纪人在朋友圈发布【金悦郡】营销中心的视频,依然是人头攒动。而位于台湖区域的【万科城市东望】和【桂语听澜】对政策利好的反馈则没有这么明显。

01

楼盘情况

金悦郡】是金融街、首开和通州投资三家房企联合开发,2020年9月开盘,但因为社区非常大,规划户数达到1738户,所以卖了这么久房源还比较充足。

金悦郡】成为这次政策利好的最大赢家不是没有原因的。除了房源可选择余地大之外,作为三个盘里最早开盘的项目,【金悦郡】的交房时间也最早。经纪人介绍,这个盘已经是准现房状态,2023年10月交房,目前房子已经盖好了,正在进行室内装修。在现在的大背景下,“准现房”三个字多少有点定心丸的意思。

除此之外,【金悦郡】总价也是三个盘里最低,平米单价在4.3万元/平米,已经比2021年12月的3.8万元/平米涨了不少,总价区间295万到560万,目前295万起总价的户型也还有可选择余地。

万科城市东望

2021年9月开盘,2024年6月交房,均价5.1万元/平米,总价区间在370万到800万之间,目前只剩尾盘中的尾盘。房产经纪人表示,项目只剩五套房源,所以不再做过多介绍。

桂语听澜

绿城的项目,位于【万科城市东望】南侧地块,今年6月刚刚开盘,均价5.8万元/平米,户型总价在600到740万之间,没有100平米以下的小户型,交房时间在2024年11月。也是因为价格上优势不大,所以政策一出【桂语听澜】的销售情况没有【金悦郡】那么火热。

值得注意的是,在北京各个环线普通住宅的定义不同,五环里不超过468万是普宅;五环到六环之间不超过374万、六环外不超过280万是普宅,普通住宅首套房可以贷款65%,首付35%即可,非普通住宅首套则只能贷款60%。金悦郡】位于六环外,而其他两个项目则在五环外,因此都是非普通住宅,首付要到40%以上。所以即便是【金悦郡】,首付也会在120万元左右。

除了新盘之外,台马区域的二手房这几天的日成交量也在20套左右。有经纪人对36氪表示,那边的二手房基本在2010年到2014年之间,是次新房,按照网签价来贷款,网签价一般是房价的95%,所以首付会更高一些。这样比下来,【金悦郡】确实是刚需党不错的选择。

02

区位&交通

金悦郡】在马驹桥区域,【桂语听澜】和已经卖完的【万科城市东望】都在台湖区域。先说马驹桥。

亦庄房产解析(大厂人有准现房可以买了)(2)

金悦郡地块

金悦郡】当年拿的地是004、005和006,其中005是基础教育用地建幼儿园,006是商品房地块,2020年取证;004同样是商品房地块,2021年7月取证。目前离项目最近的地铁站是亦庄线的同济南路站,距离项目驾车5公里,所以项目住户其实主要依靠驾车出行。

还有一点是教育。36氪查询规划公开资料,2019年,001地块的用地性质为中学用地,007地块的用地性质为小学用地,但2021年新公布的《关于亦庄新城0604街区A1-3-1等地块规划综合实施方案的公示》则显示,A1-3-2地块被规划为基础教育用地,将45班中小学合并(包括18班小学和27班初中),建设位置在金悦郡北侧。

2022年初,领导留言板上有人询问这所学校的什么时候建设,通州区官方回复称,目前区教委不掌握该区域规划数据 该区域未明确学校建设主体 并且目前周边小学可以满足周边学位需求。

亦庄房产解析(大厂人有准现房可以买了)(3)

桂语听澜地块

桂语听澜】拿的是很纯粹的0017地块,其他板块内的地块0018、0019、0020、0021分别是社区服务用地、停车场、养老用地和医院用地,0032和0033同样是二类居住用地,0033地块在今年三批次供地刚刚成交,销售指导价跟【桂语听澜】一样。0035则是多功能用地。区域内的基础设施规划还是相当完善的,尤其是医院,床均建筑面积40平米,可以设立170个床位;停车场的规划也不少于232个车位。

值得一提的是,今年1月份,北京市规自委发布了这个地块的挂牌文件修改公告,将这个地块变成了纯粹的商品房用地,不再配建保障房,但要执行套内“7090”政策。

03

配建&户型

金悦郡

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金悦郡户型图

72平米两室一厅、87平米三室两厅、117平米四室两厅,基本都是把空间利用到了极致。尤其是87平米做了三室两厅,挺不容易的。且87平米的部分户型不但三面有窗,而且客厅有L型飘窗,非常通透。不过,也还是87平米的户型,得房率72.3%,实在不算高。72平米的户型虽然总价低,但得房率还不到72%;118平米的得房率倒是能达到81.7%。

优势和短板都如此明确的户型,选择权完全给到了购房者。从限购解除后的销售情况来看,购房者还是很买账的。

桂语听澜

亦庄房产解析(大厂人有准现房可以买了)(5)

桂语听澜户型图

左边是102平米的户型,右边是127平米的户型,很规矩的四叶草户型,也没有空间浪费。

得房率在74%到79%之间,算是正常。

两枚大道消息

1.三批次集中供地不少地块已经很有进展,比如中海拿的永丰0013地块,定名为中海·富华里,营销中心开在了中海滙德里售楼处。作为上次土拍的最大赢家,中海西红门地块也获得了施工许可。

2.三批次出让的地块中,位于建发珺和府北侧的地块依然被建发拿了,案名叫文源府,拿地以后引入了城建合作开发。目前这个盘的营销中心已经开了,就在之前珺和府的营销中心,预计12月中上旬开盘售卖。真正的“码农盘”又要上新了。

楼市情况汇总:

中指研究院数据显示,上周一线城市成交量整体环比下降32.4%,同比下降35.3%,其中北京成交面积环比下降9.5%,同比下降9.1%。但包括北京在内的重点城市库存整体呈上涨态势。北京可售面积达到1268.6万平米,环比上涨0.6%。

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本周一手房网签数据

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本周一手房网签数据

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作者 | 詹方歌

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