房地产经营技巧和方法（房地产小知识系列）

房地产经营技巧和方法（房地产小知识系列）董事长：管理公司各条线、各项目的具体决策问题，确定解决方案，属于“大脑”的角色；董事会：决定公司远期战略，把控发展方向，属于“掌舵人”的角色；二、各部门的分工及职责公司整体分为集团条线与区域公司双线管控模式，以各专业管理制度及授权来推进业务。图片来源于网络

地产行业经历20多年的发展，行业规模和管理体系日臻完善，对于应届生和外行人来说，地产公司是比较神秘的组织：办公环境都是在成本核心商业区、高利润、薪资待遇及福利优越等等。而对于已从业10年以上的我来说，今天就跟大家聊聊所谓的神秘行业到底是一个怎样的行业，公司的组织架构和经营方式如何。

一、公司的组织架构

地产公司实际上是一个“粗放型”的管理组织，达不到高精科技行业的精细化程度，实际更多的是靠高管决策来快速推进，而决策依据就是各条线及项目公司给出的基础数据加工处理后的不同选择的输出结果。具体地产公司的组织架构图如下：

房地产组织架构图

二、各部门的分工及职责

公司整体分为集团条线与区域公司双线管控模式，以各专业管理制度及授权来推进业务。

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董事会：决定公司远期战略，把控发展方向，属于“掌舵人”的角色；

董事长：管理公司各条线、各项目的具体决策问题，确定解决方案，属于“大脑”的角色；

集团营销部：根据公司近期及远期战略方针，分解销售任务；根据已售项目状态，制定签约回款指标，属于“前锋”角色；

集团运营部：这个部门有大运营和小运营的区分；小运营即管理内容少，仅管理各条线的时间节点和完成情况；而目前头部房企更多的是大运营，“大”体现了项目的全生命周期的特性，其贯穿了地产公司的“储（土地储备）、建（开工建设）、融（融资管理）、供（供货管理）、销（去化销售）、回（回款管理）、存（存量管理）、结（结转管理）”。这个部门相对比较综合，对地产公司各条线起到了牵头及督促作用，属于“牵头人”角色；

集团研发部：首先负责对公司产品进行研发，包括户型、外立面、精装、景观设计等等，将标准化设计成果下发到区域及项目层面实施；其次把控施工图的标准化设计，节点设计等；属于“研发人”角色；

集团工程部：负责集团层面的施工技术及施工质量标准制定；负责检查各项目公司的实施情况及施工质量、安全清理，对于不合规的项目进行通报批评，属于“监督人”角色；

集团成本部：负责审核各项目的成本测算表格，对成本及利润率负责；负责监督研发、工程等部门的落地方案的经济性，对在建项目定期进行成本优化工作；负责项目所有的经济问题的审核；属于“守门员”角色；

集团财务部：负责对接各大银行，及时办理工程所需开发贷及前融工作；负责盘点年中、年终整个公司的付款盘面，及时弥补资金缺口，属于“找钱人”角色；

集团客研：根据公司战略，负责调研拟进入区域经济、销费、发展规划情况，对该区域的人口流动，人口消费水平、喜好等做成客户描摹，给到公司研发、营销条线，制定有针对性的产品来满足当地需求，属于“研究者”角色；

集团战投部：顾名思义，结合公司拿地发展战略，寻找适合的土地，及时搜集土地信息及规划条件，及时组织相关部门进行各类指标测算并形成会议报告汇报董事会决策，属于“探路者”角色；

三、房企经营逻辑总结

本次介绍了房企各部门的分类及主要职责，经营逻辑就是在公司大战略确定后，先由战投部牵头组织客研、营销、研发针对拟进入区域调研，形成客户描摹、竞争力的产品形式、针对性的营销策略后，在成本、财务测算后利润率达到公司要求后，获取土地；此时战投部将牵头任务交接给运营部，开始全生命周期的项目管理，直至交付。

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本次先聊到此，接下来会定期更新房企的其他运营工作细节。码字不易，请各位看官点赞、评论加关注，今后我会更新高质量的文章给大家。