星汇海珠湾复式公寓多少钱（星汇海珠湾公寓）

星汇海珠湾复式公寓多少钱（星汇海珠湾公寓）公寓购买指南“傻子才买公寓？他们不懂你的需求”中我提到买公寓最关键的就是看出租回报率，回报率在4%～6%的属于优质公寓产品，是可以购买的。我们重温一下，有两种方法计算出租回报率：出租回报率高【总占地面积】56万㎡【楼栋】共三期共12栋公寓9栋住宅【交楼时间】2023年12月底

项目基础信息

【项目名称】星汇海珠湾

【开发商】越秀地产

【总建筑面积】11万㎡

【总占地面积】56万㎡

【楼栋】共三期共12栋公寓9栋住宅

【交楼时间】2023年12月底

出租回报率高

公寓购买指南“傻子才买公寓？他们不懂你的需求”中我提到买公寓最关键的就是看出租回报率，回报率在4%～6%的属于优质公寓产品，是可以购买的。我们重温一下，有两种方法计算出租回报率：

1.（税后月租金－按揭月供款）× 12 /（首期房款 期房时间内的按揭款）

2.（税后月租金－每月物业管理费）× 12/购买房屋总价

星汇海珠湾户型比较特殊，是双钥匙设计，一个单元可做成两个出租空间，也就是150w的41㎡小公寓租金是2800×2=5600，按照公式2得出：

（5600-100）× 12/1500000=4.4%

达到了4%～6%之间，并且这只是二手价格，一手优惠更大、户型更好，未来租金也会更高，出租回报率轻松破5%。

稀缺性高

公寓到处有，一线望江的小公寓可不常见，星汇海珠湾的公寓南向望江、北向望广纸公园，相较于市面上很多“望楼”景观的公寓，视野开阔许多。实际居住体验不单是房间内视野开阔、不再压抑，楼下的公共活动空间也会变得更宽敞，住的舒服自然就不愁出租了。

潜力巨大

体现在交通：目前项目楼下的地铁11号线还在建设，2023年年底才会开通，在没有地铁的情况下租金回报率已然达到4.4%以上，那么未来地铁开通，交通更加便利则收租能力会更强，最关键是这条地铁线是广州第一条环线，可以快速到达广州各个地方。

体现在商业配套：越秀地产做的商业体还没开业，当下海珠湾只是一个居住型小区，可是随着商业体开业，未来这边将会成为城市综合体，生活配套便利度将大大提升。

旧改加持：周边的旧改由新世界、佳兆业推动，随着旧改推进，周边的城市面貌将得到提升、居住人群也会迭代，低廉房租的房子都被拆掉了，那么公寓出租的需求就会增大了。

户型点评

目前项目在售

• 47㎡ 复式双锁匙 180万-205万起
• 55㎡ 复式两厅两房两卫 220万-250万起
• 95㎡ 复式一厅三➕一房两卫 310万-410万起

建议大家主要关注47㎡ 和55㎡这两个户型，因为我也说过：总价200w以上、收入处于高速增长的年轻人，尽量要避免买入公寓的。

这个户型的不能明火的，格局跟上面链家截图的户型差不多，不过这栋公寓更矮、更靠江，是公园景观，舒适度会比目前在卖的二手好，适合租给单身人士。

55㎡户型是可以明火的，明火的公寓租金可比不能明火的高上不少，并且上下两层都能做到动静分区，整体舒适度更高了，适合租给那些年轻情侣。

结语

星汇海珠湾（公寓）位于城市核心区，占据了11号线环线上盖，能够快速吸引各地产业从业者；

拥有稀缺的江景，为公寓带来一定的稀缺度；

位于商业综合体之中，生活便利度高。

更重要的是它未来想象力很足，这是一个拥有当下成熟便利、拥有未来想象力的地方，在租金回报率有保障的情况下，未来物业本身也具备一定的增值空间。

200W总价以下的买家们可以关注下这个项目，它不能让你大富大贵，但起码能让你在这个城市有了一席之地，并且具备一定的投资价值。

对星汇海珠湾（公寓）感兴趣或有疑问的，或想咨询其它楼盘的可关注公众号联系我们，我们下期继续探遍广州公寓！

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