上海楼市进入休眠期（上海楼市进入拐点期）

上海楼市进入休眠期（上海楼市进入拐点期）在来看二手房市场，10月第一周网签成交2208套！难道二手房市场要凉了？其实我们大家在看房的时候也能看的出来，很多土拍完没多久的地块，就已经上会了，有的甚至地基都没有露头就取预售证了。小编最近得到一些消息，原本要12月或者1月上市的楼盘，现在对外宣导11月底认筹。这说明什么，开发商都不是傻子，提前上市，抢先收割。谁先上，谁就好卖，卖掉了就有钱，可以继续拿地，卖不掉就只能瞪眼看别人挣钱。综上所述，上海新房如此密集的供应量，将会消耗大量的购房客户。在加上土拍的109宗地块，让没有上车的买家不在像之前因为摇不到房变得焦虑。根据我们所得到的市场反馈，倒挂盘依旧火热，哪里有利差，哪里就有“社保巨子”。倒挂区间不大和没有倒挂的楼盘，热度下降明显，尤其是五大新城，在去年，蓝湾都要触发积分，今年开了分销都难卖。在今天呢，收到了几个五大新城楼盘的营销推广信息，有的售楼处还没有开放，就已经开始走营销费用的流程

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6月解封后，已经过了有4个多月了，上海楼市走向相对来说比较平稳，新房上车的难度相比较去年降低了很多，二手房成交多是以500万以内的刚需为主，500万以上和千万豪宅成交低迷。

在这个四个多月里面，上海新房总共上市了4个批次（2-5批次），四个批次里面上市了157个商品项目，47250套房源供应，157个项目共有52个触发积分制。去年每个批次的新盘差多会有一半以上的楼盘触发积分制，这四个月推售项目和触发积分制的比例相比较去年降低很多，据了解2022年上海新房第六批次预计25号上会，有兴趣的可以关注一下。

在土拍方面，解封后上海集中土拍已经经历了三轮，上海2022年前三轮集中土拍共成交109宗地，均实现零流拍，土地总成交价达到2713亿元。据了解，第四批土拍将于近期开拍：土拍推介上新!37幅涉宅地块，青浦独占14幅！上海四批次土拍要来？

综上所述，上海新房如此密集的供应量，将会消耗大量的购房客户。在加上土拍的109宗地块，让没有上车的买家不在像之前因为摇不到房变得焦虑。根据我们所得到的市场反馈，倒挂盘依旧火热，哪里有利差，哪里就有“社保巨子”。倒挂区间不大和没有倒挂的楼盘，热度下降明显，尤其是五大新城，在去年，蓝湾都要触发积分，今年开了分销都难卖。

在今天呢，收到了几个五大新城楼盘的营销推广信息，有的售楼处还没有开放，就已经开始走营销费用的流程了，也有一些卖的不好的楼盘，增加了楼盘的费用。

以上这些仅仅是冰山一角，很多楼盘周边新盘在去年都是触发积分的项目，小编估计，随着时间的推动，这样的楼盘会变得多起来，各位粉丝朋友上车会变的容易。

其实我们大家在看房的时候也能看的出来，很多土拍完没多久的地块，就已经上会了，有的甚至地基都没有露头就取预售证了。小编最近得到一些消息，原本要12月或者1月上市的楼盘，现在对外宣导11月底认筹。这说明什么，开发商都不是傻子，提前上市，抢先收割。谁先上，谁就好卖，卖掉了就有钱，可以继续拿地，卖不掉就只能瞪眼看别人挣钱。

在来看二手房市场，10月第一周网签成交2208套！难道二手房市场要凉了？

小编只能用一下两个理由来说服自己：

1、网签是买卖双方的事情，任何一方出门旅游都签不了合同。

2、大部分买卖双方签完合同当天，会直接去交易中心办理贷款、过户、核价等手续。但交易中心休息，这些都办不了，都会等过完节后在办理。

9月二手房网签18135套，500万以内成交占比87.400万以下的成交占比61.9%，300-500万成交占比21.9% 500万以下成交占比83.8%，当下二手房市场的成交主力依旧是500万以内。

500万以内可以买到什么房子？内环40㎡的老破小，中环五六十平的老破小，外环的次新动迁，外环郊的商品房，

为什么500万以内的二手房成交这么好，小编是这么认为的，上海500万以内的新房，要么位置偏远，要么没有地铁，有地铁的又有积分要求，500万以内的购房群体，多是一些刚需客，在积分上优势不大，新房陪跑的几率高，买二手房相对稳妥。

至于500万以上的这些二手房，在这个一二手倒挂的时代，二手房性价比就低了很多。比如说八九百万可以在金桥一个八九十平米左右的二手房，那在稍远一点的外高桥就可以买到一百二三十平米的新房。而1000万以上的这部分购房者则会想“我一两千万买个中环附近零几年的二手，去内环内买新房难道不香吗”？这也是为什么总价越高，二手房成交占比越低的原因。

当下市场500万以上二手房成交少的三个因素：

1、上海认房认贷，很多外地人在不了解上海购房政策下，贷款在老家买的房，等想要置换上海时，首付要5/7成。

2、置换成本高，现在二手房买卖房东都是到手价，税费全部要由买家来出，比如：100万买进，1000万卖出，满五年不唯一，在不做低房价的情况下，增值税要45万左右，个税2个点20万，中介费3个点30万，契税按照1.5来计算也要15万了，这些费用加起来110万，哪怕是满五年唯一去掉两个点也要90万了。

3、二手房贷款“三价就低“，据了解，现在二手房评估在7.5折左右，贷款额度减少，首付增加，在上海买房的很多家庭都是掏空了六个钱包，若是不能足额贷款，要么买新房，要么降低购房预算。

4、上面三个原因在加上国内整体市场环境不行，很多买家选择观望。

打一个比方：A的房子300万，B的房子500万，C的房子1000万，D的房子2000万，E只有100多万的现金。在以前的市场E拿着钱去贷款买A和B的房子，然后A和B拿着房款去买C或者D的房子，只有少个别去买新房。在20-21年房价大涨之后，这个圈子被打破了，E照样去买A和B的房子或者郊区新房，但是A和B卖掉房子之后，大多数一部分人选择了“打新”，那么C和D的房子谁来买？

现在上海外环以内的房子随随便便千八百万，随着时间的推进，库存会不会越来越多？最主要的还是前三点，买二手房所需资金太大，买一套1000万的房子，需要700万左右的首付，都是钱呐！不是树叶子，去路边一搂就能搂一大把。

现在二手房市场遇冷，新房热度衰减，对于刚需买家来说是一个不错的上车机会，如今，第六批马上就要来了，根据自己的积分预算情况，挑选一个上车几率高的楼盘。二手房买家，可以以此来和房东谈判，诚意出售的房东，对于市场动态都很了解的，只要给房东梳理清楚，谈判到你心理价位是没有问题的。

以上只是我自己对于现在市场的看法，不能作为你们的参考。有近期上车的还是要多实地看房的，读万卷书不如行万里路不是没有道理的，云看房一个星期，没有实地看房一天了解的知识多，多跑、多看、总没错。