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北京房产触底反弹(回调到低点的北京商住)

北京房产触底反弹(回调到低点的北京商住)商住房刚需是伪命题?“现在通胀严重,利率低,P2P暴雷不断,钱投资出去担心踩雷,放手里又是看得见的贬值,买房,进可攻,退可守,或许未来政策能有变化,价格上浮会带来一笔额外收益,即使不调整,一方面可以解决自住问题,另一方面就算出租也不亏,怎么看都是合适的。”张雪解释到。目前她纠结的问题在于,以过户法人的方式购买显然是灰色地带,这当中会不会有什么坑,120万元对于北京的房价不算什么,但对她的家庭来说那可是多年血汗积攒的全部,万一出点问题根本承受不起。张雪称,中介了解她的情况后告诉她,目前商住房可以变通交易,那就是以公司名义购买。交易的时候只要进行法人更名就能解决相关限购问题,未来如果要卖也可采用同样方式出手。这个过程只需要支付一笔几千块的法人变更费,过户的税费都省了。注册公司以后每年会有2000元左右的公司持有维护费用。看上去,中介提供的这个办法完美的避开了商住房限购政策,张雪很是心动。据她介

北京房产触底反弹(回调到低点的北京商住)(1)

小J/发自北京

上周小J一篇关于商住房的稿子《北京商住房还能迎来春天吗?》发布后,后台有网友留言提问,目前商住房价下跌至相对低点,如果现在已不适合卖,那是不是入手购买商住房的时机呢?就这个问题我们采访了几位与商住房结缘的朋友,进一步了解商住房的现状。

“角落里”的商住房交易

小J联系到了有意购买商住房的张雪,她目前在通州有一套住宅自住,在朋友介绍下,想在家附近购买一套商住房用于父母养老。这原本是一个常见的二套需求,当住宅价格有些高不可攀,商住房就成为选择目标,毕竟总价较低,又能满足基本自住需要。但是,在2017年3月26日发布的商住房调控政策下,北京市商住房二手房购买资格要求为全款 首套。按张雪目前的条件,她在北京是没有资格购买商住房的。

张雪称,中介了解她的情况后告诉她,目前商住房可以变通交易,那就是以公司名义购买。交易的时候只要进行法人更名就能解决相关限购问题,未来如果要卖也可采用同样方式出手。这个过程只需要支付一笔几千块的法人变更费,过户的税费都省了。注册公司以后每年会有2000元左右的公司持有维护费用。

看上去,中介提供的这个办法完美的避开了商住房限购政策,张雪很是心动。据她介绍,她看上的商住房小区位于通州区北关,随着通州副中心区域定位的确立,这片区域的未来发展前景很不错。以张雪看上的户型为例,目前租金大概在3200元/月左右,售卖均价不到3万元,总价不到120万元,而附近区域住宅楼的价格基本是商住房的一倍。从网上查看该小区的数据,近90天已成交10套,近30天带看有54次,在售房屋38套。纵观目前商住房市场,这个数据已经很不错了。

“我们想为老人买套房养老,也是刚需,无奈手中现金有限,买不起住宅,所以才看上商住房。如果中介说的法人变更方法靠谱,现在商住房的价格确实很让人心动。”张雪给小J算了一笔账,就算不考虑自住的问题,120万元存银行,按五年期固定利率2.75%算,一年利息收入也仅有33000元,而按目前的租金,就算低于市场3200元/月的均价,按3000元/月出租,36000元的租金收益也是高于存款利息,算是一个有价值的租售比。

“现在通胀严重,利率低,P2P暴雷不断,钱投资出去担心踩雷,放手里又是看得见的贬值,买房,进可攻,退可守,或许未来政策能有变化,价格上浮会带来一笔额外收益,即使不调整,一方面可以解决自住问题,另一方面就算出租也不亏,怎么看都是合适的。”张雪解释到。目前她纠结的问题在于,以过户法人的方式购买显然是灰色地带,这当中会不会有什么坑,120万元对于北京的房价不算什么,但对她的家庭来说那可是多年血汗积攒的全部,万一出点问题根本承受不起。

商住房刚需是伪命题?

“如果有钱,谁想买商住房?”无独有偶,李佳也选择了商住房,跟张雪不同,她符合北京商住房限购条件,有资格购买。“买商住房的理由还用说吗,便宜呀,总价低很多,买商住房的全款还不够买住宅的首付。“李佳告诉小J,她跟爱人两边家里情况都一般,仅靠夫妻俩人的力量,在北京买住宅实在太勉强了,即使现在买的商住房,为了凑全款,也跟亲戚朋友借了30万元。

他们的房就在亦庄线其中一站的地铁边上,步行也不过三四百米,交通非常方便。当初手里握有北京购买住宅的资格,对于放弃首套房贷款利率的优惠,她也很不舍,但如果选择住宅的话,凑首付也要借钱,每个月还要还银行一万多元的房贷,简直感觉自己是顶了颗雷在头顶,一不小心就会被引爆。

“我很庆幸自己的选择,今年遇到新冠,工作变得很不稳定,如果当初硬着头皮买住宅,背着那么多个人借款和银行贷款,我都不敢想日子怎么过。“按李佳的说法,全款买商住房让她跟老公好歹在北京有了个安身之所,紧张几年先把借亲朋的钱还上,就能松口气。至于未来,只能走一步看一步。

“我们没有北京户口,本来有了孩子也不能在北京上学,所以商住房不能解决学位的问题,我们倒不太在意。“在问到如何看待商住房无法解决孩子学位问题时,李佳这样回答。

其实在商住房不限购之前,除了部分投资需求外,也有很多刚需选择商住房。根本原因还是因为价格,所以即使有这样那样的问题,在商住房价格优势前都算不了什么了。所以,商住房刚需,并不是个伪命题。

购买商住房需要注意的问题

就注册公司买商住房事宜,小J联系了对接张雪的中介人员,但对方以公司不允许个人接受采访为名拒绝回复相关问题。随即小J咨询了法律专业人士,对方表示,理论上来看,这种法人变更的情况确实可以将公司资产进行转移,但如果单纯为买房而进行法人变更交易,还是存在一定风险。

一方面公司运营是需要一些基本费用的,这些费用是否如中介所说的额度是根据注册公司的具体情况而定的,另外如果对方公司有隐瞒债务和其他问题,那法人也要承担相应责任。从这些角度考虑,以公司名义的商住房交易还是需要谨慎考虑。

同时,在关于商住房问题的走访中,曾租住过商住房的许灵,也谈到了商住房居住过程中产生的各种实际问题。首先,大部分商住房都是商水商电,居住成本的提高非常明显。许灵租房时,夏天一个月的电费就在300元左右,商住房的水费在9元多一吨,电费是1.2元/度,比住宅高出不少。另外,还有隔音问题,没有燃气的问题都让人头疼。许灵当时租的商住房抽油烟系统有问题,用电炉炒菜时,还常引起室内的烟感报警。

“我们水电都只能去物业充,不是住宅那种国家电网就可以自己充的,去物业充只能选择上班时间,有一次我们忘了,结果晚上停电才想起来,也只能摸黑一晚上,等第二天物业上班才能处理。“许灵回忆。采访的最后,许灵表示她购房一定不会选择商住房。

目前的商住房其中一部分其实是商办的衍生产品,也是市场需求下介于商办和住宅之间的一种特殊类型。一方面商办类用地的拿地成本远低于住宅,一方面市场对住宅的需求又远高于商办。在这样的背景下,除了正常的商住房(公寓)产品外,部分开发企业在整体开发商办产品时把居住问题也考虑进去,打造了小面积的商住房产品,既可以用于公司注册办公,也可以用于解决自住需求。之前很多商住房类项目,基本就是照住宅设计的,有独立的卫生间甚至厨房,除了不能接燃气管道,其他基本跟住宅功能相同,总价却低出不少,这样的小户型产品曾经在市场上很受欢迎。不过,由于用地性质不同,商住房和住宅的在产权年限上有很大差别,住宅基本都是70年产权,而商住房大部分是40年或者50年的产权,这也是购买商住房必须考虑的问题。

专家观点

就商住房相关问题,小J采访了中央财经大学副教授、城市管理系副主任柴铎博士。柴博士表示判断商住房未来的发展前景可以结合三方面,一是商住房的应用场景逻辑;二是商住房自身的功能定位;三是国家对于居民住房供应体系的总体部署和“居者有其所”的总体导向。

从商住房的应用场景看,在欧美发达国家,商住房市场主要模式是企业开发持有,或由房东持有,向租客出租、以换取稳定的租金收入,欧美商住房市场发达得益于三个方面,一是欧美国家居民的住房意识,并不以自购住房满足居住需求为主,居民不愿在一个地方永久性定居,而更加倾向于更换工作生活场景,居住流动性很大,而租住房屋的权益受到保护,租金稳定性较高,因而商品租赁住房市场需求旺盛,商住房(公寓)又很大的市场,持有者长期经营收益有保障;

二是政府对于商住房建设、住房租赁市场发展给予了完备的财税引导和支持政策,相关法律法规完善,政策稳定性高、不会随时调整,相关住房中介、房屋保险、修缮等专业机构和资金技术支持体系远比国内完善;

三是发达国家社会“铁饭碗、体制内”工作少,大部分工作流动性很大,一些经济发达、企业进而就业岗位较多的大城市流动人口、年轻工薪族更多,进一步支撑了商住房市场需求。

因此,在发达国家商住房市场开发、持有能够获得稳定的现金流,如果需要出售变现,则可以以现金流和资产作价出售给企业,或者作为资产包、证券标的物打包发售,相对变现能力和条件也比国内要好。

对比来看,我国商住房市场发展之初的动因就出现了偏差,城市居民特别是大城市居民购买商住房不是用于出租,而是由于商品房价格超出承受能力,只好购买商住房用于自住。但这部分居民普遍期待经济状况改善后卖掉商住房,购买正常商品住房。“限商令”等于暂时锁死了这部分居民换房的希望。

同时,由于商住房普遍价格明显低于商品房,且在2010年商品房限购后,商住房最初并未限购,也吸引了大量的投资性需求进入市场。可以说,目前商住房的持有者多数并未做好长期持有经营的准备,大部分只是想短期套现离场,许多资金甚至是东挪西借而来,才会在“限商令”出台后怨声载道。

当前经济形势下,购买商住房长期持有出租这种“重资产”经营模式风险很大,我国企业和居民都很少会把持有出租作为投资选择。其次,从商住房自身功能定位看,多数设计初衷主要针对“夜伏昼出”的单身白领、上班族,即便是专门针对打工皇帝等金领阶层设计的高档公寓,由于水电费、户型设计标准等与普通住房相比有较大的差距,配套公共服务设施如学区等基本没有或者很差,购房者改造房屋也受到更多限制,邻里流动性太大,因此其居住效用低于普通商品住房,难以满足大多数普通家庭长期居家、居住生活的需求。

这就决定了商住房的需求必然低于普通商品住房。那在现阶段,资金实力雄厚的家庭,能买普通商品住房就不会买商住房,买商住房的恰好是经济实力有限的家庭,商住房不仅需求人数少、而且购买力弱。

从国家政策看,十九届五中全会后,住有所居是我国房地产市场的核心目标。一方面,国家不希望房价快速上涨挤占居民消费能力,阻碍“双循环”经济格局的形成,房地产市场现有限制措施,包括“限商”措施大幅度松绑的可能性不大。另一方面,建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系”,满足多层次居住需求是国家根本任务。因此,对于土地供应紧张的大城市,通过各种途径挖掘存量住房潜力、发展住房租赁市场必然成为国家的重点方向,国家更希望商住房市场作为住房市场的一个层次的补充,向欧美国家模式靠近,满足人口、要素大规模流动背景下的住房需求。因此,存量商住房乃至现有供过于求的商业物业也会进一步盘活,这是国家未来的导向。

综上所述,柴铎博士表示,购买商住房期待升值可能不会如愿,商住房市场未来发展的主题词是“平稳、盘活、保障、适应”。除了个别面向高端需求的项目外,多数住房可能都为国家经济发展、房地产市场转型做贡献。

北京商住房可以买吗?

从以上专家观点中我们可以看到商住房市场发展的一个大概方向,目前北京市场的商住房项目受限购政策影响巨大,成交惨淡,很多二手商住房价格已经跌回到2016年房价上涨前的价格,甚至更低。在这样的背景下有部分朋友想趁低点入手也正常,具体分析每个人的情况又有所不同。毕竟,买房对于大部分人来说,都是重大决定,需要根据自身的情况来衡量各种取舍。

比如上面采访的李佳,购买商住房解决了基本居住需求问题,对她来说商住房就是不错的选择。而张雪的情况比较复杂,这种非正常途径的购房肯定是要承担相应风险的,是否愿意承担这样的风险,确实需要认真评估。

商住房在我国的特殊情况,形成了目前市场现状,在“房住不炒“的大前提下,以自住需求为主的商住房购买并非一无是处,但是否能长期持有,商住房的居住问题是否能接受,这些都是选择商住房购房人需要提前考虑清楚的问题。

(注:应受访人要求,文中所用非真实姓名)
(文章来源公号:中房报京津冀)

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