航拍广州汇景新城楼王别墅（广州老牌豪宅汇景新城）

航拍广州汇景新城楼王别墅（广州老牌豪宅汇景新城）2、存在感。如果说2000-2010年是汇景新城的黄金期，现在则是侨鑫汇悦台的黄金20年，大家都是顶豪，后者是广州的面门，但凡上到3000万的买家，除非本来就住汇景新城的置换客，外部的买家是不愿意买入汇景新城的。所以这一次，我们也只挑了汇景2000w级别的“豪改组团”，不愿讨论它的复式产品。1、噪音。两者位于汇景新城东西两侧，西邻华快、东临科韵路，都是车流不断的主干道，棕榈园的六八街和七街、龙熹山E2区受马路噪音的影响明显。另外，小区还有个不可避免的噪音来源，就是空中的飞机和直升机，辐射范围是全小区，在小区里边待一段时间，听觉就是嗡嗡的。棕榈园为汇景新城最早的楼盘，位于楼盘的西区，分三期建成，分别是2001年建的一三街、2003年建的二四街、五七街、以及2005年建的六八街，共60栋1366户。关于这个小区，老邝曾拍过一套143㎡的卖房视频，大家可以到B站找一下这期节目，2020年底970

开始正式行文前，我想讲个故事，22年底的直播，有一位女粉跟老邝连麦，她刚卖掉天健上城，想以1500-2000w给长辈买一套养老房。彼时老邝极力推荐她去打新赤沙TOD，可她父亲不喜欢这种新盘，问我能不能买汇景新城？对此，我瞬间就明白了，这就是典型的Old Money，他不会管你什么琶洲/珠城，在他们看来，汇景、星河湾是他们的白月光，后者的圈层才符合他们的生意气场。

一、小区印象

作为全市知名的豪宅盘，老邝对汇景新城的定位是“Old Money顶配”，只要你是80年之前的生人，A45（After 45岁）这个年龄段的生意人，汇景新城就是你的白月光。皆因这个盘正好是2001年开盘，直至侨鑫汇悦台开盘前的2010年，汇景新城都无愧全市Top级别顶豪，跟它遥相呼应的，则是番禺的豪宅专家——星河湾。

鉴于整个汇景新城组团太大、户型太多、且大多数挂盘“不接地气”，咱们今天的严选，只讨论楼龄最新v.s最旧的二手盘，也就是棕榈园v.s龙禧山。对于全新组团汇景台，老邝曾拍过视频，所以按下不表。

棕榈园为汇景新城最早的楼盘，位于楼盘的西区，分三期建成，分别是2001年建的一三街、2003年建的二四街、五七街、以及2005年建的六八街，共60栋1366户。关于这个小区，老邝曾拍过一套143㎡的卖房视频，大家可以到B站找一下这期节目，2020年底970w成交了。

龙熹山则是汇景新城第十期的产品，位于汇景新城的东区，2011年建成，19栋1125户依山而建，从海拔上看明显高于其他组团，加上是高层洋房，给人一种有种高高在上的感觉。这个盘最大的问题，不是它的问题，而是在建的汇景台，后者的南向被龙禧山挡得严严实实，采光和视野影响非常大。

二、小区缺点

1、噪音。两者位于汇景新城东西两侧，西邻华快、东临科韵路，都是车流不断的主干道，棕榈园的六八街和七街、龙熹山E2区受马路噪音的影响明显。另外，小区还有个不可避免的噪音来源，就是空中的飞机和直升机，辐射范围是全小区，在小区里边待一段时间，听觉就是嗡嗡的。

2、存在感。如果说2000-2010年是汇景新城的黄金期，现在则是侨鑫汇悦台的黄金20年，大家都是顶豪，后者是广州的面门，但凡上到3000万的买家，除非本来就住汇景新城的置换客，外部的买家是不愿意买入汇景新城的。所以这一次，我们也只挑了汇景2000w级别的“豪改组团”，不愿讨论它的复式产品。

3、交通掣肘。各组团内部人车分流，而组团间的道路则可随意出入，业主们的通勤方式都是开车，连同小区外的培训机构都备好了接驳车车，为接送小孩提供了便利。另一方面，天河东北部缺乏地铁依然是硬伤，规划地铁L19将会在汇景新城设点，审批-公示-动工-通车，老邝保守估计还要8年，所以在2030年前汇景新城依然是无地铁状态。至于汇景南门的石牌站，这种城际铁路轨道的利好，对小区的拉动效果不大。

4、组团缺点。除了上述1-3是小区的缺点，棕榈园的瑕疵也很明显，首当其冲的就是二十年楼龄，即使开发商保养得再好，依然属于美人迟暮。其次，整个组团居然是非封闭管理，中央景观长廊与棕榈园的花园是连通的，外来人员均可自由进出，对不起1000万这个价位的管理水平。

龙熹山的瑕疵在于其所处位置，其组团内E2区东临科韵路，噪音和堵车的情况少不了。其次是楼层高，两排高楼即便楼间距宽，也会让人觉得有些密集，毕竟买汇景新城的人不希望高密度，反而倾向于同等总价选择楼龄更旧的中央组团。

三、小区优点

1、六星级私家花园。从南门走进汇景新城，映入眼帘的是别墅区的汇景湖，下午时分还有不少业主在湖边休憩闲聊，晒晒太阳。整个小区最值得期待的，是2km中央景观长廊，此景让我回想起花城汇 广钢中央公园，一个是CBD景观长廊，但被游客占领，另一个则是高密度睡城的花园。与之对比，汇景新城的景观长廊，则更像业主们的私家花园。

有水有花园，少不了的还有山景资源，东区龙熹山的山顶公园可以说是业主们的私家氧吧，休闲时还能爬山、烧烤、遛狗。一句话，汇景新城有山有水有花园，豪宅风范尽情绽放。

2、顶级物业管理。老邝做自媒体6年，心目中的No.1物业就是侨鑫家，侨鑫汇悦台自不用说，汇景新城的安保也让老邝留下深刻印象。大家知道我们外拍，经常会在各个小区飞航拍，或者开着车在小区取景。我从2019年开始拍摄楼盘，唯一一次被保安拦截检查相机，就是在汇景新城，当时我负责开车，摄影师在副驾驶拍摄路边场景，随便开了一圈就被保安拦截下来，好在我们编造了婚庆拍摄的借口，才避免删除更多视频素材。

3、完善的配套设施。基础配套：3层高的亚太盛汇商业中心是汇景中心区域的商业街，内有银行、图书馆、咖啡店、美容养生馆、食肆等，满足业主的基本日常需求，小区自带接驳车，家里老人家、小孩到各组团都很方便。

高端配套：足不出户就能在住宅区里打高尔夫，汇景自带8w㎡的高尔夫练习场，120个打位 30个VIP房间。小区内配备五星级会所亚太国际会所，畔湖轩品茶、私董会议室、图书馆、健身房、游泳池，休闲娱乐之余，也能满足商务洽谈的需求。

4、圈层的认同感。老邝不是汇景的业主，自然无法点评里面的圈子，但仅以观察到的市场，某家政针对汇景里面的业主，一律加价30%；其次整个楼盘90%户型为＞144㎡的豪宅面积段；最后踩盘时听中介介绍，业主们也多是潮汕生意人、体制内高官、高校教授等。

5、十二年教育。小区内实现12年优质教育，从幼儿园到初中均无顾虑。九年一贯制公办学校汇景学校的成绩在天河区位列中上水平，除了生源的优势外，在教育质量上也有了进一步的进展。2021年汇景与华附达成协议，由华附托管汇景实验学校，因此方圆五公里内，不少家长用钞能力把孩子往汇景初中送。

6、组团优点。棕榈园的优点，就是离学位最近，孩子步行回学校是最方便的。龙熹山的优点在于楼龄，2011年建，比棕榈园年轻了10岁，在众多组团里唯一做到专梯专卡入户，有效防止外来人员随意串门，保障了业主的私密性。

四、户型严选

踩盘的时候观察到，诺大的汇景新城，实际上经营的中介门店寥寥无几，贝壳在里边仅剩一家门店，在跟同行闲聊时，了解到他们的经营思路就是维护业主关系，任何自媒体推广在他们眼里只是浪费精力。这也是因为汇景的房子基本都是老业主内部消化，总价高也没什么炒家进场，买汇景的基本都是改善型买家。

先看看汇景的组团分布，分东区、中区、西区、南区。

西区为棕榈园1期一三街、2期五七街、二四街、5期六八街，共60栋，离学校和外围生活区最近的组团，单论上车，它就是最佳的选择。东区为10期龙熹山及11期汇景台，共33栋，是楼龄最新的两个组团，两者各有利弊，龙熹山抢先占好位置，汇景台只能花多些心思去提升内部的硬实力。

南区为明月清泉别墅区，共98户，独栋联排双拼，头排临湖望湖景的仅有15套，其价值特别稀缺，可以传家的房子，一套至少一个“小目标”；中区为柏菲美泉、维纶特莱、上城峰境、上城勋堡、中央庭院、上城世家6个组团，共84栋楼，也是汇景最安静且离中心商业区最近的区域，2022年中央庭院的单价突破已15w/㎡。

篇幅有限，本文以点带面，从最早的棕榈园以及最新的龙熹山进行户型严选。

棕榈园是＜144㎡占比最多的组团，从109-344㎡，涵盖高层住宅、小高层、复式，是众多首次改善买家的选择之一。排雷楼栋：棕榈园三期六八街C1、C2、D栋、七街3、6、9座，虽有学校挡住一部分华快的声音，但开着窗还是能听到噪音，其次，学校在旁日常的铃声是躲不了，遇上开运动会时，是无法静下心来。

三房严选之一：二四街4、5座109平北向3房1卫，汇景新城最小面积的户型，优势是总价低，高层北望火炉山，景观无遮挡，但三卧室的及阳台都是朝北，居住舒适度会稍差一些，适合一家三口居住。其次是129平南向3房2卫，南向最小面积的户型，看花园且阳台和卧室均朝南，有充足的采光，高层可望天河CBD。这两种户型不少人专门改造成2房或1房，属于老业主们买给长辈或孩子住。

不超豪宅里的严选户型中，老邝推荐五街2、3座138㎡，南向3房2卫，可做到南北对流且1梯2户，10层高度望科技干部学院，2021年出过1套，1个月内就成交，还不砍价那种。

三房严选之二：一三街2、5座160㎡、3、6座165㎡3房2卫南向户型，1梯2户，南北对流，165㎡带有入户花园，为小型空中花园，双面开窗，适合做茶室，书房，两者的主卧都是配有卫生间 衣帽间的大主套，160㎡带有双阳台，可望花园景观佳，适合与长辈同住或者二胎的家庭。

四房严选户型：一三街1、4座176㎡，五七街1、5座177、180㎡户型，位于组团的中间位置非常安静，也是棕榈园一二期面积最大的平层，格局与160㎡的相似，双阳台设计，保证了景观和通风。三期六八街的190、201、243㎡户型，考虑到噪音问题，老邝就不谈了。

龙熹山的排雷楼栋是：龙熹山2区B3、D2栋的180㎡、B3栋的203㎡，它们尽管高层南向望金融城，视野无遮挡，但对着科韵路，24小时接受来自马路的噪音，体验感拉低。

上车户型：E1区A1栋168、170㎡三房、177㎡3 1房，它们的主卧、客厅、厨房都带有阳台，北向望花园，南向望山顶公园，远处景观会被龙熹苑遮挡，但采光充足，不影响居住体验。

四房严选户型：E1区A2、A3栋、D1、D2栋，E2区B2、C2、D1栋，220㎡的4 1房与250㎡的4 1房，采用3梯2户，双阳台形成南北对流格局，南北景观一流，保证通风及采光，250㎡是双套间设计，适合三代同堂一起居住，其中书房与主卧可改成卧室。

五房严选户型：E2区C1栋404㎡5 1房5卫，汇景新城里面积最大的平层，3梯1户，南北双阳台，南望小区花园，北望汇景台、火炉山。这个价位的产品，咱们就鉴赏一下，4个套间互不打扰，私密性极好，近80㎡的主套，尽显尊贵气场。看到这个户型，老邝立马想到一句话，豪宅并不是比拼房间多？而是看有没有可浪费空间，这个产品算是珠城以外的一个平替品。

总结

还记得老邝的“买房ABC”理论吗？人生的C房，就应该是汇景新城这种享受型孤品，产品好、配套全、传世资产，全市符合这类标准的资产其实不多，依然集中在一江两岸，而汇景新城是难得的不依赖江景的稀缺豪宅。

在撰写这篇文章时，老邝脑海里无时无刻浮现琶洲南TOD，后者的300㎡也站上14-16w单价，而且全市范围一房难求，对此老邝觉得汇景新城最适合的依然是old money，传统行业、After 45、一家老小，这是我能想到的买家画像。