深度楼市六秒钟看懂南京楼市（成交量腰斩地价跳水）
深度楼市六秒钟看懂南京楼市（成交量腰斩地价跳水）△点击可查看大图盘点近四年来的南京楼市新房、二手房成交数据，我们可以看到，调控之后南京楼市的新房、二手房成交量在双双下行。数据：新房、二手房成交量齐跌“9月25日新政一出，我们加班到深夜，忙着打网签合同，开发商那边也没闲着，急着上传销售数据。当天的成交量和认购量都破千了，前所未有。”一位中介人士回忆起两年前的今天，记忆犹新。在他看来，从实际的成交数据来看，这一轮调控确实产生了效应。
今天，对于很多人而言，只是个中秋节后的第一个工作日，是一个与寻常无异的星期二。对于南京楼市而言，却有着重大节点意义：
两年前的今天，政府一纸公文，南京便正式开启了此轮楼市限购模式：非本市户籍居民家庭在南京限购1套住房（含新房、二手房）、本市户籍居民家庭，限购2套新房。
两年的时间内，南京市政府又陆续出台多次政策，补上最初政策的种种漏洞。南京楼市在政府调控的效应下，发生了怎样的化学反应？一起来回顾南京楼市这两年。
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数据：新房、二手房成交量齐跌
“9月25日新政一出，我们加班到深夜，忙着打网签合同，开发商那边也没闲着，急着上传销售数据。当天的成交量和认购量都破千了，前所未有。”一位中介人士回忆起两年前的今天，记忆犹新。
在他看来，从实际的成交数据来看，这一轮调控确实产生了效应。
盘点近四年来的南京楼市新房、二手房成交数据，我们可以看到，调控之后南京楼市的新房、二手房成交量在双双下行。
△点击可查看大图
2016年，南京新房成交12.8万套、二手房成交15万套，创下南京史上新房、二手房成交量最高纪录。
2017年全年南京新房成交总数为6.23万套，仅为2016年的一半，成交量遭遇腰斩。今年前8月，南京新房成交4.44万套，按照这样的成交情况，今年全年的新房成交量预计与2017年持平。
有业内人士指出：南京的新房成交与上市量、预售许可证发放等因素有关，2016年9月以来，南京出让了一批现房销售地块，这些项目上市时间延迟，客观上对楼市新房成交量产生了一定影响。
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公证摇号：楼盘去化的照妖镜之一
与买房人息息相关的开盘，也在两年间有了重大改变。
过去市场行情惨淡的时候，各大楼盘的拓客手段层出不穷，call客电话、小蜜蜂截客、地铁口商场派发传单……
2016年南京楼市随着土地市场火起来，买房需要由开发商摇号产生选房顺序。2017年5月，南京发文，新房开盘客户数量大于房源数量，需由公证处公证摇号产生选房顺序。
首个吃螃蟹，采用公证摇号开盘的楼盘是江宁的东城金茂悦和南站的万科大都会。在此后，南京楼市出现过中签率仅为1%的史上最难买楼盘，也出现了非热门板块、非热门楼盘无需公证摇号直接平推的楼盘，分化严重。
△万科大都会首开现场
调控两年来，大家从今年8月份开始感觉到楼市的明显降温。而最先冷下来的便是江北。御澜府、三金鑫宁府等楼盘开盘不再公证摇号，以平推为主，去化成绩也不尽如意。
有人戏说：中签率低的楼盘不一定卖得好，但不用公证摇号的楼盘一定卖不好。
再看当下的最新楼市格局，河西中部的海玥名都、保利天悦、宏图上水云锦……河西南的金地中心风华、朗诗熙华府、正荣滨江紫阙……江宁的保利中央公园、东城金茂悦、万科翡翠公园、鲁能泰山7号院……江北的保利西江月、融创臻园、荣里……城南的禹洲吉庆里、明发浦泰梦幻家、万科大都会等等老盘，在这轮调控中相继收官。
各板块的最新主力楼盘，已在不知不觉中换成了2016年之后出让的地块与项目。弘阳燕澜七缙、悦风华、五矿澜悦方山等现房销售项目也陆续面市。虽然还是在新房限价的整体限制内，由于产品定位、户型设计等因素，南京的新房总价格局已然提升。
而最近大家发现，万事万物总会循环发展。call客电话重出江湖，楼市传单满天飞，一成首付、联合打折等优惠信息也铺天盖地的来了。
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土拍：绚烂之后归于寂静
“你们要冷静，理性拿地！”2016年，南京土拍还没改成网络竞拍前，我在国土局大厅见证了多幅地块的惊心动魄的熔断过程。
而此前，葛洲坝以45213元/㎡的楼面价拿下河西南G14宅地，成了上一轮土地市场火爆的导火索。
2016年9月，南京开启了网络竞拍土地模式，达到最高限价后以摇号方式确定归属。热门板块热门区域地价天花板被刷新，两年来，超60个现房销售地块诞生。
而实际上，从2017年10月份开始，南京土拍就已经出现降温迹象：逢宅地必现房、逢宅地必配建保障房面积的现象越来越少，地价也相应地出现了下降：
青龙山国际生态新城的地价降到了13980元/㎡；西善桥的地价降到了14164元/㎡；铁心桥地价降到了13993元/㎡；江北地价降到了14123元/㎡……
还有一些挂牌地块因种种原因终止出让，业内人士指出：调控持续的当下，开发商在综合成本、限价风险与市场接受度等因素中有所权衡，拿地更加谨慎。
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真降温！一成首付、多盘联动频出
楼市冷却，往往都市圈会感受到更多的寒意。
最近，宝华的碧桂园中天东方骏庭、碧桂园翡翠华府、碧桂园大学印象以及碧桂园伯爵台这四家项目打出了一成首付的口号↓
高淳的高淳雅居乐花园，也针对金九推出了“金秋特惠”活动：136㎡的一楼房源全款可享受6868元/㎡的单价，另外8号楼的90、105、125㎡户型可享受贷款98折优惠、全款96折优惠。↓
一成首付以外，还有房企层出不穷的营销手段出现：
江宁九龙湖的商办产品，融信城市之窗推出了1元秒杀活动，1元可购买购房大礼包，包含1.5万元购房券、168元钢笔礼盒、99元电水壶一台↓
9月份，恒大集团的购房app恒房通发布资讯：升级新品，提前引爆黄金周，恒大全国房源享受89折优惠；分期付款、首期5%；抢6重豪礼等促销活动↓
雅居乐南京区域10盘联动朋友圈广告，提到南京、扬州、镇江等地的雅居乐楼盘，可享受特惠购房8重礼优惠↓
有人犀利的指出：房企躺着卖房的时代已经结束，楼市的火爆让大家忘记过去市场不好的惨淡，以后一成首付、打折卖房等营销手段会越来越普遍。
附：2016年9月以来，南京楼市出台的调控政策：
2016.09.25
南京市政府出台主城区住房限购政策，限购政策明确：在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房
2016.10.05
南京市政府办公厅发布《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》：外地户籍家庭需提供自购房之日起前2年内累计缴纳1年的个税或社保证明才能购房；南京本地家庭单身人士限购1套住房；拥有1套住房且贷款未结清再次贷款买房的，首付款提升到不低于8成
2017.03.15
南京又出限购令，自2017年3月16日起，在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；在主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明
2017.05.13
南京出台限售政策：购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。同时，土地出让时地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积
2018.08.13
南京出台限制企业买房政策：自即日起，在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房
