北京学区房最后的公平底线（为子女入学北京巨资购房）

北京学区房最后的公平底线（为子女入学北京巨资购房）对于本案，我们需要弄懂以下法律问题：经海淀区法院审理认定，徐先生和张先生通过链家门店介绍就涉案房屋签订买卖协议及补充协议，协议中关于房屋学区名额约定，交易房屋在合同签署之时为万泉小学学区房，且交易房屋学区名额未被使用。如卖方承诺的学区情况、学区名额不属实，或卖方逾期迁出户口，致使买方无法实现购买学区房之目的即为卖方根本性违约，卖方应向买方支付房屋总价款20%的违约金，并赔偿买方支付给链家的中介费用及其他经济损失。海淀派出所证实：案外人吴某某和裴某某的户口争议发生时落户在该房屋。万泉小学证明，裴某某是万泉小学在籍小学生，四年前按照涉案房屋划片入学。法院认为，涉案房屋学位被占用已为证据证实，房屋买卖合同约定解除条件已成就。遂判决支持徐先生退房请求，由张先生退还首付款251万元，并支付各项赔偿费用和违约金共计50万元。房主张先生称，自己户籍确实没落在该房屋，没有违约，徐先生在履行合同中节外生枝，

购房陷阱真是防不胜防！徐先生为解决小孩就读北京万泉小学，斥巨资购房。徐先生小心查看了房主夫妻的户籍，确定没有落户在该房屋，放心地交了巨额首付款，没想到房屋学位被他人占用。徐先生要求退房，房主却玩起失踪。徐先生能拿回自己的钱吗？

徐先生育有两个孩子，为解决孩子们入学问题，徐先生通过链家介绍相中张先生坐落于北京市海淀区的学位房，张先生主动向徐先生出示了自己的户籍本，言之凿凿保证其夫妻户籍确实未落户在该房。

双方谈好价格后，徐先生作为买方、张先生作为卖方、链家作为居间方签订了房屋买卖协议，约定房屋总价款为373万元。徐先生向张先生支付了房屋首付款251万元。房屋过户给徐先生后，徐先生意外发现该房屋名下挂有一个10岁孩子的户口，该房屋的万泉小学学位名额已被使用。

徐先生于是发函给张先生要求退房，解除通知两次EMS投递均以家中无人被退件。徐先生无奈只得诉诸法院，要求解除购房合同，退还首付款251万元，赔偿各项经济损失100万元。

房主张先生称，自己户籍确实没落在该房屋，没有违约，徐先生在履行合同中节外生枝，以学位被占为由拖欠购房款，违约方是徐先生。万泉小学的学区名额是否被占用应当以学校或公安机关出具的证明为准，不能以徐先生主观猜测来认定。

中介公司链家称，公司已履行完毕居间介绍的工作，促成双方完成交易 ，链家没有任何责任。

买房人、卖房人、中间人三方各执一词，事实真相如何？学位是否被占用？究竟谁该担责呢？

经海淀区法院审理认定，徐先生和张先生通过链家门店介绍就涉案房屋签订买卖协议及补充协议，协议中关于房屋学区名额约定，交易房屋在合同签署之时为万泉小学学区房，且交易房屋学区名额未被使用。如卖方承诺的学区情况、学区名额不属实，或卖方逾期迁出户口，致使买方无法实现购买学区房之目的即为卖方根本性违约，卖方应向买方支付房屋总价款20%的违约金，并赔偿买方支付给链家的中介费用及其他经济损失。海淀派出所证实：案外人吴某某和裴某某的户口争议发生时落户在该房屋。万泉小学证明，裴某某是万泉小学在籍小学生，四年前按照涉案房屋划片入学。法院认为，涉案房屋学位被占用已为证据证实，房屋买卖合同约定解除条件已成就。遂判决支持徐先生退房请求，由张先生退还首付款251万元，并支付各项赔偿费用和违约金共计50万元。

对于本案，我们需要弄懂以下法律问题：

1、如果房屋买卖合同没有约定学位房，法院会支持徐先生退房吗？

房屋买卖合同是以房屋为买卖标的物的一种特殊买卖合同，其实质要件就是出卖人将房屋交付并转移所有权与买方，买方向出卖人支付约定价款。一般情况下，出卖人交付房屋并办理过户登记即履行完全部合同义务。

如果徐先生跟张先生的房屋买卖合同没有约定所购房屋为学位房，则法院会按照房屋买卖交易的通常情形，认定张先生已实际交付房屋并办理过户登记为已履行完全部合同义务，违约的一方就是未支付剩余购房款的徐先生了。

2、房屋学位被占，徐先生有权要求退房吗？

本案中徐先生购房目的首先是小孩读书，其次才是满足居住功能。徐先生与张先生在合同中明确约定，要求张先生保证房屋学位未被使用，如学区名额被占用，则买方有权解除合同。由于所购房屋学位被第三人占用，徐先生购房用于解决小孩就学目的无法实现，根据双方合同约定，张先生已构成根本性违约，徐先生有权要求退房，收回所交购房款。

3、张先生是否应该向徐先生支付违约金，违约金的数额怎样确定？

本案系因张先生根本违约行为导致合同解除，张先生应当支付违约金。关于违约金数额，张先生认为合同约定违约金过高，徐先生亦未提交证据证明其实际损失相当于合同约定违约金。法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额。

如果你家小孩有入学需求，为避免踩坑，购买学位房时一定要注意：

1、签订合同时，一定要明确约定购买房屋目的是小孩入学就读，所购房屋享有学校对应学位；

2、合同内容一定要约定，出卖方保证学位未被占用，如被占用买方有权解除合同，并约定学位被占用的违约金、损失赔偿责任；

3、买房前不仅要看房主及配偶的户口簿，还要向当地派出所、所属学校了解学位是否被占用的情况。

您记住了吗？