proptech未来趋势（前沿技术如何玩转新地产）

proptech未来趋势（前沿技术如何玩转新地产）创业「星」物种大赛之「城市新势力」南京场项目信息在这样的背景下，36氪筛选出智慧城市领域内能提供前沿落地解决方案的10家初创公司，向行业展示技术如何改变城市生活。当前我国智慧城市已经进入发展快车道，整体呈现出市场容量庞大、细分赛道众多且头部玩家逐渐浮现的格局。智慧城市正在5G、云计算、大数据中心、人工智能、数字孪生等新一代前沿技术的驱动下，带领人类走向一种全新的生活及社交方式。智慧城市建设是一项涉及政府、企业、公众等多种角色的复杂系统，而新基建的提出又进一步加速了智慧城市的需求爆发。据中国信息通信研究院测算，2019年智慧城市各级政府财政支出已达到3650亿元，占总投资的21%；社会投资约13460亿元，占总投资的79%；到2023年，我国新型智慧城市市场规模有望达到1.3万亿元，市场红利正在全面释放。PropTech（地产科技）作为智慧城市的核心驱动力，代表了智慧城市建设过程中用到的各种

2021年5月13日，36氪2021创业「星」物种大赛之「城市新势力」路演第二站在华东赛区南京市成功举办。10家来自前沿技术玩家分别展示了ESG、建筑BIM系统、VR、家装、未来办公、数据分析及处理、隐私计算、数字化营销领域的研发成果及落地案例。仲量联行、太古地产、瑞奕资本、嘉民中国、拉尔夫创投、图灵创投、银杏谷资本、氪基金代表担任本次大赛评委。经过筛选后，跋涉智能、一隅千象、磐际建筑3家成功入围总决赛，将代表华东区参加7月初在上海举行的行业峰会和总决赛。

创业「星」物种大赛之「城市新势力」南京场

2021创业星物种-城市新势力由36氪联合UrbanLab城越企业联盟成员仲量联行、太古地产、瑞安房地产、嘉民中国共同发起，锁定地产科技赛道，聚焦“空间管理与运营”、“空间建造升级”、“未来办公”、“智慧新零售”、“其他前沿解决方案”五大主题，通过层层选拔优秀的团队，在为智慧城市发展注入创新动力的同时，帮助实现创业团队自身的价值转化和进步。

截至目前，首场在深圳的大赛已于4月13日落幕，PIX 像素智能、蓝胖子机器智能、蜂巢智慧成功入围总决赛。接下来，重庆、北京两地分赛将分别于5月28日和6月11日召开。每个赛区的10强企业将通过路演展示来同台竞技，最终胜出的12家企业将在7月中旬来到上海，出席由城越企业联盟联合36氪举办的中国房地产科技峰会，共同探讨重塑房地产未来的方向。

PropTech进入爆发期，前沿技术如何玩转新地产

当前我国智慧城市已经进入发展快车道，整体呈现出市场容量庞大、细分赛道众多且头部玩家逐渐浮现的格局。智慧城市正在5G、云计算、大数据中心、人工智能、数字孪生等新一代前沿技术的驱动下，带领人类走向一种全新的生活及社交方式。

智慧城市建设是一项涉及政府、企业、公众等多种角色的复杂系统，而新基建的提出又进一步加速了智慧城市的需求爆发。据中国信息通信研究院测算，2019年智慧城市各级政府财政支出已达到3650亿元，占总投资的21%；社会投资约13460亿元，占总投资的79%；到2023年，我国新型智慧城市市场规模有望达到1.3万亿元，市场红利正在全面释放。

PropTech（地产科技）作为智慧城市的核心驱动力，代表了智慧城市建设过程中用到的各种技术解决方案，是前沿技术与地产的结合，例如日渐普及的智慧家居、车联网系统，以及疫情期间的各种在线办公机制都属于PropTech的衍生品。PropTech借助互联网技术、科技金融、数字化运用等手段，与地产生态垂直领域中的细分应用相结合，为地产运营的各个层面实现数字化改造，使信息和资本实现高效流通。

在这样的背景下，36氪筛选出智慧城市领域内能提供前沿落地解决方案的10家初创公司，向行业展示技术如何改变城市生活。

创业「星」物种大赛之「城市新势力」南京场项目信息

行业分散程度高，高壁垒项目更受青睐

尽管智慧城市的概念在2008年已经被IBM提出，各国政府也一直在大力建设相关项目和工程，但到目前为止，行业尚处在终端多、应用多、数据多的分散化状态。因此，如何在当前市场状态下筛选出具备高增长潜力的公司也是本次大赛中评委、嘉宾及参赛方关注的重点。

瑞安房地产商业战略及创新投资负责人魏天天

作为国内商业地产的巨头和创新标杆企业，瑞安房地产商业战略及创新投资负责人魏天天认为，智慧城市的发展具备阶段性特点，城市需要从数字化、网络化向智能化和万物互联逐步迭代。中国是个庞大而复杂的经济体，其中并行着非常多元的经济阶段和形态，从而导致了我们可以在中国市场上同时看到企业和政府的数字化转型，网络化的突飞猛进，物联网的快速铺开，AI和大数据，云计算和边缘计算在很多细分场景里的先试先行，从这个角度上看，中国未来的智慧城市发展我们看到的应该会是一个立体化的转型，上述提及的智慧城市的各个阶段的特点可能会被同时观察到，部分行业甚至会因为技术的迭代，出现跳跃式发展。

目前的地产科技创新落地，面临着比较多的挑战。一方面，国内的地产行业目前正从快速增长模式，逐步向精细化运营管理转型。地产企业的能力架构和企业文化，也需要在这个过程中进行蜕变，去真正适应数智化驱动的新商业模式落地。另外一方面，城市与地产创新的场景与工业化场景相比，具有较强的地域属性和定制化需求，目前很多点状的技术解决方案，很难真正产生规模化的价值。

“作为开发商，我们对于地产创新的需求主要还是两个维度，一方面希望利用PropTech激发大众新的消费需求、创新开源，例如通过新一代物联网、AR、VR技术激发的新的交互体验可能性；另一方面，通过技术创新帮助优化企业提质增效，例如通过数智化解决方案提升整体运营效率和管理能力。”但总体来说，魏天天表示，地产科技的创新离不开对于“人”的理解，“以人为本、可持续”是我们去布局地产创新投资的核心价值主张，技术的迭代始终都是为人服务的。

瑞安在智慧城市领域的投资会着重考虑两方面，一个是智慧城市基础设施建设所依赖的底层技术，比如，5G相关的核心芯片，物联网芯片，小基站设备和专网设备等，另一个是智慧城市的应用场景，比如构成城市核心场景的地产科技、车联网、工业互联等。在地产科技方面，我们尤其看重未来办公体验、文化消费体验和ESG投资，前者是由于瑞安拥有体量足够大的需求场景，并且一直是办公和文化创新的引领者，后者是由于ESG会带来投资、生产、消费理念的巨大变革，从而催生出大量新兴市场。

在综合了参赛项目的技术研发实力、产品落地状况、商业运营模式之后，最后有3家公司成功入围总决赛，分别是第一名跋涉智能、第二名一隅千象、第三名磐际建筑。

跋涉智能、一隅千象、磐际建筑入围总决赛

跋涉智能

致力于填补电商仓储行业传统自动化设备单一、低效、不可控的缺陷，实现基于PLC和以太网络通信的智能化设备升级，独创性的构建可报警、可监控和可预测的电商仓储智能化包装流水线

一隅千象

一家横跨美国硅谷和中国杭州的技术公司，致力于裸眼全沉浸混合现实技术产品解决方案， 拥有自主研发的全球独树一帜的室内360°裸眼全沉浸互动体验硬件产品。可广泛满足商业客户的展览展示、互动体验、沉浸交互需求，能够根据实际应用场景和客户要求做定制化解决方案。

磐际建科

相变材料是一种新型绿色的新能源材料，可以利用其相变热效应，将外界环境中损失的热量以潜热的形式储存起来，在合适的条件下自主地将能量释放利用，达到提高能量利用率、零能耗控温的目的。磐际建筑将这种新型材料通过物联网技术与暖通设备融合打造一种极致节能建筑控温系统。

创业「星」物种大赛之「城市新势力」南京场路演现场

行业头部玩家浮现，群雄逐鹿时代开启

国内智慧城市在经历了2010年之前的萌芽、2010-2016年早期技术沉淀之后，现在已经进入了快速发展阶段，PropTech作为驱动地产科技创新的引擎，已经成为投资领域的“兵家必争之地”。

创业「星」物种大赛之「城市新势力」南京场评委打分现场

在图灵创投投资总监苏宇晗看来，判断一家创业公司能否脱颖而出需要结合团队自身的优势及其所处的行业特性来看，有些公司是产品、技术独特性、创新性强，这就能够在市场上确立较高的壁垒，但这通常意味着市场需求短期内不会爆发，或者说尚不明确，因为行业可能过于早期，那么创业者需要有足够的耐心去沉淀。嘉民中国华东区开发管理高级总监徐嵘炯和拉尔夫创投合伙人陈冬华则认为，现在很多公司面临的都是市场规模足够大且需求清晰，当然，这有助于产品定位准确，但弊端是赛道中竞品已经非常多，那么公司要构建壁垒的难度也会增加，那么公司一定要想清楚真正能够产生效益的点在哪里。

氪基金投资总监李实和仲量联行中国房地产科技创新负责人娄辰补充道，PropTech要突破地产行业传统的运营模式，一定要找到商业模式上的创新。此外，在垂直领域落地方面，太古地产科创发展及投资业务发展经理萧沛雯、瑞奕资本合伙人姜东星、银杏谷资本总裁助理谢沐天一致表示，任何一个创新项目都要考虑怎么把增量、存量市场做透，这意味着在资源有限的前提下，把一条赛道深耕好，再去拓展其他赛道，或者沿着产业链上下游做业务会更好一些。

毅达资本合伙人王登泉

结合PropTech市场现状来看，毅达资本合伙人王登泉表示，基础架构建设还是现阶段的市场重心，大型方案商扮演的角色非常关键，随着平台服务尤其是大数据平台的重要性提升，运营服务将出现较大的增长空间。由于当前项目定制化程度普遍较高，客户复购和运维收入占比不大，因此，产品标准化程度和运维服务收入占比会成为判断项目的一个重要维度。

当我们回归到智慧城市的本质上时，它实际上代表了人类生活方式的进化，那么一个真正有价值的项目就一定是解决了城市的痛点和刚需，而由于这涉及到产业、民生等方方面面，项目的作用往往不会立竿见影。例如，IBM提出智慧城市的概念之后，卖出了很多服务器，但这些服务器一直到城市出现快速扩张、产能过剩、交通拥堵、信息孤岛等一系列问题爆发后才真正发挥了它们作为基础设施的作用。此后才逐渐诞生了“城市云”来支撑海量数据的处理，同时扩展出丰富多样的应用场景。从BAT、大的通信运营商纷纷入局的趋势来看，智慧城市正在逐渐向生态的形式发展，大的集成商、运营商将出现并改变当前分散的格局。

36氪持续关注智慧城市新势力的落地应用，本次华东赛区结束后，我们即将开启西南赛区重庆场的路演，为行业带来及时、新鲜的行业动态及创新案例，助力各方资源实现有效的链接。