万科泊寓优化（万科泊寓盈利模式待考）
万科泊寓优化（万科泊寓盈利模式待考）本期《狐说商道》便聚焦泊寓，以其为样本，以窥万科在租赁住宅业务领域七年探索的成效、得失与“生意经”。在这类业务中，《狐说商道》此前就曾聚焦其中的商业运营与开发业务，即万科印力的前世今生与商业逻辑。而近年来，在“租售并举”的大基调下，租赁住宅业务正形成一个广阔的市场，置身于其中的泊寓也正处于窗口期。作为切入住宅租赁业务的主要品牌，泊寓在2015年末开业时仅有房屋约1000间。七年间规模几何式增长，是万科对包括泊寓等经营性业务的成本投入，但这也让万科业绩承压。学财务出身的郁亮称，万科一直采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，“2021年在这方面的费用就列支了80亿元，加大了对报表利润的影响。”但他也表示，为探索这些业务所交的“学费”，万科基本上已经付完，“经营服务类业务，将逐步形成万科盈利的蓄水池。”
【编者按】
是谁建造了如今的商业世界？谁又将主导这个五彩斑斓的世界的未来？是企业和企业家们。新时代的竞争法则也正发生着质的改变，这种变化不仅猛烈冲击着企业和竞争格局，更深刻改变着我们对商业世界的传统理解。没有一家企业能够长盛不衰，商业逻辑正不断更新和迭代。搜狐财经《狐说商道》系列专题报道，聚焦商业人物、企业案例，洞悉商业智慧、品味商战故事。此为第二十五期稿件，聚焦万科集团长租公寓品牌泊寓。
“指望长租公寓赚大钱是不现实的。”4年前，万科董事局主席郁亮就曾说过这样的话。
4年后的今天，在全年销售额减少10.8%、毛利率下降7.5个百分点、净利润跌45.8%的2021年“成绩单”下，万科长租公寓品牌泊寓业绩竟还不错。
2021年，泊寓实现收入28.9亿元，两年累计营收54.3亿元；当期同比增速为14%，远超地产开发仅7.36%的增幅。截止期末，泊寓共运营管理房屋20.87万间、累计开业15.95万间。
作为切入住宅租赁业务的主要品牌，泊寓在2015年末开业时仅有房屋约1000间。七年间规模几何式增长，是万科对包括泊寓等经营性业务的成本投入，但这也让万科业绩承压。
学财务出身的郁亮称，万科一直采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，“2021年在这方面的费用就列支了80亿元，加大了对报表利润的影响。”
但他也表示，为探索这些业务所交的“学费”，万科基本上已经付完，“经营服务类业务，将逐步形成万科盈利的蓄水池。”
在这类业务中，《狐说商道》此前就曾聚焦其中的商业运营与开发业务，即万科印力的前世今生与商业逻辑。而近年来，在“租售并举”的大基调下，租赁住宅业务正形成一个广阔的市场，置身于其中的泊寓也正处于窗口期。
本期《狐说商道》便聚焦泊寓，以其为样本，以窥万科在租赁住宅业务领域七年探索的成效、得失与“生意经”。
从“1000”间到“20.87万”间
就长租公寓业务而言，从万科年报列出的数字矩阵来看，泊寓已具备一定规模。
2021年，泊寓收入同比增长14%至28.9亿元；2020年为25.4亿元，同比增长72.33%；即两年累计营收54.3亿元。
“泊寓近三年收入复合增速为40%。”万科2021年年报称。这是万科第三次在财报中披露除房地产开发和物业服务两大业务之外的其他业务营收情况，首次披露是在2020年年报中。
从营收纬度来对比，同为“房企系”的长租公寓品牌，龙湖旗下冠寓2021年实现营收（即租金收入）22.3亿元，同比增长23%。
可查询到的最早数据显示，2017年时，冠寓的全年营收仅0.39亿元；此后逐年增长，近三年的复合年增长率为23.99%。
2021年，华润置地也首次披露了公司长租公寓业务的营收数据，全年营收3.13亿元，占公司“生态圈要素型业务”总营收的41.2%。
除此之外，不少房企有布局长租公寓品牌。但有相关盈利数据披露的还是少数，也有部分房企主要披露品牌的运营数据。
如旭辉旗下品牌瓴寓，截至2021年底，布局全国20个城市，整体管理房源超8.2万间，同比上涨10.2%；开业房源超3.2万间，同比上升14.3%；出租率超96%。
就这类规模指标来对比，有巢不及瓴寓。同期，有巢在营项目30个，房间数2万间；储备项目16个，房间数约3.25万间，整体管理规模约5.25万间。
冠寓则高出一些，截至2021年底，已布局全国30余个高量级城市，开业房源达10.6万间。
泊寓则明显具备规模优势，2021年新获取房间2.76万间，净新增开业 1.71万间；截止年末，共运营管理20.87万间，同比上升13%。累计开业15.95万间，同比提升12%。
可对比的数据是，2015年时泊寓已开业数量仅1000间；2017年超过3万；2019年超过11万。受疫情影响的2020年，泊寓在全国9个城市还新开业了3.5万间，成长较为明显。
克而瑞租售发布的《2021年中国住房租赁企业开业规模榜TOP30》和《管理规模榜TOP30》中，“泊寓”均位列第一；“冠寓”、“瓴寓”两项指标也均位列前十。
盈利数据未披露
规模、营收不能代表泊寓的全貌。以万科财报数据来计算，泊寓2020年已开业房间的单间月营收约为1486.42元，2021年约为1509.92元，均不如同期冠寓的水平。
具体来看，冠寓在2018年时这一指标为671元，次年即涨至1300元，到2021年已为1753元。
龙湖集团长租公寓品牌“冠寓”2017年-2021年租金收入与开业情况，制表：搜狐财经
但泊寓也好，冠寓也罢，这样的一组数据，不可避免地与外界对租房市场“高租金”印象形成反差。
熟悉长租公寓的业内人士向搜狐财经分析道，影响租金定价的因素比较多，“长租不是标准化的产品，但提供给的是标准化的服务。”
简单来说，因不同的户型、面积、朝向、公区建设、所处地理位置和城市、水电收费情况等要素，不同项目最终呈现的租金水平也不尽相同。
“对于租客而言，除了租金之外，有的项目还需缴纳服务费，缴纳比例多为一个月房租或年租金的20%。水电费之外，有的项目或还需额外缴纳网费、公区清洁费等费用。”搜狐财经咨询多个长租公寓品牌处于不同城市的不同区位门店后也得到了这样的答案。
而房企的财报则普遍极少披露各自长租公寓业务具体的城市布局情况，更关注开业房间数、总管理间数等前述运营指标。
万科在2020年年报中，曾对当时泊寓的城市布局情况有所提及。2020年，泊寓在全国共布局413个项目。具体来看，深圳和广州各自布局148个项目、33个项目，厦门、杭州、北京各自布局16个，为前五大布局城市。
同期，这143个项目对应的总房源数量为18.44万间，但同一时间泊寓已开业间数仅14.24万间。
也就是说，当年余下的约4.2万间或处于筹备状态，泊寓在靠已开业间数营收的同时，还要同步对这约4.2万间进行成本投入以确保其在下个报告期的如期开业和业绩贡献。
考虑到租金市场在不同时间的变化，搜狐财经以前述五大城市，加外界普遍认可的一线城市“高房价、高租金”上海市合计六个城市为对比样本，拆解泊寓和冠寓的月租金收入情况（因项目差异，不考虑服务费等类目）。
以深圳为例，截止最新，泊寓开业门店为148家，月租金介于298元-8498元之间；冠寓仅开业28家门店，但可发现其月租金介于528元-9937元之间，整体区间高于泊寓。
不过在广州，泊寓开业门店同样超过冠寓。但泊寓在广州海珠区峯汇店的月租金最高可达到11000元，而冠寓的这一指标仅为4202元。
（万科“泊寓”、龙湖“冠寓”布局部分城市月租金对比概况，制表：搜狐财经）
这样的一组数据说明，仅从营收、规模、运营纬度来衡量长租公寓业务仍不够。但多数房企并未在财报中披露该板块毛利、净利等利润维度的财务数据。
截止最新已披露2021年年报的房企中，仅有龙湖年报中写道，“租赁住房业务首次实现盈利，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。”
长租业务盈利模式之问
长租公寓业务的盈利情况到底如何？根据克而瑞等多家第三方机构研报来看，在该领域的玩家已实属不少。
除了“房企系”之外，地产中介服务机构是这个市场的主要参与主体。其中就包括链家旗下的全资子公司自如系列长租品牌，世联行曾经打造的世联红璞，我爱我家旗下的相寓等品牌，蛋壳公寓（DNK.NASDAQ）旗下的梧桐寓。
4月7日，自如曾发布的一季度业务数据显示，今年一季度 “友家”“心舍”新增房源分别同比增长近360%、600%；豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%；集中式“自如寓”“自如里”新增房源同比增长56%。
另一类玩家就是专业租赁公司，如魔方生活服务集团、乐乎公寓集团等，有着“国内长租公寓第一股”称号的青客公寓（QK.NASDAQ）背后运营主体也是这种背景。
整体来看，不同的玩家背后的运营模式可以大体划分为两类：分散式运营和集中式运营；对应的资产模式又可分为轻资产、中资产、重资产三类。其中，“非房系”长租公寓品牌则大多以轻资产、中资产模式为主，重资产占比较低；而“房企系”大多属于重资产模式。
毛利低、投资回报周期长、回报率低、盈利模式受限等，是多数长租公寓品牌都需直面的问题。地产行业也有一些开发商，明确表示并不看好长租公寓这门生意。
早在2018年时，SOHO中国董事会主席潘石屹就曾评论，“这个生意是亏的。”他称，“按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，租出去后的回报率最高超不过1%。”
2021年1月，潘石屹再谈及长租公寓时称，这是“庞氏骗局在房地产市场里的一个体现”。
在潘石屹看来，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。长租公寓行业确实存在风险，包括“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”等容易引发纠纷的现象都曾被纳入监管。
在万科2018年3月举行的业绩会上，郁亮也曾表示，“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难，甚至说长租公寓就不应该赚钱，指望长租公寓赚大钱是不现实的。”
在郁亮发表这一观点时，万科泊寓已累计获取10万间房间，开业超过3万间，已是不小的体量。
而另一端，“非房系”长租公寓品牌的日子也不好过。“非房系”在业务操作层面主要采用“二房东包租”模式，这种模式的存在，导致市面上70%的租赁房源，租客很难见到真正的房主。
而围绕这种模式由此衍生的所谓租金贷等金融品种，由于长租行业法律法规尚待完善、缺乏监管机制，再叠加作为“二房东”的运营方出现了现金流问题、运营问题，最终导致不少分散式长租品牌暴雷。
转型战略之下切入长租业务
伴随着长租行业“暴雷”而来的监管层对“资金”“租金贷”“杜绝群租等租住形式”等行业政策的日趋完善和趋严，公寓机构类被打压，而“房企类”品牌在资金、资产、运营、服务等层面的优势也由此凸显。
作为行业标杆，万科被外界称为“中国房产市场的风向标”。2012年王石和郁亮共同提出地产“白银时代”的观点，认为房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。
基于这样的研判，万科在2014年就切入长租赛道。当年年报中，万科提出公司未来十年的业务版图：三好住宅 城市配套服务商，在住宅业务仍为基础的前提下，要完成新业务的探索和布局，确立新的商业模式。
有熟悉泊寓历史的行业人士向搜狐财经透露，早些年万科切入长租赛道时的思路，与其操盘住宅开发的逻辑差不多。
“集团会给方向、投资回报等要求，至于要拿多大的地、要建多少间房、成本体系、管理模式都放手到区域公司去研究，避免集团一刀切。”该人士分析，这样的思路对于发展初期的泊寓来说，就给予了区域公司试水时“因地制宜”可能性。
万科是极具执行力的。2015年，万科就在财报中将长租板块初步确定为以“万科驿”为主、“万科派、被窝公寓”为辅的产品体系。
公开资料显示，“万科驿”、“万科派”这两个长租公寓产品线，是由万科广深区域打造的；“被窝公寓”及“VV公寓”则是万科在厦门与西安两个城市曾用过的长租公寓品牌名。
这一年为了匹配业务的扩张，万科也单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，并在几个重点城市进行尝试。
行业人士透露，这一阶段万科主要是针对自有商业综合体自持部分的公寓资产进行盘活、改造、升级和运营。截止2015年末，万科长租公寓的已开业房间数就超过了1000间，并有2万间拟筹备开业。
2016年4月，万科最终整合旗下各个分公司长租公寓项目，统一为如今的“泊寓”品牌。但在2016年年报中，万科却并未披露当期的长租业务开业情况，也是近7年里唯一一次未披露。
但从后续披露数据看，2016年万科长租业务实则出现了明显的扩张，在2017年末，泊寓业务已覆盖全国 29 个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。
这与2015年时仅1000间左右的数据形成鲜明对比，万科还称其在2017年启动“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务。
公开资料显示，“万村计划”主要在万科大本营深圳等大湾区推进。主要操作是万科以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，并在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容，试图以较低成本，推动城中村居住升级。
不过，“万村计划”从2017年9月开始到2019年7月止损，不到两年时间就被边缘化，万科官方层面未透露过具体原因。
有熟悉“万村计划”历史的地产资深职业经理人告诉搜狐财经，“多半因素是万科后续发展这种模式不可持续。”
该职业经理人在深圳房地产市场有超10年经营，据其透露，即使针对新业务，万科也仍旧谨慎，在鼓励各一线公司“试错”的同时，万科也会给出“观察期”，“如果业务本身看得不到未来就会果断退出，或及时调整。”
从模式来看，“万村计划”是集中式长租公寓，采取的是轻资产模式，通过城中村的各楼栋的业主签约合作来获取房源，租赁期一般在12年及以上。
“从签约的那一刻起，万科就必须为此向业主方付出租金，没有免租期。但稳定的入住率不代表着必然的现金回报。如果项目没有能够很快地开业，最终所沉淀、消耗的资金量是巨大的，甚至会超越万科自持的重资产，这是模式本身的缺憾。”上述人士称。
在这位人士看来，从“万村计划”的边缘化也可看出，“万村对二房东模式很警惕。”在前期试错时，万科就有意让自己与这类“分散式运营”公寓机构所采取的“二房东模式”保持距离。
之后的万科结合项目布局的不同城市，所服务的客户属性，对泊寓的业务模式继续进行探索。
如在济南，“泊寓”参与人才住房建设，由其参与打造的济南首个市级统筹人才公寓泊寓丁家庄店在2020年9月开始运营。
在北京，“泊寓”则是和成寿寺村办企业合作开发集体土地租赁项目，也就是全国首个集体用地建设的租赁住房成寿寺社区“泊寓院儿”；在上海，“泊寓”与闵房集团合作开发闵行区存量住房项目、并对租赁住房进行运营管理。
以成寿寺项目为例，它的模式是万科方面负责建设和运营，只需要付出建安成本，但需要每年付给村集体收益。相比住宅开发，该类项目也更强调运营和服务。
“原则上，要自己去买楼，然后再进行改造的这种模式只会在一线城市做。即使新一线、强二线城市的商办再怎么涨价，也不会盲目去布局。”业内人士分析称，这种思路一定程度上也保证了成本的可控和业务的及时变阵。
（万科集团租赁住宅业务/泊寓品牌2015年-2021年发展概况一览，制表：搜狐财经）
结合财报粗略来看，目前万科的长租业务至少已包括以下业务模式：集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品 建造 运营”服务输出、与政府合作提供人才租赁住房、城市更新和老旧城区微改造。
接近泊寓的人士称，“看上去城市更新和老旧城区微改造这种模式，不可避免地仍要与村民、村集体打交道，但这与‘万村计划’并不同。该模式主要关注后期接盘城市更新项目，主导力量也不是企业。”
而和政府对接，商业愿景之外，民生属性也是住房租赁产业的重要底色。万科总裁祝九胜就曾在万科2021年半年业绩会上说过：“长租公寓响应了租购并举，经营性业务民生属性很强，哪怕没赚到钱，但解决了社会的需求和痛点，非常有价值。”
财报数据显示，2019年，万科租赁业务迎来一个小高峰，当期新增房间数达到5.6万间，其中就包括城中村新增的3.5万间。受疫情影响的2020年，万科仅9个城市的新增房间数也在3.3万间。
分拆IPO或谋求公募REIST上市
“成本高、赚钱难”，要做长租这宗生意就要算好账。
今年2月，万科内部发布人事任命，祝九胜将直管长租公寓业务，兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人，而原长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华只继续担任总经理一职。
总裁直管长租公寓业务的第二天，万科又宣布联合深圳国有租赁平台深圳市人才安居集团成立合资公司，参与保障性租赁住房建设工作。
安居集团是深圳市专责负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，与其合作，对万科租赁住宅业务自然有所裨益。另一层面，长租公寓经营很难，万科亦或也有与国企合作分摊风险的考量。
要谈泊寓的未来，就需要先明确租赁住宅业务在万科商业版图中的定位。2018年上半年，万科将租赁住宅确定为集团仅次于房地产开发与物业服务业务的第三大核心业务。
2021年业绩会上，郁亮称，希望机构投资者能够用新的估值模型来看待万科的经营服务类业务，“未来公司以每个业务能不能独立上市为成功标志之一。”
“如今让具有财务背景的祝九胜主管长租公寓，或许是万科想将长租领域实现资产证券化。”在多位谙熟资本市场操作的业内人士看来，虽然目前谈论长租业务能否上市或还为时过早，但发行REIST或在万科的考虑之中。
郁亮在业绩会上也有所提及，“以REITs为代表的不动产长期股权投资，为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。”
祝九胜出身国有银行，2012年从建行离职加入万科，分管万科银行、信托等信贷渠道的融资工作。祝九胜在万科现金流模式上担任了领头人的角色，被外界称为“教会万科做生意的人”。
从行业来看，目前已上市的公募REITs资产业态主要集中在产业园、环保设施和高速公路，最近的2021年7月国家发改委曾发布通知，除了清洁能源旅游基础设施，保障性租房也纳入REITs新试点。
事实上，万科做长租业务的资本化思维十分明确。早在2018年，万科就曾完成55 亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供资金支持。
“租赁债券的票面利率比较低，这些债券所募得资金也不全是用于业务不血，通常最高仅约30%的比例可用于直接补充流动资金，剩余资金则主要用于日常经营或偿还过往债务等。”熟悉住房租赁债券发行的市场人士透露。
而万科在REITs领域也已有所尝试，2021年6月普洛斯中国实现境内首批公募仓储物流REITs上市。万科正是普洛斯中国的第一大股东，在2018年将其收购，私有化后完成退市。
此外，万科选择的合伙伙伴或也能为其实现REITs提供助力，全国首单公共人才租赁住房类REITs（即“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”）正是由安居集团作为原始权益人发起设立，申请储架发行总规模200亿元，标的资产均为深圳的人才租赁住房。
“分散式长租模式，不是政府鼓励与支持的方向。”资深行业人士向搜狐财经分析，未来，分散式长租模式下的公司，要么消化完目前的存量规模结束；要么向集中式转型，与集中式合作，“集中式长租模式和集体建设用地上的长租运营模式，才是政策鼓励与支持的方向。”
对于房企而言，租赁用地的供应规模正逐渐扩大。克而瑞租售数据显示，2021年全国22城总计推出545块涉租赁用地，规划涉宅建筑面积约1096万方。
2022年，万科给出“止跌企稳”的目标，要实现“成本法下的净利润回正”，包括长租等经营服务类业务将逐步形成新的利润蓄水池。
“以时间等空间”，让包括长租在内的经营服务类资产价值释放，形成未来增量，支撑未来业绩和估值，这就是万科在做的事。
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