深圳综合用地年限到期可以续费吗（产业用地期满如何续期）

深圳综合用地年限到期可以续费吗（产业用地期满如何续期）2004年4月23日发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》是深圳市针对土地到期后续期问题作出过相关规定的最早的政策文件：（一）《深圳市到期房地产续期若干规定》（2004.4.23）深圳在土地使用年限方面也早有相关阐释：1982年深圳出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》发布，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。而1995年时深圳对出让条例做出了修改，规定土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。在国有建设用地土地续期这方面，深圳在部分政策文件中也有针对过此问题作出相关规定。此次同合研究将从政策依据、续期时点以及操作流程三大视角出发，梳理深圳市产业用地到期续期相关政策要求，尝试

前言

2016年，浙江温州市部分20年期限的住宅用地因为使用权到期而无法进行二手房交易。包括工业用地在内，国有建设用地使用权到期后能否正常续期？如何续期？需要缴纳多少费用？这些问题随即引起了开发商以及相关土地权利人等社会各界的广泛关注。而深圳作为最早的经济特区也将陆续面临着行政划拨等多类产业用地出让年限到期续期问题。

一、研究背景

自1989年1月1日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）实施，至今已31年，国有出让土地已经相继面临到期问题，对此中央及各级政府都在尝试提出解决方法。2021年8月初，自然资源部发布《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，文件中明确提出支持深圳取得法律授权，先行探索国有土地使用权到期后续期的操作路径。

深圳在土地使用年限方面也早有相关阐释：1982年深圳出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》发布，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。而1995年时深圳对出让条例做出了修改，规定土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。

在国有建设用地土地续期这方面，深圳在部分政策文件中也有针对过此问题作出相关规定。此次同合研究将从政策依据、续期时点以及操作流程三大视角出发，梳理深圳市产业用地到期续期相关政策要求，尝试理清政策走向。

二、政策依据

（一）《深圳市到期房地产续期若干规定》（2004.4.23）

2004年4月23日发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》是深圳市针对土地到期后续期问题作出过相关规定的最早的政策文件：

文件针对深圳市早期的行政划拨用地，需要按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35％。

（二） 《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》 （2013.6.25）

2013年6月25日，《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》发布，首次按批推出产业用地，对于自用的产业用地可以分期出让、分段计收地价，首段出让年期可为二十年，后段分期年限为十年。具有重大影响和特殊意义的产业项目用地的自用部分，可按法定最高年限出让。

同时文件明确规定，符合产业导向且经营状况良好的产业项目可在期满后缴交市场地价续期。对于投资强度大、发展前景好的项目在首期出让合同中便可约定自动续期。

（三）《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（2019.3.19）

2019年3月19日，深圳市人民政府发布《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》，提到土地承租人可以在土地使用权期限到期之前向区政府提出续租申请，对于通过履约考核的续租申请除公共利益需要外可以批准，续租年限不得超过20年。

而在土地到期续期问题上，文件规定建设用地使用权人可以在出让期限届满前6个月申请用地续期。区政府按届时土地到期续期政策进行审批。

此外，深圳市对于国有土地到期后续期问题也开始了具有针对性的政策研究。

（四）《关于我市土地使用权续期有关规定的说明》（2016.4.19）

2016年4月19日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市规划和国土资源委员会关于我市土地使用权续期有关规定的说明》，提到1995年9月18日前已经和深圳市规划和国土局签订《土地使用权出让合同》的用地使用权年限顺延至国家法定最高年限，且不用补交地价。

对于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后如何续期、是否需要交纳地价等系列问题，深圳则表示正在研究制定相关政策，但截至2021年11月，建设用地到期续期仍然没有于制度层面有明确规定。

（五）《深圳市2021-2022年度建设用地使用权续期制度建设关键问题研究》（2021.9.23）

今年9月23日，深圳市规划与自然资源局发布公告，表示《深圳市2021-2022年度建设用地使用权续期制度建设关键问题研究》课题已于7月15日签订合同，预计将于2022年7月完成课题制定工作。

该课题将深入研究土地续期相关重要问题，形成可推广、可应用，并且可为相关法律法规制定提供重要理论支撑的研究成果。该课题的预期成果将包括《深圳市2021-2022年度建设用地使用权续期制度建设关键问题研究报告》、《建设用地使用权续期工作技术服务资料集》。

综上所述可看出，深圳市原则上允许国有土地将近到期时提出延期申请，也在相关政策文件上有所提及并针对部分已到期房产或用地的续期问题做出了相应决策。但并没有系统性的针对续期问题制定专门政策及操作细则，相关操作流程仍在进一步完善当中。

三、续期时点

《深圳市人民政府关于印发工业及其他产业用地供应管理办法的通知》明确提出，出让期限届满前六个月内用地单位可以提出续期申请。出让期限或租赁期限届满，未按规定申请续期或者续期申请未获批准的，建设用地无偿收回。

四、操作流程

操作流程上可参考南山区某住宅房产年限延期流程。土地使用权人在期满前六个月申请续期，经批准并确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，重新签订土地使用权出让合同，支付地价款并重新办理使用权登记手续。

结语

深圳市多年来已陆续在相关土地到期续期问题上开始了先行先试之路。预计于明年年中出台的产业用地期满续期相关系统性政策能够推动深圳完善国有土地管控机制，从而增强各类市场主体对深圳市场环境的信心，稳定市场预期，巩固市场稳定性。

更重要的是，在土地到期后续期问题上，无论是此前的物权法还是刚刚通过的民法典皆无详细说明，需要进一步制定规则来明确。深圳在土地制度上的率先探索，将给全国树立一个新的标杆。