燕郊房价还会降吗：房价大起大落后 燕郊还是北漂的家

燕郊房价还会降吗：房价大起大落后 燕郊还是北漂的家张莹对于每周一进京上班的交通拥堵毫不陌生。早上六点二十分钟，张莹会在北欧小镇东门挤上812路公交车。车子走走停停，不时有人上来，它就像一条贪食蛇，不停地吞下食物。让张莹们苦恼的，从来都是双城生活过剩的通勤时间。据滴滴出行数据显示，居住在燕郊的上班族出行早高峰在 6:50，而从北京市区返回燕郊的时间，大多集中在 18:00 和 21:00 之间。北京居高不下的房价，让北漂五年的张莹知难而退，她退到的地方正是燕郊。尽管张莹买在了小高位，且还着并不低的月供，但这是她自住的唯一的“家”，所以其不愿计较房价跌还是涨，“免费送房、断供弃房对我来说，根本是不可能的事。”作为北京的“后花园”，这个有着108平方公里面积的小镇，承载着数十万“北漂们”有个家的梦。他们就像血液中相互簇拥的微小细胞，早高峰时从四面八方，涌向中心城市，晚高峰时再涌回四面八方。

（数据来源：链家）

尽管断供者处在水深火热之中，但2021年的燕郊楼市相对稳定，成交价基本都在1.7万元每平米左右。

房产中介薛伟告诉市界：“由于疫情影响叠加年底行情冷淡，燕郊楼市目前处在成交量下降、部分项目降价、客户观望的尴尬境地中。”

03、一场博弈

不会轻易断供的，是将燕郊当做“家”的北京外溢人口，他们是燕郊楼市的主力军。

北京居高不下的房价，让北漂五年的张莹知难而退，她退到的地方正是燕郊。尽管张莹买在了小高位，且还着并不低的月供，但这是她自住的唯一的“家”，所以其不愿计较房价跌还是涨，“免费送房、断供弃房对我来说，根本是不可能的事。”

作为北京的“后花园”，这个有着108平方公里面积的小镇，承载着数十万“北漂们”有个家的梦。他们就像血液中相互簇拥的微小细胞，早高峰时从四面八方，涌向中心城市，晚高峰时再涌回四面八方。

让张莹们苦恼的，从来都是双城生活过剩的通勤时间。据滴滴出行数据显示，居住在燕郊的上班族出行早高峰在 6:50，而从北京市区返回燕郊的时间，大多集中在 18:00 和 21:00 之间。

张莹对于每周一进京上班的交通拥堵毫不陌生。早上六点二十分钟，张莹会在北欧小镇东门挤上812路公交车。车子走走停停，不时有人上来，它就像一条贪食蛇，不停地吞下食物。

堵车是常有的事，有时堵十分钟，有时堵半小时。堵一个小时以上，也是家常便饭。一般来说，812路会在潮白河大桥上被堵，但有时候也会被堵在通燕高速入口处。

有一次，从通燕高速的入口，到白庙检查站，一共两公里的路程，走了两小时五十分钟。直到行驶到建国路上，大巴车才正式跑起来。那一天，张莹到终点站大望路时，已经快12点了。

实际上，职住平衡与城市交通的关系，从来都是处在博弈当中。从燕郊近十年的交通结构变化来看，摩托车出行方式占比大幅减少，小汽车进京大幅增加，并占主导地位。

这就意味着，在地面公交竞争力难以大幅提升，且小汽车出行量仍将进一步增长的情况下，公交分担率提升难度较大。有研究对比国内外成熟的大都市圈外围地区，进出中心城（核心区）公共交通的分担率发现，燕郊进京的公交比例尚不算高，还有较大的增长空间。

该研究同时提到，燕郊内部出行公交比例为8%，与国外都市圈外围地区对比，也处于中下水平，仅达到东京外围公交占比的一半，未来还有较大的提升空间。

横向对比下，该研究得出的结论是：小汽车自由发展模式下，无论何种空间发展，城市路网都拥堵严重，“倡导公交优先和低小汽车出行模式，是燕郊交通发展的必然选择。”

（燕郊通勤远郊公交车）

奔波于双城的张莹，不是没想过在燕郊找个工作。然而，较之于北京遍地都是工作机会，且可观的薪资水平，燕郊的就业环境又怎能承载张莹的梦想？

04、艰难蜕变

早在1999年，燕郊就被批准为省级高级技术产业园区，2010年，又被批准为国家高新技术产业园区。然而，在过去20多年里，燕郊大面积的楼盘开发，使三河县财政持续递增，房地产带来的产值，远超过高新技术产业带来的产值。

繁荣的房地产，也给燕郊带来了巨变。十年来，薛伟亲眼目睹小镇的一片片荒地，变成现在配套齐全的模样。对他来说，燕郊最大的改变，是商业配套的日渐成熟，比如燕顺路迎宾路102国道上，有天洋城购物中心、IMAX影院等。

但房地产一直先行，却并不是什么好事。或许是意识到这一点，2017年6月开始，廊坊也限购升级，严厉打击投机客。这一年，燕郊所属的廊坊三河县新房销售面积下降了82.5%，二手销售套数下降62.5%。

2019年，《中国乡镇综合竞争力报告》中，三河县排名从上一年的第9名，下滑至第23位。换句话说，三河县经济下滑背后，是房地产销售的剧降。燕郊楼市的投机风气，被大范围地遏制住了。

2020年，《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》出台，又将发展的风向标转向适度收缩房地产开发、提升内部公共服务水平、强化就业吸纳能力。

地产开发的收缩，在燕郊是肉眼可见。从北京开车进入河北燕郊的第一站，是有名的“售楼一条街”，那里曾是购房者的聚集地。在燕郊楼市降温后，“售楼一条街”变成了服装商户聚集地。有东贸国际服装城、天乐商贸城、三尚聚龙商贸城等等。在燕郊街头，随处可见各大商贸城的招商广告牌，这上面曾经密密麻麻写满了售楼信息。

（燕郊某售楼中心）

2021年，燕郊各大板块又强化了侧重点。产业方面，重点发展的有燕郊北部科学城，这是一个现代化的科技新城，占地由原来的9平方公里，扩大到19平方公里；教育方面，燕郊的燕昌中学挂牌为北京潞河中学三河校区，港中旅学校挂牌为北京实验学校三河校区，新建的高新区第三实验学校于九月开学等等；医疗方面，燕郊的燕达医院为三甲医院，与北京各大知名医院进行合作等。

尽管燕郊试图全方位发力，但从人口规模来看，各种资源只能更多，没有最多。2020年，燕郊常住人口63万人，面积108平方公里，人口密度为每平方公里5833人，人口密度是北京的4.4倍左右。燕郊这一人口密度，未来将会随着地铁的开通而继续加大。

这就意味着，燕郊各种资源的发展速度，还跟不上人口规模的增长。以教育资源为例，人口迅速增长的同时，燕郊小学学生激增。仅2018年，三河市中小学净增学生6000余人，燕郊就占了5000多人。而最新数据显示，2021年，三河新增31.3万人口。

很显然，燕郊要想成功蜕变，还有很长的路要走。不过，在张莹看来，无论燕郊的蜕变有多难，她们的通勤路有多么漫长与艰辛，但都是在追逐梦想的道路上坚持不懈。

“不管怎样，我的梦已经醒了。”对炒房客冯东来说，却是另外一个图景。

（文中冯东、王霞、张莹、薛伟皆为化名。）

（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国）

（作者丨陶婷 编辑丨韩忠强）