水榭花都157平户型图（水榭花都水榭山）

水榭花都157平户型图（水榭花都水榭山）项目现场实景蛋酱6月5日现场踩盘的时候，楼体已经建了大概10来层。现在过去快2个月，估计更高了。项目位于龙华新区大道与向荣路交汇处，地块呈东北-西南走向。东面是龙塘村，南面是卓越皇后道，西侧是福龙路主干道和广深港高铁线，西北面与简上村相连，东北面有简上体育综合体(在建)，再往北是长城里程家园、中海汇德理(在建)、莱蒙国际大厦(规划)、恒裕上塘府(在建)、金茂府、中海锦城。项目四周

蛋酱小时候，特别羡慕电视里的复式楼房，看上去精致又高级。

房掌柜2020踩盘大暴走计划，第六站来到龙华，蛋酱在上塘发现了一个纯复式住宅——莱蒙水榭云上(又名：莱蒙水榭公馆)，主推122-129㎡复式4房，共97套，最快8月底开盘。

距上塘站827米，对口上芬小学、龙华区实验学校，周边有AT MALL上塘荟、新华医院(三甲、在建)、简上体育综合体······

提起莱蒙很多人都不陌生，从水榭花都，到水榭山，再到水榭春天，18年间，莱蒙在深圳项目虽不多，但是个个都是精品。

现场：楼体建了10来层，最快8月底开盘

项目位于龙华新区大道与向荣路交汇处，地块呈东北-西南走向。

东面是龙塘村，南面是卓越皇后道，西侧是福龙路主干道和广深港高铁线，西北面与简上村相连，东北面有简上体育综合体(在建)，再往北是长城里程家园、中海汇德理(在建)、莱蒙国际大厦(规划)、恒裕上塘府(在建)、金茂府、中海锦城。

项目四周

蛋酱6月5日现场踩盘的时候，楼体已经建了大概10来层。现在过去快2个月，估计更高了。

项目现场实景

目前，项目营销中心已开放，样板间要晚一点儿，销售小哥说，"大概8月中开放样板间，最快8月底开盘，如果8月开不了，那就9月。"

项目原址为简上老屋村，2011年被列入城市更新计划，2013年规划草案获审批通过，2017年奠基动工。

项目建设工程规划许可证显示，用地面积12454㎡，拆除用地面积10911㎡，开发建设用地面积7733㎡，总建面约77832.88㎡。

施工许可证

由3栋建筑组成，其中1栋公寓，46层，高145.71米；1栋住宅，41层，高137米；1栋幼儿园，3层，高13米。

其中，住宅建面约29890㎡，包括3500㎡保障房，共85套;公寓建面约16925.55㎡，商业3000㎡，幼儿园2400㎡，配套用房310㎡。

容积率7.27，绿化率30%，规划停车位433个。

项目指标

项目外立面采用大面积的浅色玻璃幕墙，现代感十足，两栋楼高层设有连廊链接。

项目效果图，图源：项目公众号

户型：122-129㎡复式4房，共97套

项目总规划291套(不含保障房)，其中274套小于90㎡，占比约94.2%。

5月28日，深圳住建局公布今年待入市房源名单，显示项目将推97套住宅，总建面约14075㎡。

项目官方公众号显示，推122-129㎡复式4房，3梯4户。

7月23日，蛋酱拨打项目营销中心电话，销售小哥表示，首批先推住宅，所有户型都是复式，每层大概3米，总层高6米，毛坯交付。

除此之外，还有38-72㎡公寓待售，不过推售时间安排在住宅后面。

深圳新房市场这几年，纯复式户型非常非常少。红山-上塘今年的新项目很多，项目此举或许是为了做差异化竞争。

价格："准备300万首付款就行了"

当蛋酱询问价格时，销售小哥表示，"以122㎡最小户型为例，按三成首付算，准备300万首付款就行了。"

蛋酱摁了会计算器，估算出单价大概在7-8万/㎡之间。不过，这只是估算，要以备案价为准。

项目所在片区及周边有4个在售住宅，包括龙华金茂府、金亨利瑜璟苑(神神秘秘新盘，据说卖完了)、同创华著、宝泰雅苑，均价6-10.3万/㎡。

二手住宅方面，项目周边二手住宅大多位于东侧，均价在5.6-8.9万/㎡之间，日出印象二期最便宜，在售15套，合正中央原著最贵，在售26套。

出自同门的莱蒙水榭春天，是龙华热门二手盘，一期挂牌均价8.3万/㎡。

项目周边在售二手住宅

开发商：莱蒙国际，开发香蜜湖水榭花都名声大噪

项目开发商是深圳市中益名浩房地产开发有限公司，实际由莱蒙国际(深圳)有限公司控股。

股权穿透图，图源：企查查

莱蒙是港资房企，业务范围涵盖城市综合体开发营运及住宅物业开发销售，分布在珠三角、长三角、华中、京津及成渝地区。

莱蒙产品分布地区，图源：官网

2002年，莱蒙率先在香蜜湖开发水榭花都，新创Townhouse混合社区、两层超大空中花园、超大楼间距、联排别墅 高层公寓……由此名声大噪，并奠定了"水榭系"的城市地位。

莱蒙在深圳先后开发了水榭花都、水榭山、水榭春天3个代表作。除水榭云上外，还有大鹏水榭蓝湾项目待售。区位

北邻上塘，南邻红山

龙华地处深港中轴的核心位置，是深圳三大都市核心区之一，拟发展总部经济、产业金融服务及综合商业。

上塘和红山，是龙华有名的豪宅区。这里盛产网红盘，有龙光玖悦台、龙华金茂府、中海锦城、潜龙曼海宁花园、莱蒙水榭春天、金亨利等。

项目位于上塘和红山交界处，生活氛围成熟。未来，还有中海汇德理、恒裕上塘府、恒大岳盟旧改、中城宴华府等项目。

配套

项目所在片区生活配套成熟，不乏高端住宅，不过项目背靠简上村，东面有龙塘村，周边面貌稍微老旧一些。此外，东面挨着新区大道，西面有福龙路和广深港高铁线，可能存有噪音影响。

项目门口的简上村牌坊

交通：2公里内3个地铁站，827米到上塘站

2公里内有3个地铁站，包括上塘站、红山站、上芬站。其中，上塘站最近，搭乘地铁最方便，其余2个站点都有点远。

北面距上塘站约827米，步行约12分钟;南面距红山站约1.7公里，步行约28分钟。此外，项目距6号线上芬站(在建，7月28日通车)约1.7公里，步行约28分钟。

项目周边地铁站距离

1公里内有24个公交站，简上村站最近，相距约195米；其次是龙塘新村西站，相距约266米。

红色数字为公交站点

周边有布龙路、福龙路、新区大道、龙华大道等主干道，自驾便捷。

教育：对口上芬小学、龙华区实验学校

根据龙华2020秋季公办学校招生范围，项目小学对口上芬小学，中学位于民治中学-教科院附属实验学校-龙华区实验学校-深高北校区大学区范围内。

不过，蛋酱拿深高北学区问销售小哥时，他打了个哈哈："你在大学区内，有资格报读深高北，但要根据积分排名决定是否能上深高北，一般我们主要提龙华实验。"

上芬小学创建于1976年，现有46个班，2019年第6类录取积分163分。项目距学校约870米，步行约14分钟。

上芬小学

龙华区实验学校创办于2016年9月，九年一贯制公办学校。2019年第一次参加中考，平均分位居龙华前列。项目距学校约909米，步行约16分钟。

龙华实验学校

此外，华东师范大学附属深圳龙华学校已确定落地龙华，九年一贯制学校，预计2021年9月投入使用，可提供2835个学位。

学校位于金茂府东侧，与项目相距约1.4公里，步行约23分钟。后续是否会划入学区范围内，暂时不能确定以后续官方公布为准。

销售小哥还提到，项目周边有一所未来中学(即红山中学高中部)，位于新区大道与向荣路交界处，规划36班/1800个学位，寄宿制高中。

商业：自带商业，还有AT MALL上塘荟、红山6979

项目自带3000㎡商业，可以满足日常生活所需。

周边有8万㎡AT MALL上塘荟、10万㎡红山6979、10万㎡天虹购物中心(原九方购物中心)等大型商业，周边还有许多小商铺。

AT MALL上塘荟，龙华首个"集中BOX 情景主题街区"，2018年11月9日开业，分特色餐饮、影院超市、生活配套、儿童教育与娱乐、时尚零售五种业态，有奈雪、华为、adidas、等200 品牌入驻。

AT MALL上塘荟

此外，搭乘4号线到红山站，有"龙华版欢乐海岸"红山6979、天虹购物中心(原九方购物中心)等大型商业。

医疗：3公里内3家综合医院

项目3公里内有仁合医院、健安医院、新华医院(三甲、在建)3家医院。

红色数字处为医院

仁合医院最近，相距约1.3公里，步行约20分钟;其次是新华医院(三甲)，相距约1.7公里，步行约23分钟。新华医院建成后，预计将提供2500张床位，高峰期能同时容纳4万人。

新华医院效果图

休闲：紧邻简上体育综合体，还有龙华"文化四馆"

生态休闲方面，1公里内有2个小公园，分别为龙塘公园和龙塘东区公园。

红点处为公园

项目距羊台山森林公园东门约2.4公里，步行约36分钟。

项目距羊台山森林公园步行距离

羊台山森林公园——鹏城十景之一，位于宝安、龙华和南山交界处，总面积28.52平方公里，主体羊台山海拔587.1米，有"深圳西部第一峰"之称。

人文休闲方面，项目南面一路之隔有简上体育综合体(在建，预计2021年竣工)，是集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆。

简上体育综合体实景

此外，还有红山6979内的"文化四馆"，包括龙华首家演艺馆、现代化展览馆、深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆。其中，演艺馆和展览馆与南山保利剧院体量相当。

本文踩盘时间2020年6月5日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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