广州楼市持续攀升（广州海珠楼市一个字）
广州楼市持续攀升（广州海珠楼市一个字）合富辉煌（中国）广州公司业务副总经理张鑫路对于此，这次，AI合富《大咖有话说》栏目邀请到了合富辉煌（中国）广州公司业务副总经理张鑫路，给我们深入分析海珠楼市状况，以及购房建议。接下来，还将有保利湖光悦色（保利天斯地块）、中旅天辰府等热门楼盘将要上市，市场热度不断攀升。沉寂了许久的海珠楼市，再度焕发新春。在这样的情况下，在海珠如何买房呢？目前的海珠楼市又是怎样的一种行情？
近两年，海珠楼市热度不断上升，走出了一条区域专属行情。
土地方面，据统计，仅去年一年，海珠就卖出了5宗宅地。刚过去的土拍，海珠也成功出让了两宗宅地。接下来，海珠计划供应的还有4宗地块。这样的供地量，相对于同是中心区的天河、越秀来说，已经是不少了。
个盘上，热盘频出。
去年，保利招商海珠天珺首开200多套房被抢光。今年五一前夕，越秀琶洲南TOD开盘，同样推200多套房，当天也是取得了非常不错的销售成绩。
接下来，还将有保利湖光悦色（保利天斯地块）、中旅天辰府等热门楼盘将要上市，市场热度不断攀升。
沉寂了许久的海珠楼市，再度焕发新春。
在这样的情况下，在海珠如何买房呢？目前的海珠楼市又是怎样的一种行情？
对于此，这次，AI合富《大咖有话说》栏目邀请到了合富辉煌（中国）广州公司业务副总经理张鑫路，给我们深入分析海珠楼市状况，以及购房建议。
合富辉煌（中国）广州公司业务副总经理张鑫路
三个维度解读当前市场，房价从西部到东部逐渐升高随着价格的提升，购房者越来越意识到，预算500万在海珠难以找到一手房。
这也难怪。在价格的背后，支撑它的是海珠完善的生活配套，逐渐兑现的产业规划以及逐渐稀少的土地资源。
崛起的琶洲，教育配套完善的海珠西，四面临江的江景资源，以及与隔江对望的天河资源的互补互通，逐渐推高海珠房价。
问：目前海珠楼市情况如何？
张鑫路：稳步上升，这背后的理由要从三个维度去解答。
首先是成交量，被认同的都是有价值的。
2021年，海珠区一手住宅成交量为2526套，同比增加了约69%，在全市十一区同类型同比增幅中位居第二，可谓增量可观。特别是在诸多限制因素的2021年，海珠区二手房成交量达16345套，占比全市13.96%。在一手供应稀缺的情况下，二手房交易量依旧能保持高热度，可见大家对海珠区价值的认可，更能反映真实的市场需求。
其次是土地市场，面粉价格决定面包价。
2022年首批集中土拍，海珠仍是土拍热点，海珠两宗地块均顺利成交。除了地块自身素质较高之外，区域楼市价值稳步提高也是一个支撑。
随着近两年出让土地的陆续开发建设，海珠区今年还将迎来供应高峰。
东部有保利招商天珺、品越华府；中部则有保利湖光悦色、珠光海珠新城；往西则有中海观云府、中海观澔府、中海江泰里和中旅天宸府等。这些在售或全新将售的楼盘，除了有中心区该有的配套优势外，还有一些创新设计，多数项目定位较高。
第三，是新房房价一次又一次的印证。
2021年，海珠区新房成交均价达70616元/平，同比上涨20.4%。量价齐升的背后，除了有区域供应量增加的影响，也归功于海珠中部区域高端物业的成交量，带来的结构性价格影响。
从板块来看，海珠房价从西部到东部逐渐升高。单从现在一手的供应结构看，总价600-800万的刚改型产品主要集中在海珠西部，1000万以上豪宅项目或者拥有全新江景项目主要集中在海珠中部和东部。
区域楼市特点，西部价格洼地或将补涨去年7月，海珠发布《广州市海珠区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。《纲要》提出，“十四五”时期，海珠区要以人工智能与数字经济、城市更新为“双引擎”，逐步建成有活力有魅力有竞争力的数字生态城。
紧扣这一目标，海珠构建了“一区一谷一圈”的发展布局，即琶洲人工智能与数字经济试验区，中大国际创新生态谷以及海珠新活力文商旅融合圈，加快建设数字经济示范区、产城融合引领区、城央生态宜居区和文商旅融合样板区，逐步建成有活力有魅力有竞争力的数字生态城。
三个不同的区域，楼市特点也不一样。
一区，是目前海珠重点打造的板块，主打互联网电商总部，但土地资源比较紧缺。“一圈”，也是海珠西板块，生活氛围浓厚，也拥有最完善的生活以及教育配套，一手项目也比较紧缺。中部的中大国际创新城生态谷，土地资源相对丰富，也是南向临江岸线最长的板块，江景资源丰富。
对于三个区域不同的楼市特点，张鑫路又是怎么看的呢？
问：海珠“一区一谷一圈”三个区域，楼市各有什么特点？
张鑫路：“一区” 琶洲人工智能与数字经济试验区，很多人都不陌生，自持“世界级的会展中心”金字招牌。于海珠东部，与珠江新城隔岸相望，琶洲要打造世界一流的数字经济示范区，是广州的“新宠”，如同其它“CBD”一样，琶洲自诞生起，宅地规划就比较少，土地资源纷纷让路给了商业，“稀缺”在市场上就代表着“昂贵”。
目前板块内二手价14-16万/平区间，一手因限价原因大约为8-13万/平区间。出现了一二手倒挂现象，且一手楼盘甚为稀缺，非常受市场热捧。
“一谷”中大国际创新生态谷。处在广州新中轴与珠江后航道的交汇处，拥有中大片区、沥滘旧改、海珠湿地等重大规划利好，并将与珠江新城、琶洲等形成互动，承接广州经济中心，实现连片发展。也孕育了大批的高净值人群，引发置业需求。
目前板块内在售的多为占据南向江景核心资源的楼盘，吸纳客户多为优质的地缘客群，周边二手价5-7万/平区间，一手价7-10万/平区间。
“一圈”，海珠新活力文商旅融合圈其西起洲头咀公园，东接琶洲地区东部，紧邻生物岛和大学城，滨水岸线20.5公里，与珠江前航道构成海珠滨水闭环。通过“修旧如旧”模式建设更多“太古仓式”的滨水特色消费区域，是海珠区更加宜居的板块。
该板块也是目前是海珠区的价格的洼地。随着规划的逐步落地，未来存在一定的补涨空间。同时一手楼市已经面临了四年无供应，周边二手楼价普遍4-6万/平区间，个别优质项目交投已经7万/平。
海珠VS天河，中心区楼市的支柱与基石作为中心区两个经济最为活跃的区域，海珠与天河的楼市也经常被拿来比较。
对于两个区域的楼市特点，张鑫路总监更偏向于将天河归纳为中心区楼市的支柱，而海珠则是中心区的基石与缩影。
问：海珠天河隔江相望，地理区位接近，不少购房者也经常拿两者的项目两者比较。比如去年上半年同时推货天河广氮板块珠江城投天河壹品和金地天河峯睿就经常拿来和海珠创新湾板块的中海观澜府做对比。相比来说，海珠跟天河两个市场有什么不同呢？
张鑫路：天河的供应一直以来都十分稀缺，近几年的主要供应都集中在个别大规模的新盘上。他们区位的价值共性基本上建立在“城市东进”大策略的未来规划之上，但目前周边的成熟度有待提升。
海珠因为地理位置的原因，不仅环抱最佳的江景资源，且早年便开始随城市东进的大策略发展，出现了对应一圈一谷一区城市规划的老、中、青三大板块。整个片区上给了购房者更多的选择性。且对应的板块价格，让购房者拥有多种追求生活模式的可能性，这一论点也从上述的提及的海珠区二手成交热度中得到了论证。
若非要说两者的区域市场的区别，我更偏向将天河归纳为中心区楼市的支柱，而海珠则是基石与缩影。
海珠区购房建议问：在海珠买房，有什么推荐？
张鑫路：如果是追求居住舒适度较高的刚需或改善群体，目前来说，“一圈”板块，也就是海珠新活力文商旅融合圈，可以说是海珠居住舒适度最高的区域，对刚需与改善的群体也有匹配度较高的产品供应。
同时，这个板块也是整个海珠区的价格洼地，后期跟随规划落地，存在极大的楼价补涨可能性。
在产品方面，由于该区域长期没有新货供应，今年随着几大项目的上新，户型产品的时代性与档次立马会为区域带来更新，引发板块内新一轮的改善需求。
比如即将上市的中旅·天宸府，产品段上直接对应刚需、刚改需求，做到82-120㎡的三四房。楼盘所在的区位交通、教育以及生活配套也非常成熟。
可以说，无论是想入住或者留在海珠，都是一个非常好的选择。
