贝壳价格是低了还是高了（贝壳苏州科普200万）
贝壳价格是低了还是高了（贝壳苏州科普200万）仍在苏州主城范围，兼具发展前景，通勤30分钟，将通地铁等是普遍的优点。200万项目，特点就是核心区的外溢，园区和新区的外围，越接近的板块价格越高。相城——渭塘（承接高铁新城），黄埭（新创商务区）吴中——甪直（园区飞地），胥口，度假区（太湖与5号线）吴江——运东（新晋苏州湾未来科技城）
有钱，但不是很有钱，是一种痛苦。
然而200万在苏州置业，是一种辛酸。
看遍苏州房价的分布，数十个板块中只有零星几个买得起，并且无不在中环以外，主城的边际。
按区域理一理：
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相城——渭塘（承接高铁新城），黄埭（新创商务区）
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吴中——甪直（园区飞地），胥口，度假区（太湖与5号线）
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吴江——运东（新晋苏州湾未来科技城）
200万项目，特点就是核心区的外溢，园区和新区的外围，越接近的板块价格越高。
仍在苏州主城范围，兼具发展前景，通勤30分钟，将通地铁等是普遍的优点。
基础配套薄弱，工厂林立，环境较差，城市界面老旧等是普遍的痛点。
近园区还是近新区？相信核心区的外溢，还是笃定本区域的求变？
到底，我该怎么选。
NO.1｜渭塘
渭塘位于阳澄新区（高铁新城）片区北部，北与省级阳澄湖生态旅游度假区片区接壤，西近国家级经济技术开发区片区，毗邻高铁新城。
这里将建设成为苏州城市新中心，长三角区域人流、物流、信息流和资金流的关键集聚地。
高铁新城先行启动区日已成熟，高铁北站大扩展即将启动。值此之时，北拓势在必行，一脚油门之地的渭塘镇迎来了发展的风口，营商环境大大改善。
2号线延伸线更已经确立，起于渭塘镇爱格豪路，接入2号线骑河，全在渭塘，沿着澄阳路修建，分设朗力福大道站、渭中路站、珍珠湖路站、爱格豪路站。
目前渭塘在售新房项目有建发阳光城·璞悦、保利·天樾人家、国展和昌·芳草庭、湖畔春晓花园4个，均价在2w左右。近高铁新城，价格却相差8K/㎡左右，
国展和昌芳草庭仅剩别墅产品，总价约430-500万元/套，产证面积260㎡，地下100平左右，地上两层150平左右。
保利天樾人家在售电梯洋房，一梯两户，总价260-290万，户型125平米(4/2/2)，准现房。
金科湖畔春晓在售房源总价188万/套起，单价约18600-20000元/㎡，在售户型为101㎡、116㎡。是板块内首个带装修项目。
板块劣势
基础建设太薄弱。
沿着渭塘逛一圈，乡镇的既视感铺面而来，医院和学校乏善可陈，商业配套也是以底商为主，一个大卖场也无。
归根到底渭塘的发展需要依靠高铁新城带动，而今高铁新城远未成熟，距离渭塘的崛起还有太长时间。
NO.2｜黄埭
黄埭作为历史上吴县五大强镇之一，工业基础雄厚，2020年全国百强镇排名中跃升至第58位。
新时代中，黄埭瞄准“相城城市副中心”的发展总定位，重点发展生物医药、光电信息、新材料等新兴产业，打造产业创新高地和创新资源集聚地。
7号线西延起于黄埭镇春丰路，接入在建7号线莫阳。
往黄埭方向，共有五个站点，分别为五星路站、石港路站、永昌路站、春光站和春丰路站。
途经黄埭中学、黄埭中心小学，直达春申湖广场以及住宅集聚地，将重要的生活配套和居民串联起来，大大便利镇内出行。
黄埭内新房集中在春申湖北侧以及东侧，普遍价格在2.1万元/㎡。
路劲璞玉澜岸均价2.1万/㎡，106-135平洋房，127平小高层，装修交付。
美的正荣春栖和庭均价21500元/㎡，总价215-325万/套，建筑面积约107㎡、127、147㎡户型。
碧桂园河湾星著还未入市，距离规划地铁站远一些，拟建13栋住宅，建筑面积约95-130平。
板块劣势
在新规划发展起来之前，黄埭还是一个镇，工厂林立，无商业中心，环境较差是普遍痛点。
7号线延伸线虽然确立，但是7号线都需要2024年通车，延伸线可能再晚两年，短期内交通不够便利。
NO.3｜甪直
在3月15日，园区印发飞地红头文件，在原有独墅湖科教创新区的基础上增加甪直、郭巷，设立苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区，即三方共同建设。
吴中区负责界面开发，园区负责产业、教育、医疗卫生，市区给予财政政策支撑，10年内总投资不低于70亿，区域内人才互认、资源全面共享。
甪直作为高端创新产业协同重点发展板块，将成为园区飞地经济龙头。
近日该项目又有了新进展，苏州自然资源和规划布局发布了“独墅湖开放创新协同发展示范区” 采购公告，公告重点如下：
① 规划目标
全面对接上海的指示要求，满足绿色协同发展需求，优化资源配置，为吴中发展增动能，设立苏州市独墅湖开放创新协同发展示范区。
② 概念规划
已通过审议4月10日，独墅湖开放创新协同发展示范区工作协调理事会审议通过《独墅湖开放创新协同发展示范区概念规划》
③ 区域发展目标
将独墅湖开放创新协同发展示范区打造为“科技与高端产业高效协同的示范区，市域统筹创新合作的试验区、生态人文共融的样板区”的目标。
④ 成果时间
合同履行期限：自合同签订之日，2021年8月底提交初步成果，11月底提交正式成果。
园区飞地 近湖东两大利好，板块未来有了切实期盼，哪怕纯看现在也有承接园区外溢的巨大优势。
甪直新房市场同样进入第二轮，在甪澄时光、旭辉和风等项目售罄之后，板块内在售的主力为湖东未来以及碧桂园大境公园。
湖东未来目前在售洋房以及高层，装修交付，洋房主力建筑面积约98㎡-125㎡；高层主力建筑面积95㎡-118㎡。
大境公园全装修交付，首批预售证备案均价22500元/平，建筑面积段101-126.95平。
湖东未来荣膺5月销售套数榜透明，大境公园首开一样火爆，甪直价值还是火啊。
板块劣势
优势各不相同，劣势总是相似。
甪直的基础建设也不算好，工厂太多，环境较差，仅南山维乐城一家商场能打。
叶圣陶学校很不错，但是坐落在甪直镇中心，和新盘关系不大。新建的甪直实验学校教育质量未知。
6号线延伸线流传已久，但是相城的2、4、7号线延伸都已经确立线路和站点了，这里仍没有明确的官宣。
篇幅所限，明日持续更新，敬请关注
注：本文来自快壳说房公众号文章《200万，苏州的一把辛酸泪》
