恒大御湖庄园二期（每周案场恒大御湖庄园）
恒大御湖庄园二期（每周案场恒大御湖庄园）项目北至长风街，南至长兴北街，东边依次为西峪路、神堂沟北路、西中环，西边紧挨环城高速、西山旅游公路。就目前来看太原历史上经历过北大街、迎泽大街、长风大街、龙城大街甚至汾东大街这些时代变迁，其实中枢还在长风街迟疑不前，那些叫嚣未来市中心在龙城大街的人估计是选择性回避了小马、西吴、龙城大街东、城西村、红寺村等片区几万亩待开发空地了吧？想想你身边的人有多大比例仍然在长风、南内环附近上班吧。回归正题，其实对本社区交通方面最大的利好还是在于长兴北街和西峪路的打通，长兴北街东达新晋祠路/万象城/长风六馆，西达长风西万亩生态园、别墅区等，西峪路则连接长兴北街和迎泽大街，两条街均为住宅兼商业且连接若干个小商圈，对本社区的带动引流作用比较明显，完成后可真正让本小区有闹中取静的效果，目前来看一来早有规划和相关动作，二来这两条路涉及的拆迁铺设工程难度非常可控。下图绿实线为规划路的成型段，红框处为待拆迁平整铺设段
一、产品线定位：
恒大产品线：是企业产品体系中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。
企业产品线形成过程中的决定因素及其特点有：1.较长时间的产品积累和经验总结；2.标准化、可复制；从而形成成熟且稳定的、易于被目标消费人群接受的产品形态。
恒大的几大产品线为：
高端系列：恒大华府（定位城市高品质住宅，以别墅产品为主，同时以高层或小高层为辅，面积较大且面积跨度较大，区位上一般位于繁华都市中心区域，顶级豪宅项目）。恒大金碧天下（是恒大高端旅游地产，基于一定的生态资源，产品定位于集旅游、度假、商务、居住为一体的旅游度假项目，面积跨度小且起步面积较小，客群较为广泛，不仅包括城市高端人群，更主要面向追求生活品质和质量的人群，区位上一般位于城市外围郊区，体量多数为2000亩左右或以上的超级大盘）
中端系列：庄园系、名郡系（是从高端到中端的一个过渡系列，以洋房产品为主小高层为辅，区位选城市中心区边缘，定位于低容积率、低密度、生态宜居，面向改善型客群）；恒大绿洲、名都（位于城市次级中心区域或近郊区，占据一定的城市资源如江景、湖景，以普通阶层消费者为主）；恒大城（位于城郊结合地段，具有完善配套如商业、教育，以较大规模的中偏高端住宅社区，面向刚需或改善型客群）。
二、交通区位情况：
项目北至长风街，南至长兴北街，东边依次为西峪路、神堂沟北路、西中环，西边紧挨环城高速、西山旅游公路。就目前来看太原历史上经历过北大街、迎泽大街、长风大街、龙城大街甚至汾东大街这些时代变迁，其实中枢还在长风街迟疑不前，那些叫嚣未来市中心在龙城大街的人估计是选择性回避了小马、西吴、龙城大街东、城西村、红寺村等片区几万亩待开发空地了吧？想想你身边的人有多大比例仍然在长风、南内环附近上班吧。回归正题，其实对本社区交通方面最大的利好还是在于长兴北街和西峪路的打通，长兴北街东达新晋祠路/万象城/长风六馆，西达长风西万亩生态园、别墅区等，西峪路则连接长兴北街和迎泽大街，两条街均为住宅兼商业且连接若干个小商圈，对本社区的带动引流作用比较明显，完成后可真正让本小区有闹中取静的效果，目前来看一来早有规划和相关动作，二来这两条路涉及的拆迁铺设工程难度非常可控。下图绿实线为规划路的成型段，红框处为待拆迁平整铺设段。另外，远景看地铁3号线途经西中环长兴北街处。
三、社区配套展望：
从已知消息来看项目一、二期合计270余亩，目前一期70余亩，还有3/4待开发，二期长风街方向，且小户型占比不断加大，二期配套4400㎡自持商业，并配建社区风情商业街等，不论地理位置、地形、户型、配套、学校逐步成熟，价格大概率有走高趋势。有的客户怀疑二期用地是否兑现，我觉得这个确实是多虑了，咱们可从商业逻辑上简单分析几点： 1.没听到有相关用地规划信息？就近几年情况来看，尤其是目前市场还处弱势的情况下，大部分地块为协议转让根本不经过公示拍卖程序，如上月迎西片区红星天润和阳光城并州府，直接一个新闻简讯红星和阳光已拿下该地块作为后期用地，没听到消息很正常。2.按以往的开发惯例，恒大70亩的小盘非常稀缺，紧存在于成熟区优质地段迫于无米下炊不得已为之，如龙城北街体育路口的翡翠华庭，且该小区也因为临近大盘恒大华府同时和华府共享恒大引进的九一小学资源和片区相关配套。所以位于此地段的御湖庄园，且恒大前期为了引流提升热度做大量推广、配套幼儿园小学、平整部分片区土地，还把最难的一部分开发了然后把靠近长风街的好地块拱手送人然后止步于8栋楼有悖于常理，又不是开发不起，完全不至于给别人做嫁衣。退1万步讲，你要的其实是让本小区跟长风街更好的接壤，那这样的话随便一个品牌开发商来接盘操作规划二期地块给买房人带来的利好的一样的不是吗？
四、后期升值预期
保值升值方面我们可以从2方面来看：一、刚性的支撑有小区产品的优势如小高层19-21层、大户型占比偏多比较宜居、绿化率达45%，重要的是长风街、长兴北街、西峪路打通后10-15分钟生活圈内有远大购物广场、万象城、义井商圈远期还有北部一街之隔的原煤气化地块商业配套等，自建学校、5分钟车程的太原市儿童医院、化二建医院，趋于完善的快速交通路网等，二软环境支撑方面外部还有神堂沟温泉度假村、玉门河公园、中央公园（规划中）、西山旅游带，同时还有一些农家乐及零散景点分布西山片区，区别于周遭其它项目闹中取静的定位，政府提出的“长风西先行改革示范区”带动效应等，未来改善型需求是一大热点，虽说2.8容积率并不算完美但相对于长风街西中环片区来说也还可以。最后很重要的一点：价格，目前官方9600元/㎡的起价、131㎡甚至114/119户型折完优惠后无限趋近10000的单价，甚至1层毛坯个别房源8000 的价格着实具备吸引力。因为你需要知道1点，对于目前房产价格可能安全边际很重要，毕竟同样投资110-120万单价从10000升值到12000比从12000升值到14000容易多了，110万长风西片区的大三居住的它不香吗？
五、购房风险提示
1. 二期地块不动西峪路就难兑现同时不能和长风街有效接壤，同样长兴北街建设工程延期影响居住体验和引流，入住率和出租投资回报都会严重受到影响。
2. 北部烈士陵园管理及周边环境美化和西部高速路变更城市外环路利好延期及南部中央公园因财政及拆迁等问题延迟动工都会中长期锁定相关区域土地开发导致无法破局。
3. 北部煤气化地块华润&华侨城入市价格、中铁诺德逸城云著、南部当代城MOMA、原绿地城地块、甚至龙城大街西延线大体量项目入市销售价格下调及重点启动的汾东商务区对太原南部区域的虹吸效应等都会拉低保值升值预期。
