上海新江湾区哪个小区最好（探秘新江湾上海生态极限）

上海新江湾区哪个小区最好（探秘新江湾上海生态极限）久而久之绿植变得越发茂盛，最终成为上海市区唯一的天然绿肾。板块的前世可以追述到明朝殷行镇，四百多年的发展，一时间人声鼎沸，直到1939年，日本侵略上海烧毁殷行镇，并将其改建成江湾机场，战争年代以后，机场荒废无人使用。 虽然在来之前就有所准备，但我在拍摄的过程中还是越来越好奇，为什么上海会诞生这样一个板块？什么样的人会选择在这个板块生活？如果你也和我一样好奇，那就跟我一起走吧，走进新江湾。新江湾板块地处上海中心城区东北部，距离人民广场11公里，距离五角场3公里，总占地面积9.45平方公里。

不出上海城区，我们能生活在森林一样的地方吗？

不要怀疑，上面这支短片就是在上海拍的，甚至连中心城区都没出。

有的朋友可能会很好奇，六娃，你不是地房产频道么？怎么改做旅游大片了。

事情的起因是为了拍摄板块探秘，我们来到了上海一个叫新江湾的地方来考察，然后发现这里的生态实在太让人着迷了，情不自禁。

虽然在来之前就有所准备，但我在拍摄的过程中还是越来越好奇，为什么上海会诞生这样一个板块？什么样的人会选择在这个板块生活？

如果你也和我一样好奇，那就跟我一起走吧，走进新江湾。

新江湾板块地处上海中心城区东北部，距离人民广场11公里，距离五角场3公里，总占地面积9.45平方公里。

板块的前世可以追述到明朝殷行镇，四百多年的发展，一时间人声鼎沸，直到1939年，日本侵略上海烧毁殷行镇，并将其改建成江湾机场，战争年代以后，机场荒废无人使用。

久而久之绿植变得越发茂盛，最终成为上海市区唯一的天然绿肾。

在交通和地理位置上，它像一个口袋，南北不通，东西不畅，看似不利，反倒使整个板块变成了一处大隐于市的世外桃源。

这里就是江湾湿地公园，占地面积12000平方米，是上海市内唯一的生态湿地。

林灌型、森林型、湿地型、农田型的生态环境纷纷复出，现有36种鸟类在此间雀跃、翱翔，占到上海地区夏季鸟类种数的88%以上，超过了佘山地区。

走在这里，呼吸着清新的空气，就像来到了一个生态度假区，有一种与世隔绝的宁静，浮躁的心，也慢慢沉浸下来。

更难能可贵的是，这里的自然生态蔓延到了板块内所有的居住区。

几乎每一栋房子，每一条马路，都被大片大片的绿色包裹，在路上随便走走，居然有种层层叠叠、目不暇接的感觉。

如果你仔细观察，你还会看到这里到处都长着苔藓。

虽然是最低等的高等植物，但苔藓的生长环境相当苛刻，它需要散射光线或半阴环境，最主要的是对空气湿度有比较高的要求。

而且苔藓不仅能净化空气，对空气中的有毒气体也特别敏感，所以一直作为检测大气污染的指示植物。 所以，“生态”就成了新江湾让别的板块最羡慕的一手牌。

整个板块规划中大型公共绿化率20%，公共水系8%，功能区绿化率35%，城区绿化覆盖率60%左右。

再加上最开始规划的“东方硅谷”概念，吸引资本也就顺理成章了。

2005年1月，合生以15.88亿的价格拿下新江湾城C1地块，这是新江湾的第一块宅地，楼板价5660元/平方米 这个项目就是今天的合生江湾国际公寓。

2006年4月开盘价格为8838元-12038元/平方米，现在的二手房价在75000-80000元/平方米。

紧接着合生，华润绿城仁恒等知名开发商纷纷入局，华润新江湾九里、九龙仓玺园、仁恒怡庭、万科翡翠江湾这批项目在这一阶段集中入市，如今它们的二手房均价都已经在9W上下。

但是真正让新江湾名声大噪的事，发生在2009年12月，中建以37.2亿元拿下新江湾C6地块。

这个项目，就是我身后的中建大公馆，楼板价32484元/平方米，是当时的全国单价地王。目前独栋别墅均价高达150000元/平方米。

总之，2005年到2010年，是新江湾奠定江湖地位的时代，开发热情高涨，土地价格暴涨，地王频出，楼板价从2005年合生的5660元/平方米涨到了2016年融信世纪江湾的52840元/平方米。

11年涨了将近10倍之多，而同期上海全市仅上涨5倍多。

在商品房价格方面，2005年 ~ 2010年，新江湾城319%的房价涨幅领先于中外环间区域的218%和上海全市的236%。

尤其是2010年，新江湾城板块的房价涨幅达到85%，同期上海全市为41%。

虽然在2011年达到高点后经历调整期，挤破了一些泡沫然后从2015年开始，新江湾城的房价又重启上涨走势，2015年至今房价上涨97%，同期上海全市上涨75% 。

所以不管在土地市场还是商品房市场，新江湾一次又一次证明了自己的身价。 那为什么它会如此受追捧，除了我们在开头就提到的生态之外，这里对教育资源的投入也是不计成本的。

为了满足人口导入后的生活需求，城投引入了上音实验小学，复旦科技园小学等学校。

而且覆盖了幼儿园到中学再到大学的全学龄教育，如果孩子愿意，大学毕业之前连家门口都不用出。 可以说如果单论教育资源的密集程度，新江湾完全可以吊打最近大火的前滩。

当然，每个板块都有属于自己的缺憾，新江湾也不例外，口袋状的地理位置使整个板块变成了一处大隐于市的世外桃源。

但是，也让产业和商业的发展少了一些交通的便利。

2007年新江湾城的第一批业主搬进来之后就发现，这里几乎没有任何商业，日常生活采购相当不便利，哪怕到现在，街边的商业也并不发达，整个板块内居然只有一个菜市场。

虽然五角场商圈应有尽有，盒马生鲜随叫随到，但这些根本解决不了家门口的商业诉求。

可能有的人会杠，买新江湾的都是上海富豪，不需要很LOW的菜市场、便利店，如果你真的这样想，如果你真的这样想，我只能说你开心就好。

2017年开业的悠方天地，虽然让新江湾城有了大型的商业，但是它带来的还是遗憾更多一点。

本要引入的家乐福没有谈成功，因为觉得这里是10号线的终点站，只有单向人流不愿入驻，最后入驻的只有盒马汉堡王星巴克。

在商场内部转一圈，你会发现，里面基本没有高端品牌，对于一个动辄两三千万一套的豪宅板块来说，多少有点不搭。

加上铁狮门的一次次跳票，这幅新江湾商圈最关键的商业用地到现在才慢悠悠开工。

但如今新江湾前有五角场商圈、后有大宁商圈，想要再靠商业的崛起吸引资本和流量，真的已经非常难了。

至于曾经大书特书的“东方硅谷”，目前能看到的却只有一个湾谷科技园，面积不到0.5平方公里，园区内主要以小型企业为主。

以这样的体量，你真的很难不质疑“东方硅谷”真的可能吗？

很显然，新江湾目前最成功的标签就是“生态”，某些现状也已经告诉我们，其他的标签多少在这里都有点水土不服。

想办法补齐短板，还是集中力量发挥长处，新江湾发展到现在需要做的就是一个选择题。

当然，不管走那条路，新江湾注定会是一个极富争议的版块，爱它的人会疯狂爱上它，质疑的人也总能找到质疑的理由。 但我相信，只要你曾经踏上过这片土地，并被这里的绿色所折服，你大概率会属于前者。

以我个人的感受来说，我非常看好这个版块，而且原因恰恰是它的短板。

毕竟在城市规划中，特别是在上海的城市规划中，没有一块土地天生一无是处，也没有一块土地后天可以做到面面俱到。

对整个城市来说，不同的图案、形状、颜色，最终才能组成一幅完整的拼图。

静安寺的摩登，武康路的小资，徐汇滨江的文艺，陆家嘴的现代。

不管你用上面哪个词形容上海，都恰如其分，但除了这些词之外，还会有其他词吗？比如，生态，比如，宜居？

过去，我们很少用这样的词来谈论上海，但现在，新江湾的发展却开始让人憧憬，在上海大隐于市的生活。

我想，抛开一切资本上的噱头，这个，才是非新江湾不可的真正原因吧。