杭州房地产格局（房地产行业不会消失）
杭州房地产格局（房地产行业不会消失）要知道二者的结果是一样的，都是降低人们的买房门槛和买房负担。为什么宁愿降低房贷利率和买房首付，也不愿意让房价大跌？在小龙虾看来，一个被严控的行业现在有宽松迹象，说明这两年发出来的太多钱实在没地方去了，稍微放松下，流向房地产一部分。市场还是钱多，现在贷款是非常容易的，只要不买房不炒股，做消费贷和经营贷是很容易贷出来的，而且利息极低，和2009年那时候非常相似。商品一方面看供需，另一个方面还得看货币政策。水涨船高，道理就是这么简单。
01、前言前几天个别三四线城市降低首套房贷款利率到20%，昨日四大行下调广州房贷利率，2月9号保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
这，释放了什么信号？
房地产近几年是被严控的一个行业，各种政策各种限制，总而言之一句话，房价不让涨，不允许过多的资金再流向房地产，防止发生系统性危机。
现在来看态度似乎是有所改变，估计后续还会有宽松的动作。就和行情一样，之前没有任何反转迹象，现在有这个迹象了。
在小龙虾看来，一个被严控的行业现在有宽松迹象，说明这两年发出来的太多钱实在没地方去了，稍微放松下，流向房地产一部分。
市场还是钱多，现在贷款是非常容易的，只要不买房不炒股，做消费贷和经营贷是很容易贷出来的，而且利息极低，和2009年那时候非常相似。
商品一方面看供需，另一个方面还得看货币政策。水涨船高，道理就是这么简单。
为什么宁愿降低房贷利率和买房首付，也不愿意让房价大跌？
要知道二者的结果是一样的，都是降低人们的买房门槛和买房负担。
房价里大部分是用于公共开支的税费，如果房价大跌，地价必然大跌，各地的房地产相关收入也会大跌，社会公共开支必然大降，各地社会公共设施的可持续运转也会出问题。
如果只是降低房贷利率和买房首付，损失的只是银行，影响会小很多。
因此，小龙虾个人判断，为了推动房价平稳运行，未来房贷利率大概率会不断走低，房贷首付也会不断降低，房价大概率会稳步缓慢上涨。
02、杭州常住人口突破1200万，楼市需要救吗？据统计，近十年，浙江常住人口呈现出连续增长的态势，由2012年末的5685万人到2021年末的6540万人，增加了855万人，年均增长率达1.5%。
而浙江人口自然增长率呈现出先增后减的态势。2012-2017年，人口自然增长率不断提高，由最初的4.6‰一度上升到6.4‰。
然后，自2018年起，人口自然增长率开始转跌，到2021年下降为1‰。但相比于全国0.34‰的人口自然增长率，浙江成绩显然很是出色。
浙江省内，杭州仍是唯一的千万人口城市。2021年，杭州常住人口为1220.4万人，较2020年新增26.8万人。
温州、宁波常住人口位列浙江第二、第三名，分别达964.5万人、954.4万人，较去年增长分别为7.2万人、14万人。
也就是说，杭州新增人口数量是宁波的近2倍，是温州的近4倍，可见杭州强劲的吸引力。
另外，嘉兴常住人口552万人，处于省内中等水平，但其人口增量达11.5万人，仅次于杭甬，位居省内第三名。
说到这里，也许很多人会问，杭州楼市有到了需要救市的地步吗？
事实上，的确去年全国楼市极度深寒，但杭州降温的也仅是部分二手房，新房、尤其是市中心新房，中签率仍低至个位数。
但即便如此，国家救北方、中西部和三四线城市楼市时，杭州一样能雨露均沾。比如下调房贷利率，四大行首套利率均为5.65%、二套为5.85%，较去年12月初分别下调了0.2%、0.1%，且放款速度加快。
全国一盘棋的大环境下，杭州楼市小阳春，不过是时间早晚罢了。
不要怕，只要去年“8.5新政”关在门外的人进不来，大概率也疯不起来。
只能说，现在的杭州楼市房东心态真是太好了，在二手房成交量这么低的情况下，依旧能玩出一个漂亮的反弹上来。
前几天统计局发布了1月70城房价指数，上面显示杭州新房房价环比上涨.3%，二手房房价环比上涨0.4%，这个战绩对比起南京，更是显得杭州楼市底子更强。
当下杭州房价明显比南京房价高出了大概20%左右，而杭州房价却还能一涨再涨，这只能说明杭州的产业，和杭州的炒房氛围都要比南京强很多。
杭州现在国内第五城的实力，是毋庸置疑的。
杭州楼市到现在二手房指导价都没有出，而且杭州从2017年开始，新房供应量就是一个天量，每年都卖出去了大量的新房。
按照时间来推算，这些新房从今年开始，就要陆续交付了，而这些房子的房东，大部分都是炒房客。
杭州楼市能保持这个热度，就还有一部分原因是亚运会还没开始，这个一旦开始以后，利好就会变成利空，反而让杭州房价下跌。
总结，当下在杭州买房，一定要谨慎。
03、房地产行业不会消失，最多进行周期调整房地产公司救不救、房地产市场救不救、房地产行业救不救？
从市场的角度，房子有，房产开发也有，央企房地产及部分民营地产依然能稳定经营开发，最多是一个缩表的过程，所以市场没问题，买房的刚需没问题，总要买房、总要改善。
纯市场行为，市场的事情交给市场解决，至于价格、贷款、首付等，无论多复杂，民间的智慧总有办法。
所以，市场不用救。房地产行业不会消失，最多进行周期调整。
商品房市场化几十年，行业周期波动一定是有的，通过宏观政策的引导和市场周期的迭代，行业调整本身就是一个优化迭代，优胜劣汰的过程。
加上几十年的发展，该有房的都有了，没有房的也在努力，调整也可以是房产的多次重新分配，只要市场在，行业就没问题，所以也不用救。
结局就是，房地产公司，需要买房的人和需求有、土地也有，开发销售机制越来越完善，银行贷款有，无非就是以前一些粗放不规范经营、主业混乱、不专业、玩票、无序扩张的房地产公司倒闭。
但专业规范的企业依然正常经营，而且多余出来的市场份额也会有新的血液补充进来。
就业压力可能需要一段时间释放，毕竟不像教育行业属于消失，市场行业都在，对人的需求就不会消失，只是需要一个过程。
对于不良资产的影响，则是对于前期审核不严，不规范放贷的回馈吧，毕竟如果严格按监管1234要求，开发贷正常项目建成销售，回款的覆盖度其实不低。
国内城市化改造覆盖度很高，该建的楼，该拿的地都差不多了，未来新房建设不可能像以前保持这么好的速度，但存量房的交易市场可能更有潜力。
现在社会上容易返贫的人，或者说是心里压力大的一批人，就是这几年才刚刚晋升起来的新中产阶级。
这几年混到中产的人和2015年之前的人不一样，他们在2018年之后才买房的话，房贷就不可能低了。
一线城市随便拿北京来举例，北京2017年的时候，房价一平就6万多了，和现在的房价差不多。
如果在那个时候高点买入一套80平的房子，按照500万算，首付30%，30年的房贷，每年房贷是23万左右，如果这两年一旦失业，一年23万的房贷，怎么还。
二线随便拿武汉来举例，武汉房价2018年的时候，是房价高点，那个时候武汉房价1.9万左右，80平的刚需房算下来是150万，买这个房子，30%首付，30年的房贷，一年7万左右的房贷，在工资那么低武汉，一个月房贷6000压力也不小了。
如果说这些新中产，在房价高位接了盘，后面突然一个失业，或者收入锐减，还不起房贷了，房子又不好卖，他们瞬间会从中产掉下来。
04、总结现在，很多房产专家都喜欢用信息差来收割一些不动脑的购房者。
他们说：这个XX城市，今年上半年的热度，是优于去年下半年的，所以今年楼市很热，房价要大涨。
这个话是当下比较流行的了，咋一听，好像没问题，但仔细一想，这不就是偷换概念嘛。
去年下半年全国楼市都冷成那样了，要是哪个城市今年上半年的行情还不如去年下半年，那这个城市的楼市要冷到什么程度了。
今年上半年楼市到底热不热，对比的应该是去年上半年的楼市，而不是去年下半年楼市。
如果今年上半年的楼市热度，能超过去年上半年，那才是真的回暖了。用今年上半年的楼市热度，去对比去年下半年，本身就是偷换概念。
记住要擦亮眼睛，很多房产专家都用这个话来带节奏，来忽悠一些小韭菜。
