高性价比二手房60平（魔幻的东部二手房）
高性价比二手房60平（魔幻的东部二手房）如果以此估算，该房源指导总价为767.34w，业主报价超出指导价69.4%。在官方的目录中，该小区指导单价为5.22w。深圳壹地产梳理了官方二手房指导目录后发现，东部部分带学区等热点因素的楼盘，市场价格与指导价，其实也存在着较大幅度的偏离。如被业界称为龙岗四大神盘之一的阳光天健城。深圳壹地产通过比价插件查看到了历史数据，这套147㎡的4室2厅单位，业主过去报价1300万，单价约8.84w。
去年4月底，深圳住建局长张学凡，对房价上涨问题放出了狠话：“我们准备了很多手段。”
随后，官方对楼市的调控力度和“手段”果真越来越强。
在“715新政”大幅提高了新房的购房门槛之后，官方又于2月公布了全市3595个楼盘的二手房指导价格，将原本存在于一手房领域，存在于极个别二手楼盘的价格指导策略，全面延续到二手房市场。
如今二手指导价已出台半月有余，市场反应究竟如何？壹地产做了开春特别系列报道：
重拳出击后，南二外业主紧急降价100万，名校学区房真凉了？
建行、招行：可按指导价上浮15%贷款？中原、乐有家等复牌二手挂牌价
深圳官宣：严查二手房指导价，买家观望，中介叫苦连天！
本期报道我们聚焦东部，看看过往占据深圳楼市成交主力的东部，新政策后行情如何。
- 学区房“打折”明显
深圳壹地产梳理了官方二手房指导目录后发现，东部部分带学区等热点因素的楼盘，市场价格与指导价，其实也存在着较大幅度的偏离。
如被业界称为龙岗四大神盘之一的阳光天健城。
深圳壹地产通过比价插件查看到了历史数据，这套147㎡的4室2厅单位，业主过去报价1300万，单价约8.84w。
在官方的目录中，该小区指导单价为5.22w。
如果以此估算，该房源指导总价为767.34w，业主报价超出指导价69.4%。
同一小区内，的这套49.72㎡的小户型，业主报价520w，超出指导价100%。
大运另一个所谓神盘奥林华府情况也类似。
150㎡的4室大户型业主报价1300万，单价约8.67w。
该小区的指导单价为6w，业主报价超出指导价44.5%。
同小区一套77㎡的小户型，业主挂牌单价9.68w，超出指导价61.3%。
这两个小区业主报价的底气来自于龙岗外国语小学的学位。
- 部分楼盘市场价与指导价接近
其他没有学区buff加持的楼盘，指导价则“手下留情”了许多。
例如这个位于地铁3号线吉祥站与爱莲站之间的保利上城花园。
一套63.57㎡的2室2厅单位，业主过往报价稳定在340w，单价约5.19w。
在指导价目录中，保利上城花园的指导单价为5.06w，与业主的挂牌价5.19w几乎相当。
这还只是业主的挂牌价，实际成交价格，还会低于挂牌价。
再来看这个位于在建地铁16号线回龙埔站西南侧约200米的楼盘——水蓝湾园。
该楼盘一套127.83㎡的房源，业主过往报价550w，单价4.3w。
而在官方指导目录中，该小区指导单价为4.32w，与上述业主报价接近。
在指导价出台没多久后，在中介的朋友圈中，传出了“东部业主按照指导价卖房，且已成交”的消息。
还有的中介打出了“比指导价还低100块”的噱头。
以上两位网传的业主，都是来自于同一个小区。
我们查询中介网站上的过往报价，发现该小区往期报价与官方指导价接近。
如该小区六期这套76㎡的房源，业主报价在380-400万之间，单价5-5.27w，而该小区指导单价为4.48w，偏离幅度11.6%-17.8%。
截图所示这套房源的卖家，还提出可以免去买家的增值税。再加上业主挂牌价与成交价之间可能还有一定差距，可以说该楼盘实际的市场价，其实本就与指导价差别不大。
- 部分项目价格“倒挂”
不仅如此，东部还有市场价格比指导价低的项目，例如深圳地产编辑的好朋友，写好多题材都能拿出来当例证的东部华侨城天麓。
这套东部华侨城天麓六区的洋房，建面280.89㎡，过去挂牌998w，单价仅3.55w（又验算了一遍，是的它就是这么低），而该小区的指导单价为5.5w。
类似这样价格倒挂的案例，并不只是个例。
深圳壹地产认识的一位朋友，年前刚刚出售了一套中海大山地的住宅。
该小区的业主挂牌价约5.2w，但那位朋友实际的成交单价为3.9w。而该小区的官方指导单价为4.06w——比近期的实际成交价格要高。
- 还有“1”字头的项目
另外，我们在梳理的过程中，还发现了龙岗有不少2字头、甚至低至1字头的项目。
如这个位于龙岗坪地的顺景新村，指导单价1.61w。这个指导价格与个别中介网站上显示的参考单价一致，推测是基于过往的成交而定。
再来反观西部。光明的龙光玖龙台，中介网站上该项目于今年1月份的成交，单价为8.29w，而指导单价为5.19w，成交超出指导59.7%。
南山的中海阳光玫瑰园，成交单价约14w，官方指导单价则为10.6w元，打了个75折。
而一些标杆楼盘，如恒裕滨城就更不用提了，指导单价11-13w，偏离大概2-3倍。
1、官方二手房指导价格的重点打折对象，除了西部的热盘之外，对东部部分带有学区热点的楼盘也是照顾有加。
可以看出官方的方向就是抑制市场过热，打击片区的概念炒作、学区炒作。
2、正如官方所述，东部部分非热点片区、非热门项目、公寓项目的指导价格，与市场实际价格接近。
对于这部分楼盘来说，本次政策影响不太大，观望期会比其他区域结束得早。在其他板块利空的情况下，没影响也就相当于是利好。
3、个别中介声称的“指导价笋盘”，大概率只是噱头，东部楼市以指导价成交并不稀奇。
4、与遍地10w 的福田、南山不同，深圳东部有大量二手房可以选择，价格美丽。
以上梳理了指导价与市场价格的关系，在指导价与市场价偏离不太大的情况下，东部楼市运行状况如何？
有没有卖家想要趁着政策未完全明晰之时，抢闸交易？
是否有业主大幅度调整报价的情况？
市场交易冷淡到了什么程度？
壹地产采访了几位扎根龙岗中心城板块的中介朋友，所有受访者都表示市场观望情绪浓厚。
观望情绪有多浓厚，成交量下跌就会有多严重。
一位就职于某知名服务机构的中介表示，目前的二手市场受到影响是毋庸置疑的，看房量、成交量都在下跌。
还有比较真性情的中介朋友，在受访中频频爆粗口。新政策出台后，买卖双方利害关系或许还不明晰，但成交量下跌，对中介行业一定是重大的利空。
我们通常认为量在价先，那么成交量下跌会演变成为价格下跌吗？
一位在龙岗中心城从业了17年的中介朋友，表示目前市场价格平稳。
虽然业主没有像年前那样“一天一个价”，但也不会轻易降价。
而买家方面，有在观望的，但是“认为房价下跌的鲜有”。
在这一点上，买卖双方似乎维持着一个微妙的平衡。
一位东部业主也向壹地产表示，目前其小区内放盘的业主，挂牌价格和之前市场价差不多，“没有受到特别大的影响。”
影响楼市短期运行的核心因素，除了直接了当的行政管控，还有金融政策。
而本次二手房政策备受关注的点，还在于它影响了银行放贷的评估价，影响了业主的杠杆倍数。截至目前，深圳工农中建国有四大行已经全部表态，放贷要参考二手房指导价
这样的调控“核武器”，对东部楼市的影响会持续多久？
大部分受访的中介都表示比较淡定，因为此前东部楼市“价格透支得并不多”，即使贷款金额、实际贷款成数会受到影响，但偏差也不会像西部那么大。
对于楼市运行何时能恢复正常，上述17年从业经验的中介朋友预计，1-2个月之后可以恢复。“需求还在，人们安居乐业的想法没有改变。”
