招商蛇口商业发展前景：时代浮沉中的罗湖商业城
招商蛇口商业发展前景：时代浮沉中的罗湖商业城罗湖商业城，不是一座“城”，却有“城”的氛围。港人的“城中城”从繁华到缄默，这个不亚于华强北的深圳商业传奇，就在时代变迁中跌宕，等候着未知。罗湖商业城昔日景象 图源：罗湖商业城01
夜晚，走火车站高架桥经过罗湖口岸，一座巨大的建筑矗立在黑暗中，无声地诉说着现在的落寞。
疫情封关超过两年，口岸一切流动静止。深圳罗湖商业城变得无比冷清，就如一座大型停车场。
罗湖商业城今景 图源：深圳新闻网
可能很多人已经忘记，20多年前，这里号称是深圳最奢华的商场，是“港人北上第一站”；这里高峰时期日均客流量曾经达5万人次，人多得像灌腊肠。
从繁华到缄默，这个不亚于华强北的深圳商业传奇，就在时代变迁中跌宕，等候着未知。
罗湖商业城昔日景象 图源：罗湖商业城
01
港人的“城中城”
罗湖商业城，不是一座“城”，却有“城”的氛围。
拥挤、市井、多元。公告栏上，这里不叫“购物中心”，而简称为“城”；来这里逛街的顾客，不叫“买家”叫做“城客”。和电影《功夫》里面的九龙城寨一样嘈杂，一排排档口挤在一起，吆喝声、砍价声、觥筹交错声不绝于耳。
“城内三仔”：拉客仔、拉包仔、看水仔 图源：吃土长大公众号
罗湖商业城是神秘的。
走进任意一家包包店，你都能立即明白这种神秘。货架上的包包没有品牌标识，你和老板眼神交流一番，老板就会从柜台最底层抽出一本画册，里面印满Celine、CK、Chanel、YSL等大牌包包。
每个包都有编号，是你和老板的交易密码。砍价的过程全在纸上进行，老板在纸上写，你再回价。切磋得差不多了，老板就派专人从附近的仓库取包，在四下无人之际拿回店里供你定夺。
印有大牌包包的画册 图源：吃土长大公众号
罗湖商业城是民族的，也是世界的。这里的最基层的店员至少会三种语言：普通话、粤语、英语，他们掌握最实用主义的英语：“Inside Look！”，他们口中的“国际品牌”可能昨天刚下深圳某个仿制工厂生产线。
这里有最港式的生活方式。
这里有香港著名的快餐品牌大快活、还有中式店名西餐风味的寻味阁，以及小桃源、梨苑、金运来等港式餐厅。
丹桂轩 图源：罗湖商业城
1995年，在香港从事饮食行业40年的港商梁玉鹏看中了罗湖商业城的发展前景，在罗湖商业城开了第一家店，坐在这里就餐，深圳河和香港山景都尽收眼底。起初一天只得几桌客人，香港回归后，港人食客络绎不绝，餐厅大获成功。这就是深圳有名的老牌粤菜餐厅丹桂轩。
在罗湖商业城的九大行业中，成衣店占了五分之一，其中有元老级商铺，香港大昌洋装。它成立于上世纪60年代，是驰名香港50年的老品牌。
大昌洋服 图源：罗湖商业城
在这里定制一套西装至少需要亲自来三趟，第一次师傅量尺寸、定布料和款式，第二次去试穿半成品，返工修改，第三次去才能拿到成品。这是老师傅的专业眼光与服务精神。
通往商场六楼，有8间曲艺社和一家戏服形象摄影室，曾经有100多位全国各地的粤曲乐师在这里工作。城客可以请他们现场伴奏，还可以把自己唱的粤曲录成光盘。
曲艺社的乐师 图源：罗湖商业城
早上饮早茶，中午吃粤菜，下午做靓衫买包包，挑珠宝首饰，晚上洗头按摩，这是最经典的“罗湖商业城一日游”。
商业城六楼天台上，有一处按照苏州园林的装修风格设计的“曲艺园”，是游客必来的拍照胜地。城客称它为“天台上的苏园”。
曲艺园酷似苏州园林的亭子 图源：罗湖商业城
很多老顾客说，喜欢这里应有尽有的感觉。一盅两件，饮茶看戏，那是一种富足、平静的生活带来的安全感。
02
天时地利人和
罗湖口岸还能通关的时候，走出罗湖口岸的边防检查大楼，向北远眺可以看见五星级大酒店“香格里拉”，往西走是深圳火车站，向东走就到了罗湖商业城。这样得天独厚的地理位置是罗湖商业城崛起的基础。
罗湖商业城与罗湖口岸咫尺之遥 图源：深圳档案信息网
1992年1月19日，邓小平登上还在建设中的皇岗口岸，深情眺望香港。另一个有百年历史的罗湖关，真切嗅到了社会变化的微妙气氛，当时这里过关的景象不亚于春运。
昔日罗湖口岸桥 图源：深圳档案信息网
罗湖商业城项目就在这时开工，成为深圳市政府第一块拍卖地，10920㎡的地块，拍出了4.2亿元的天价。
地块最终由深圳物业集团与香港陆氏地产及另外两家港商联合开发，斥资近9亿元。1993年，55000平方米的商场隔出共1280间商铺，售卖均价达到6万元/㎡，有些铺王更是卖到15万元/㎡，创下了当时内地商铺最高售价。
93年罗湖商业城在香港的招商广告 图源：腾讯视频
经过高规格的内外豪华装修，罗湖商业城在1995年9月正式开业，但一直人气寥寥。
1997年，香港回归，经罗湖口岸进出境的旅客每日约为14万人次。巨大的人流释放了前所未有的消费潜力，天时地利人和，罗湖商业城真正迎来了它的春天。
罗湖商业城 图源：罗湖商业城
香港回归的机遇加上深港两地的价差让港人蜂拥而至。而且当时深圳其他地方的公共交通尚不发达，也没有地下铁的分流，所以许多港人都聚集在罗湖商业城消费、兑换。
在深工作多年的香港人老罗记得当时罗湖商业城的订制窗帘只需要2000港币就可以搞定一个四十平米的房子的窗帘，但是在香港却要一万港币。
罗湖商业城内窗帘布艺商家 图源：罗湖商业城
1998年，罗湖商业城商铺出租率达到了100%，日客流量从数百人次猛增到数千人次，节假日达近万人次。商城的卢老板回忆，生意最旺的时期她的店每月纯利润最高达十几万。
深圳市金罗湖商业城物业管理有限公司副总经理何胜安曾经形容那时的盛况：“那时，扶手电梯上、通道上的人多得就像灌腊肠一样。”
罗湖商业城人来人往 图源：罗湖商业城
老罗发现，越来越多的香港人不仅到罗湖商业城来买窗帘、饮茶，还开始到这里来沐足、做洋服、唱粤曲等等，价格都非常便宜。
罗湖商业城的生意甚至影响了对岸的香港商家。“我记得那几年，香港北区做饮食和其他休闲服务的商家都受到很大影响，客人全部跑到罗湖商业城来了。”
2018年从罗湖口岸出入境的旅客达到了8200多万人次，日均23万人次。这一年春运期间，罗湖汽车站挤满了香港返乡的旅客，深圳站加开的临客列车排到凌晨，为了提醒逗留在城内的旅客，罗湖商业城的电子大屏会在每晚9点后实时更新各车次的乘车信息。
罗湖商业城往日夜景灯光秀 图源：罗湖商业城
罗湖商业城、罗湖口岸、罗湖汽车站与罗湖火车站，以及罗湖商业城连接的外部世界其实一直无从分离。
2003年，历经百年风雨的罗湖铁路桥正式退出历史舞台，作为文物永远安置在香港罗湖车站旁的梧桐河畔。这似乎正在预示着一个时代的隐退。
03
A货的生命力
如何用一句话证明你在深圳待过？其中一个回答是：在罗湖商业城买过大牌A包。
罗湖商业城一度以假货闻名 图源：界面新闻 摄：吴容
2000年前后，深圳华强北、女人世界、福田市场等商场卖假冒伪劣成风，罗湖商业城也开始跟风，成为假货聚集地，许多外国人专程到罗湖商业城“走水”。
传说罗湖商业城最A的工厂拆真货打版做货，次一级工厂拆了他们的货再生产。这样制造出来的假货甚至“真”得骗过了海关。曾经有外国游客带着罗湖商业城购买的名牌皮包回国，经本国海关鉴定为真货，要求其缴纳高额的关税。
这种野蛮生长的生产链如今已经销声匿迹，它象征的某种旺盛蓬勃的生命力和全球化的疯狂浪潮，也一并无迹可寻了。
昔日罗湖商业城外广场 图源：星岛环球网
2004年，深圳地铁一号线正式通车，罗湖口岸成为了它的终点站。罗湖商业城开始呈现衰落迹象，人流量比最旺的时期少了近一半。
对于罗湖商业城来说，2007年是难以言说的一年。2007年，罗湖区召开了“根治罗湖商业城售假违法行为专门会议”，在这次会议召开后仅仅4天，罗湖商业城涉嫌售假的一个商户被公开刑拘，戴上手铐在无数商贩的围观下被带走。
随之而来的是政府的严打，销售假货的商家一旦被抓到就将面临重罚，甚至直接关店3-6个月的处理。
工作人员巡查罗湖商业城商家 图源：深圳新闻网
也是在这一年，人民币汇率13年来首次超过港币；还是这一年，深港西部通道和福田口岸开通，人流逐渐从罗湖转向了福田、南山等地。
老罗认为两地价差的消失是罗湖商业城失去客源的重要原因。他记得从前香港做一套西装至少要五六千港币，在深圳只要两三百，现在两地价格差不多，甚至深圳还要更贵。
2008年，北京举办奥运会，收紧了入境签证的审批，罗湖商业城第一次出现了空铺的现象。
空旷无人的罗湖商业城 图源：罗湖商业城
罗湖商业城开始转型，将原本不良商家的藏匿假货的六楼仓库改造成曲艺园，成为全国首个商业城曲艺园。进一步营造商业城高雅的文化艺术环境。
疫情前的几年，罗湖商业城还大力向市民推广城内的非遗艺术，如内画鼻烟壶技艺等等，试图重新建立一个高雅、和谐的形象。
内画鼻烟壶技艺 图源：罗湖商业城
然而，无论如何努力，这里再也无法重现昔日辉煌。
04
何日君再来
2020年1月，由于新冠疫情，罗湖口岸暂停通关服务，并暂停内地个人游签注。罗湖商业城遭受重创，上千家店铺，倒的倒关的关，剩下几十家店零星开门，即使在白天开门的店铺也很昏暗，因为没有顾客来，没有必要开灯。
空荡的走廊 图源：界面新闻 摄：吴容
因为人客稀少，店主看见偶然进来的顾客，就像鲨鱼闻见血腥一样扑上去，极力推销，鞋子、手表、玩具等等商品的价格低得匪夷所思。有些商家还会主动去火车站拦截客源。
“不买也没关系，进来坐坐喝杯茶吧。”
“高仿要不要，就在楼上，去看看吧？不用花多少时间的……”
如果不是广场上零星几个移动的人，这里的一切仿佛都静止了，通往关口的电梯也被拦住，商场的电梯已经关闭，店铺几乎全部拉闸。向西走，有侨社汽车客运站，它曾经是不少香港侨胞、海外华侨回内地探亲的始发站，是深圳打工仔回乡的客运站，也在今年三月停止运营。
侨社客运站候车厅落叶飘散 图源：新时代新罗湖
与萧条景象相对应的是，一些显示罗湖商业城越来越好的“证据”：
2021年罗湖商业城的案件数比2019年下降91.7%，投诉量下降71.4%。
商场的内部人员说，“可以说，自去年疫情以后商城内假货已绝迹了。”
罗湖新金三角 图源：中环广场公众号
2020年深圳启动罗湖旧改工程，明确将红岭商圈片区列为重点区域，将取代罗湖商业城所在的人民南商圈，与地王、东门商圈形成“罗湖商业新金三角”。
这个城市日新月异的步伐没有停下，似乎总有好事留在前面。
坐落在商业城一楼大厅中央的财神爷塑像 图源：独角MALL公众号
有一个东西没有变，那就是坐落在商业城一楼大厅中央的财神爷塑像，这是港人的习惯，老板一般会请风水先生在店铺里专门辟出地方给财神做牌位。
现在，财神爷依旧端着金元宝，笑眯眯看着空荡荡的商城，“何日君再来？”财神爷能回答这个问题吗？
文|深圳客编辑部
图片来自于网络
