三小学区房首付18万：捡漏名校双学区

三小学区房首付18万：捡漏名校双学区3、税费负担情况：按国家及当地主管部门规定由相应主体承担税费，被执行人应承担的税费，由买受人先行垫付后在拍款中优先受偿。2、拍卖的这套房源为小区35号1101室房产，总层数为13层，拍卖对象位于建筑物11层，建筑面积184.40㎡，套内面积160.25㎡，建筑年代2002年。截至今天，长江之家这套法拍房源已经近6000人围观，200多人设置提醒 ，引发很多网友关注。值得关注的是：1、房屋无租赁情况，目前是空置状态，有钥匙。小区也有物业公司进行管理，拍品不包含室内可移动的物品。

今天，我在阿里法拍网上看到鼓楼龙江学区房长江之家有套房源挂出：这套房源面积184.4㎡，起拍总价只有710万，比市场评估价1014.2低304.2万。

据悉，长江之家是银城小学 金陵汇文中学的双学区房，目前在365二手房网站上的挂牌价是5.86万/㎡左右，这套法拍房源起拍单价仅3.85万/㎡。

银城小学 汇文中学双学区房，低于市场价304.2万，长江之家这套法拍房引发关注

长江之家位于南京市鼓楼区湘江路18号，就在名校学区房荟萃的龙江片区。这套法拍房源建筑面积184.4平方米，起拍总价只有710万，比市场评估价低304.2万，单价仅3.85万/㎡。

截至今天，长江之家这套法拍房源已经近6000人围观，200多人设置提醒 ，引发很多网友关注。

值得关注的是：

1、房屋无租赁情况，目前是空置状态，有钥匙。小区也有物业公司进行管理，拍品不包含室内可移动的物品。

2、拍卖的这套房源为小区35号1101室房产，总层数为13层，拍卖对象位于建筑物11层，建筑面积184.40㎡，套内面积160.25㎡，建筑年代2002年。

3、税费负担情况：按国家及当地主管部门规定由相应主体承担税费，被执行人应承担的税费，由买受人先行垫付后在拍款中优先受偿。

物业情况：经向物业核实，该标的物欠缴物业、水电公摊费共约2300元，另如欠缴水、电、气费，上述费用均由买受人承担。

4、户籍情况法院不做调查，如有问题，由买受人自行咨询户籍主管部门解决。

5、拍卖时间：2020年6月4日10时至2020年6月5日10时止（延时的除外）拍卖成交后，买受人应按时支付拍卖余款，于2020年6月26日17时前缴入法院指定账户。

这套房源有哪些优势？

1、小区地理位置优越，是银城小学 汇文中学的学区房

长江之家位于名校学区房荟萃的鼓楼龙江片区，这里人文气息浓厚，各项生活配套齐全，距离4号线龙江路地铁站也不远。

此外，小区是银城小学 汇文中学的学区房。

银城小学：2001年9月，鼓楼区实施“名校西进”策略，在现在的龙江开办了一所拉萨路小区分校，自此银城小学诞生。经过十多年的发展，学校已经成功跻身到南京名校梯队中。南外录取成绩也逐年增加。

成绩：2016年，银城南外优录21人，考取29人；2017年南外小升初，银城考取31人；2018年南外小升初，银城考取32人；2018年南外小升初，银城考取19人。

汇文中学：作为鼓楼公办初中三巨头之一（树人、二十九中、汇文），仅次于树人，与二十九中实力相当。

2、小区区别于一般老破小学区房，银城物业管理，居住环境较好，这套法拍房源价格优势明显

在我们的印象中，名校学区房一般都是老破小，居住环境恶劣。但是据了解，长江之家小区环境相对较好，而且是银城物业进行管理。目前这个小区在365二手房网站上的挂牌均价是5.86万/㎡左右。

从某网站的成交记录来看，小区小户型成交价较高，大户型成交价低点。83平的小户型成交价已经高达6.6万/㎡左右。大户型176平左右的成交总价在785万。

从365二手房上的挂牌来看，小区一套180平左右的房源，挂牌价已经达到5.88万/㎡

而这套法拍房源建筑面积184.4平方米，起拍总价只有710万，比市场评估价低304.2万，单价仅3.85万/㎡。价格优势明显。

至于长江之家的小区环境，今天我也特地去小区看了看。

实探长江之家：银城物业加持，小区整体境较好，居住舒适

长江之家目前是银城物业进行管理，门禁比较严格，我也是费了一番功夫才得以进入小区内部。

进去后我发现小区的整体环境比较干净整洁，绿化也尚可。小区的树木比较多，炎炎夏日，走在小区里面只感觉到丝丝凉意。

路上，我看到物业工作人员一直在打扫卫生，清扫路面，垃圾桶旁边也有几大袋装满枯叶的垃圾袋。物业人员也在给小区的草坪浇水。

小区有自己很完善的配套设施，有儿童游乐场，也有健身场所，还有一个小的网球场。小区一些地方设置了水景景观，池塘里有金鱼在游动，只是水略显浑浊。

小区虽然没有实现人车分流，但是车辆停放还算比较整齐，地下停车场也比较大，里面有很多车位。

整体来看，小区外立面还行。但是近看一些楼栋，外立面还是有所破损，窗户边的铁栏已经生锈。

在单元门门禁方面也是如此，小区大部分单元门都是紧锁状态，但是也有部分单元门随意敞开，这点有待加强。

此外，小区是多层为主，多层这边是楼梯房，进去后发现楼道里面还算干净，但是墙上很明显有一些污渍。在小区里，还看到随意晾晒的情况。

在小区高层这边，绿化率还行，但是单元门口停满了电动车。

在南京，银城物业也算比较负责任的物业，对小区的管理很到位，品质值得信赖。在小区里面，我看到了银城物业在小区管理上的重点工作，并看到了物业对下季度的工作计划，包含很多方面。

据了解，长江之家最早是在2001年左右竣工的，距今近20年，小区品质和外立面能维护成如今的样子，实属不易。此外，小区的环境在鼓楼名校学区房里算不错的了。

小区改善属性明显，小户型房源稀缺，成交单价已经突破6.5万/㎡

其实，银城小学 金陵汇文的双学区房。除了长江之家外，还有很多小区，以下是部分小区现在的挂牌均价：

小区挂牌均价（元/㎡）长江之家58984长阳花园57715聚福园一期64521聚福园二期57426银城花园南片73579苏宁雅瑰园59583

统计数据：365二手房网站，时间：2020.5.25

从上表可以看出，在银小 汇文中学的学区房中，长江之家的价格并不算很高。主要原因在于长江之家属于改善型的学区房，小区里面大户型房源比较多，这在一定程度上会拉低小区的挂牌均价。

此外，据中介透露，长江之家的小区环境在这些学区房中相对来说算比较好的，仅次于聚福园二期，聚福园二期因为从一开始就是银城物业维护，加上房龄比长江之家新一点，所以小区居住环境更好。长江之家是从几年前才开始更换为银城物业，小区环境才有了很大的转变，之前物业管理也很一般。

从某网站的成交记录来看，小区小户型房源成交价已经高达6.5-6.6万/㎡。因为小户型房源总价稍低，挂牌量并不多，还是很抢手。

同时仔细观察，发现小区大户型房源成交也很多。就像中介所说，买这边学区房的人也很看重居住属性，不仅仅是为了买学区，也为了改善。毕竟近700万的房价，也不是普通家庭所能承受的。

值得一提的是，小区里面有2栋高层，中介建议不要考虑这边的房源，主要有两个原因，一是这里90多平的房子只是2房，二是这边靠近扬子江大道，会有噪音影响。

最后，你觉得长江之家这个小区怎么样，觉得值得买吗？会考虑上面那套法拍房吗，欢迎留言讨论。