三兄弟相当于什么级别？三兄弟变四兄弟
三兄弟相当于什么级别？三兄弟变四兄弟另外有个小道消息，据说地块由保利操盘，户型产品会有90平以内的中小户型面积段房源，虽然价格还是71000元/平的销售参考价格未变，但是此前的王四营三杰户型产品基本以110平以上改善户型为主。所以如果传言准确，在不久的将来，整个五环内的朝阳板块，将迎来现阶段唯一一个有中小套型的新盘，所以我们也可以期待一下第四兄弟的产品。新盘的参考就是现有的三兄弟了，三块地的均价都是7.1万元/平。保利锦上在售户型114-155平的三四居，总价约800-1100万；中绿东岳府在售122-182平的三四居，总价约860-1292万；朝阳壹号在售户型110-170的三四居，总价约780万-1200万。三兄弟都是改善户型，说实话总价还是有些高，所以之前卖的不温不火，不过前段时间朝阳与著名海淀“六小强”之一的十一学校签约，王四营要规划建立一所北京十一学校的分校区。十一学校这事儿出来之后，王四营最近也算热门区域了，因此
在2021年的最后一天晚上，北京市规划和自然资源委员会发布15宗用地预申请公告，15宗地块共分布在9个区域，其中朝阳、丰台、大兴、顺义、平谷、门头沟各2宗地块，通州、房山、延庆各1宗地块。预申请的意思就是得有开发商对这块地感兴趣，先交了保证金这块地才会正式挂牌售卖，如果交了保证金开发商最后没有拍这块地，保证金也是会退回的，不过应该没有开发商这么搞，上千万的保证金交了肯定是觉得这块地有价值。15宗地里我最感兴趣的还是朝阳的王四营地块，早在年前我就想写写王四营这块地，不过由于假期被安排了北京13个区的流通前三小区的文章，也就一直耽搁到了现在，正好，上周土拍也结束了可以聊聊王四营第四兄弟。
这块地同样位于王四营乡，东至大柳树河道，南至焦化厂北路，西至马房寺村东路，北至焦化厂六街，简单来说就是朝阳壹号东侧。起始价为39.2亿元，地价上限43.1亿元，起始楼面价4.26万元/平，建设用地面积36.8万平，建筑控制规模9.2万平，容积率同样为2.5。本次土拍的18宗地中，朝阳区王四营乡1304-L04地块的热度仅次于昌平区中关村生命科学园地块和朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村地块，一共6家房企报名。拍卖现场经过 11 轮争夺，最终金地 保利联合体以 42.4 亿元竞得该地块，可售住宅楼面价约每平方米 4.6 万元，溢价率 8.16%，相比于去年三兄弟拿地价格每平米低了七八千。
这地儿到底好不好呢，眼见为实，所以我昨儿又顶着寒风去踩盘了。7号线一路坐到焦化厂站下了车，出地铁口，真是一片荒凉啊，周边只有一个厂子，其余都是施工的工地或绿网盖着的空地。路上只能遇见几个厂子里穿着工服的工作人员和工地上的工人，以及数不清的吊塔，不晓得是三兄弟哪家开始动工了。周边近的配套确实是什么都没有，中午想吃个饭都得到一站地铁外的双合家园周边的底商，往远了合生汇、燕莎奥莱倒还行。虽然现在荒凉，但是中国速度还是可以相信的，三五年房子能入住了，周边的大马路、大商场差不多也就盖好了。
周边二手房可参考的也只有建工双合家园，小区开发商是北京建工集团物业是自持物业建工物业，2013年交付入住，楼龄较新，环境还不错。不过双合家园还包含回迁房和廉租房住户，分为ABCD四个区，居住总户数7千多户。健身场地和器材，休息凉亭，儿童滑梯基本设施也都有，出了双合地铁站就是小区，交通很方便。小区北门有华联超市以及一些餐饮，能够满足生活需求。小区主力户型是55-70南向一居，90平米的南北和双南向二居，不过户型一般，不方正，格局也不太好。目前挂牌均价4.5万元/平米，首付较低，合适刚需的购房者。
新盘的参考就是现有的三兄弟了，三块地的均价都是7.1万元/平。保利锦上在售户型114-155平的三四居，总价约800-1100万；中绿东岳府在售122-182平的三四居，总价约860-1292万；朝阳壹号在售户型110-170的三四居，总价约780万-1200万。三兄弟都是改善户型，说实话总价还是有些高，所以之前卖的不温不火，不过前段时间朝阳与著名海淀“六小强”之一的十一学校签约，王四营要规划建立一所北京十一学校的分校区。十一学校这事儿出来之后，王四营最近也算热门区域了，因此又吸引了一些购房者，卖得肯定是比之前好了。
说回新地块，新盘都已经扎堆了，开发商真的不愁卖不出去吗？为什么各大房企还争着抢这块地？这产品要做多好，才能干过另外三兄弟呢？做小户型产品吧，可能有一定优势，但小户型需要的墙体、管道、门窗等更多，楼板的承重力要求也更高，这些都是成本，算下来开发商可能也挣不了几个钱，谁愿意干这吃力不讨好的事情呢。按高标准去做，中绿东岳府就是高标准住宅，有人干这事儿了，再多一个也不新鲜。把产品做好，户型升级？怕是也难，把现有哥仨儿的产品随便拿一个出来，哪个不是南北通透三面宽啊？
虽然事实是这样，但是既然有开发商抢，就说明这块地有潜力。第一，这块地在去年十月份供地时，原条件中有配建13900平保障性租赁住房，回购价12000元/平，但在本次已去掉，也就意味着这块地是纯商品住宅地块，更纯粹，而另外三兄弟都配有一定面积的公租房；第二，楼面价低，溢价率 8.16%，也就意味着开发商有更多的价格空间，做小户型压力也不大。第三，虽然目前周边环境一般、商业欠缺，但既然政府给出了这么多块地，就是有心想要发展这片区域，盖了楼，住了人，环境、商业立马就跟上了。这都不是大问题，况且地铁就在跟前，交通方便。所以综合来看，这块地确实值。
另外有个小道消息，据说地块由保利操盘，户型产品会有90平以内的中小户型面积段房源，虽然价格还是71000元/平的销售参考价格未变，但是此前的王四营三杰户型产品基本以110平以上改善户型为主。所以如果传言准确，在不久的将来，整个五环内的朝阳板块，将迎来现阶段唯一一个有中小套型的新盘，所以我们也可以期待一下第四兄弟的产品。
