买房先看看这4个忠告：听劝先看完5张表
买房先看看这4个忠告：听劝先看完5张表两房产品今天，我们就通过成交数据，探讨一下现在的人到底喜欢买什么房，哪个区的哪些房源最受大家欢迎，以及当下应该怎么买房？求求每天给我推送熬夜熬出大毛病的内容！（过分了啊，自己睡不着就去调整作息去！）如果大数据有感情，此刻它的内心be like：作为房产人，我们也要经常跟数据打交道，只不过我们不想搞骚操作，还是希望透过数据去看市场。
大伙对大数据的要求越来越骚了。
请大数据记得我，我的取向是新鲜热乎的“羊毛”。（大数据真累，还要帮忙薅羊毛）
请大数据务必记得，让我收心学习。（这年头的大数据还要兼职做老师对吧？）
最离谱的还是这个——
求求每天给我推送熬夜熬出大毛病的内容！（过分了啊，自己睡不着就去调整作息去！）
如果大数据有感情，此刻它的内心be like：
作为房产人，我们也要经常跟数据打交道，只不过我们不想搞骚操作，还是希望透过数据去看市场。
今天，我们就通过成交数据，探讨一下现在的人到底喜欢买什么房，哪个区的哪些房源最受大家欢迎，以及当下应该怎么买房？
两房产品
全市套均单价最高的是越秀区，目前已经接近8万/平，海珠区紧随其后，最低的是从化区，只有约1.4万/平。
成交套数单位：套
套均单价单位：元/平
另外，中心四区与其他区域的套均单价出现了明显的价差。
即便是中心四区里套均单价最低的荔湾区，与中心四区外最高的黄埔区数据相比，有超过1万/平的差距。
从两房的套均单价可以看出，中心四区的价值还是比较受市场的认可，最好的例子就是像越秀这种的教育强区，非常稳。
近年海珠热度比较高，产业兑现速度加快，利好频频，今年两房的套均成交单价也是直追越秀区。
不过从成交套数来看，成交量最多的是增城，接近4500套，其次是番禺、从化以及花都。越秀区成交套数最少，只有52套。
大家都明白中心四区的价值，但传统的两房户型依然以刚需买家为主，成交的主力仍集中增城。
增城供应充足，一系列小面积、低总价的房子也迎合了刚需实现快速上车需求，大多数人还是要看菜下饭不是吗？
三房产品
近年来三房产品登上了主流舞台，供应需求上涨，无论是成交量还是套均单价也比传统两房的产品高。
成交套数单位：套
套均单价单位：元/平
越秀区一枝独秀，三房成交的套均单价已经接近9.5万/平，接着是海珠区，套均单价接近9万/平。
让我在意的是，广州11区里面，唯独增城区的三房套均单价比起两房的低。
增城的三房需求多，比起两房产品成交量大，不同面积的三房产品内卷，部分楼盘都打起了价格战，低单价的楼盘一定程度上稀释了整体价格。
成交套数方面，除了东大仓增城，黄埔、番禺的三房成交量也遥遥领先于其他区域。
能跑出这样的量是有原因的。
一是两个区域产品迭代快，黄埔、番禺的三房户型几乎每隔一个月就有新花样，每次推新都能够圈一波自来水。
二是三房产品逐渐成为片区市场的主力，整体供应上去了，受到刚需刚改购房者关注。
像黄埔、番禺、南沙等热门区域因为供应充足，选择多，自然成为购房者眼中的香饽饽。
据我观察，未来增城、黄埔、番禺的三房供应也会比较稳定，有购房需求的刚需、刚改购房者可以多留意这三个区域。
四房产品
四房，代表入门门槛开始增高，户型逐步向改善迈进。
与此同时，套均价格也登上了新台阶，向着离谱迈进。
成交套数单位：套
套均单价单位：元/平
越秀区的套均单价一下子便登上了12万/平，紧随其后的海珠，价格也超过了11万/平。
为什么会出现这样的情况？
越秀区四房供应少，单价高这不难理解，海珠区这一年供应的四房产品基本往豪宅方向靠拢，推出不少10万 /产品，大量豪宅产品的成交拉高了套均单价。
至于成交套数方面，黄埔、番禺的四房产品表现让我惊讶。
这两个区域的成交套数比东大仓的还要多，特别是黄埔区的四房成交套数，接近2500套，领先于番禺近1000套。
为什么黄埔的表现这么猛呢？
毕竟其他区域要么就是价格太昂贵，要么就是供应跟不上，要么就是产品内卷却又卷不过黄埔。
另外黄埔的价格比起中心四区是有一定的价格差，套均总价在4.4万/平左右，是越秀区的1/3。
比较稳定、充足的供应，有更多的选择，价格合适，这便自然吸引了不少改善客进场。
五房产品
广州五房产品，可以说是豪宅级别的了。
让我没想到的是，这组数据中有一个区域完成了逆袭，那就是——海珠区。
成交套数单位：套
套均单价单位：元/平
海珠区的五房套均单价超越了越秀区，也是唯一一个套均单价超越了10万/平的区域。
2022年，海珠的产品已经逐步豪宅化，琶洲南TOD、招商保利海珠天珺等大户型入市，拉高了超大户型的入门门槛，也进一步抬高了均价。
反观越秀区，因为没有全新的、大量的改善产品入市，仍在消耗以前的存货，套均单价只能在8万/平-9万/平之间徘徊。
成交套数方面，番禺区的成交量遥遥领先，归根究底还是华南板块、亚运城、新造等区域的新盘供应充足，与中心四区相比，番禺的价格更加“实惠”，自然受到买家的欢迎。
再叨叨几句
最后我从两个方面总结一下。
第一，中心四区价值仍在，但有门槛。
成交套数单位：套
套均单价单位：元/平
如果你想在越秀买全新的小户型，就注定要面对“高单价”的现实。
又想配套好，又想买全新，又想价格低，在越秀区基本难以实现，大家要做好取舍。
凭借改善型大盘的推新，海珠区紧追越秀，并在大户型市场杀出了血路。
未来海珠将会越来越豪宅化，以后想在海珠区打新，就要掂量一下自己的钱包了。
荔湾与天河区仍在消化现有的项目，整体表现中规中矩，不过天河区随着越天和等新盘的补充，未来的套均单价会有一定的拉升。
如果想买荔湾的新盘，广钢新城以及白鹅潭板块会有不少的供应，其中不乏总价300-500万的新盘，至于老荔湾也会有新盘推出，但价格确实会比较高，大家视自己的实际情况再做定夺。
第二，其他区域有一定的性价比，但要看取舍。
白云区占地大，产品分化，五房套均价与二至四房有2万 /平的差距。
白云区五房多为豪宅改善型产品，受到本区域有钱的大佬欢迎，白云北刚需盘集中，无论是刚需还是富豪，你总能在白云找到一套能满足你的房子，就是这么神奇。
黄埔区三房、四房产品供应充足，未来黄埔的产品也会逐步改善迈进，产品内卷会比较厉害，对于想要一步到位或者置换的购房者来说，未来的黄埔是一个不错的选择。
番禺区的套均单价虽然看起来不是太高，那是因为万博的高单价产品被番禺整体“平均”了。
目前高端产品集中在万博、华南板块，有财力的可以尝试打新，如果资金比较紧张的话就看菜下饭吧。
增城的供应比较充足，大部分产品都适合刚需入手，大家视自己的接受程度来买就可以了。
不过我也提一句，入手增城的项目时，最好是买在配套丰富、公共交通相对方便的项目，日常通勤、购物还是比较重要的。
南沙的表现比较平均，新盘集中在横沥岛、灵山岛、金洲蕉门、南沙湾板块，目前处于发展的平台期，仍然在等风来，建议年末可以留意一些特价房源，或者会有惊喜。
花都和从化有自己的独立行情，几个房型的套均单价差别不大，就不详述了，视乎自己现有的资金和实际情况来买就好。
你怎么看呢？欢迎评论区留言。
