园博大道合生汇拿地，一宗近8亿元的土地关联交易背后

园博大道合生汇拿地，一宗近8亿元的土地关联交易背后近年来，合生创展的创始人朱孟依逐渐退居幕后，朱家“二代”开始走上舞台。而珠江投资拿次、合生创展开发的模式直被外界关注。1998年，合生创展香港联交所上市，以合生创展作为境外融资平台，珠江投资作为开发实体，“珠江合生”模式一直被认为是境外上市房地产公司在境内发展的样板模式。今年以来几乎没有拿地的合生创展集团(00754.HK)，在8月初宣布新购入了一宗上海宅地。8月3日晚间，合生创展集团(0754.HK)发布公告表示，通过旗下子公司收购了广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”）旗下一宗上海宅地，收购价格7.9亿元。而珠江投资的实控人朱伟航则是合生创展董事长朱桔榕的二哥，除了这宗宅地外，合生创展从珠江投资手中收购的土地项目还很多，比如2020年名动京城的北京分钟寺地块，以及至今仍是北京豪宅项目标杆的合生·霄云路八号等等。

朱氏三兄妹商业版图浮出水面。

作者 | 赵普、卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

今年以来几乎没有拿地的合生创展集团(00754.HK)，在8月初宣布新购入了一宗上海宅地。

8月3日晚间，合生创展集团(0754.HK)发布公告表示，通过旗下子公司收购了广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”）旗下一宗上海宅地，收购价格7.9亿元。

而珠江投资的实控人朱伟航则是合生创展董事长朱桔榕的二哥，除了这宗宅地外，合生创展从珠江投资手中收购的土地项目还很多，比如2020年名动京城的北京分钟寺地块，以及至今仍是北京豪宅项目标杆的合生·霄云路八号等等。

而珠江投资拿次、合生创展开发的模式直被外界关注。1998年，合生创展香港联交所上市，以合生创展作为境外融资平台，珠江投资作为开发实体，“珠江合生”模式一直被认为是境外上市房地产公司在境内发展的样板模式。

近年来，合生创展的创始人朱孟依逐渐退居幕后，朱家“二代”开始走上舞台。

朱孟依有两子一女：长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。其中，合生创展由小女儿朱桔榕接手，珠江系由次子朱伟航掌管，投管板块由长子朱一航负责。

随着朱孟依的子女相继接手家族资产，外界对于“合生系”三兄妹抱有诸多期待。

电竞达人朱一航

和朱桔榕、朱伟航不同，朱一航并没有进入父亲创下的“地产圈”，而是广泛布局其他领域。

在众多投资领域中，朱一航在电竞圈的名气最大。2021年11月7日，在2021英雄联盟全球总决赛中，EDG战胜了来自韩国的队伍DK，爆冷夺得英雄联盟全球总决赛冠军。这支战队背后的老板，正是朱一航。

不过，朱一航并不是没有涉猎过地产领域。早在2007年，朱一航就创办了远富投资有限公司，并且拿下北京市通州区马驹镇一个总面积13.6万平方米的地块。只不过，这个估值87.5亿元的项目成了朱一航在地产行业的“绝唱”。

2010年11月3日，合生创展集团发布公告，拟以作价68.75亿元收购远富。2011年2月，收购远富的提案得到股东大会的表决通过，朱一航离开了地产行业。

2012年，朱一航萌生了组建电竞俱乐部的想法。一年后，朱一航正式创立EDG电竞俱乐部。除此之外，朱一航还与腾讯电竞达成战略合作，建立“泛娱乐电竞产业园”，并在2021年1月正式开工“上海国际新文创电竞中心”。

朱一航不仅是电竞爱好者也是造车爱好者。2021年1月，朱一航旗下珠投智能以19.23亿元增资广汽蔚来新能源，入局造车引起轰动。目前，该公司已成功更名合创汽车，珠投智能以68.56%的持股，为第一大股东。

作为“创二代”，朱一航没有进父亲的地产圈，反而凭借多年布局，涉猎领域在三兄弟中最为广泛。其中，包括电力、能源、路桥基建、电竞、新能源汽车、动漫、科技等。

来源：爱企查

据爱企查显示，朱一航目前关联企业16家，担任2家企业法定代表人，控股企业117家，担任11家企业股东和7家企业高管。

其中，最值得一提的就是珠江投管。朱一航作为为珠江投管的实控人，通过公司投资了阳西电厂、平海电厂、朱家坪电厂，内蒙古青春塔煤矿、准朔铁路等五个能源板块的项目，以及广惠高速、广深沿江高速、惠州海湾大桥等项目，投资范围涵盖了煤、电、路等产业的一体化。可见朱一航的商业版图范围之广。

“旧改地主”朱伟航

王石曾评价朱孟依的合生创展是“中国房地产界真正的航空母舰”，而在业内人士眼中，现在次子朱伟航掌管的广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”），就是朱孟依的第二艘“航母”，也经常被称为“隐形的旧改地主”，同时也是合生创展获取土地开发的途径之一。

据公开报道，合生及其关联企业的合生系，已介入的广州旧改项目达14个之多，总改造金额超过千亿。当中，珠江投资正式取得合作企业身份的项目就有5个，改造面积超440公顷，改造投资额超460亿元。

珠江投资目前形成的五大产业布局中，土地一级开发仍是第一产业，另外成立设计研究院用于产品设计、规划研发业务，当然还有业内熟知的地产项目开发、工程总包和物业管理业务。

在以上五大产业中，创收能力最强的还是土地一级开发。

来源：公众号公共图片库

根据其2021年财报，珠江投资总资产规模达1879.07亿元，全年实现营业收入141.24亿元，利润总额15.14亿元。其营收主要是来自2020年北京分钟寺项目的一级土地上市，确认收入112.80亿元，净利润6.76亿元。除此之外，2021年全年珠江投资没有一级土地上市。

这艘“航母”依然保持了合生系一惯的“慢性子”，虽然手握千亿级土储，却并不急于开发。目前，珠江投资“三道红线”指标全绿，属于融资绿档房企，似乎只要满足资金流动性，就可以慢慢玩下去，是否会“剩者为王”，也不一定。

而珠江投资还只是朱伟航掌管商业版块的其中一角，其直接持有的广东韩建投资有限公司（简称“韩建投资”）才是背后的最大投资平台。

朱伟航持有韩建投资99%股权，除了珠江投资外，还对外投资珠江人寿保险股份有限公司（简称“珠江人寿”），并合计持有珠江人寿40.04%股权，是公司实际控制人，是一家成立于2012年的综合性寿险公司。

珠江人寿的发展也比较迟缓。中债资信分析认为，主营人身保险的珠江人寿依赖银保渠道，保单品质仍有待提高，债务政策方面，公司偿付能力趋近监管线，流动性管理存在一定压力，整体债务政策风险上升。今年6月28日，中债资信决定，将珠江人寿保险股份有限公司主体信用等级由“A”下调至“A-”。

去年珠江人寿年实现规模保费163.42亿元，虽然同比涨幅较大，但与前几年保费水平大体相当。

加速遇阻的朱桔榕

朱孟依的小女儿朱桔榕，如今的合生创展董事会主席，正式接任合生创展的2020年，便交出了358.34亿元的销售业绩及68.57%的销售增速，去年继续保持增长，合约销售额超过400亿元，同比增速17%。

朱桔榕当然想改变合生创展过去的“慢走”态势。2020年上任后，当年便斥资近180亿元从哥哥手中拿下北京分钟寺地块，2021年又以346.67亿元接手广州史上最贵旧改项目。

截至2021年12月31日，合生创展土地储备约2944万平方米。其中，地产板块占2217万平方米，货值达927亿元，一线城市占比超60%。

与土储规模同步增加的还有负债额。2020年，合生创展负债总额为2030亿港元，同比升57%；2021年这一数字达到2332亿元，同比上升14.88%。截至去年底，合生创展在“三道红线”标准中，现金短债比(未扣除预售资金)小于1，为0.9倍，踩中一条红线。

在房地产行业整体下行的态势下，合生创展想继续保持增速也并不现实。今年前7月，合生创展合约销售金额约188亿元，同比下降22.93%。其中，物业合约销售约172亿元，同比下降25.39%。此外，除了上述从珠江投资手中购入的上海豫园地块外，合生创展今年几乎未在公开市场拿地。

朱桔榕也没有把鸡蛋放在一个篮子里。除了传统地产开发业务，合生创展也在积极进军投资市场，陆续投资了平安保险、平安健康医疗、汇丰控股、中国移动、小米集团等企业，覆盖高科技、医疗健康、新消费、物流等领域。

2021年，朱孟依家族在《2021胡润全球富豪榜》中以555亿元财富值位列全球第312名；同年10月，朱孟依家族以710亿元财富值在《2021年胡润百富榜》中位列第73名。

未来，随着“合生系”三兄妹在各自投资领域的扩张，以及互相之间的资本运作，他们的家族企业仍将持续这个资本故事。

接下来，朱氏三兄妹会上演怎样精彩的商业故事呢？欢迎留言评论！