影响商业地产价值的六大因素（奇点态度）
影响商业地产价值的六大因素（奇点态度）这一年，更是商业地产金融创新提速之年。玩家们积极尝试了各项融资举措，拆分上市、赴港IPO、CMBS、优先票据、公司债券、类REITs等融资举动屡见不鲜。这一年，是谨慎中积极参与的投资之年。对于商业板块来说，无论是开发、运营、融资还是退出，都尽力化以房养商的地产属性，摆脱传统路径，转换发展思路。这一年，是外资进场博弈优质资产之年。全国商业地产的大宗交易活跃，越来越多海外和国内资本通过收购大宗物业，进入商业地产领域。这其中，北京和上海是大宗交易的活跃地。
站在岁末的路口，与奇点君一起通过这些关键词来回顾这一年商业地产的发展历程。
2019年，商业地产行业不同寻常。
这一年，是谨慎中积极参与的投资之年。对于商业板块来说，无论是开发、运营、融资还是退出，都尽力化以房养商的地产属性，摆脱传统路径，转换发展思路。
这一年，是外资进场博弈优质资产之年。全国商业地产的大宗交易活跃，越来越多海外和国内资本通过收购大宗物业，进入商业地产领域。这其中，北京和上海是大宗交易的活跃地。
这一年，更是商业地产金融创新提速之年。玩家们积极尝试了各项融资举措，拆分上市、赴港IPO、CMBS、优先票据、公司债券、类REITs等融资举动屡见不鲜。
未来，商业地产行业将会走向何方？挑战中蕴藏着哪些机遇？站在岁末的路口，与奇点君一起通过这些关键词来回顾这一年商业地产的发展历程。
正面关键词
01 商业下沉
2019年以来，随着下沉市场消费需求进一步释放，商业地产景气回升。
从2019年拟开业购物中心城市分布看，新一线城市重庆2019年拟开业购物中心以44个，体量386万㎡排名全国第一。上海以316万平方米排第二位，广州第三位，杭州、成都紧随其后。
此外，佛山、苏州、西安均有超200万㎡体量，跻身前十。合肥、昆明、贵阳、石家庄拟开业体量均在100万㎡以上，大部分为省会城市。菏泽、东莞等城市开业量大幅增长，购物中心在下沉市场相当活跃。
万达在2017年初宣布全面实施“轻资产”战略，输出品牌、负责设计、建设和运营，并分得收益，凭借自身品牌价值和管理能力，轻资产模式让万达急速下沉三四线城市，进入了以前很难触达的城市和地段。
加速下沉的，还有新城控股。
新城控股2018年财报披露，截止2018年末，开业及储备的吾悦广场共计96座，其中重资产模式运营高达89座，24座位于二线，65座位于三四线城市。
奇点君点评：在下沉市场上，“战斗才刚刚开始”？
02 外资抄底？
前半年内地的并购案例有17宗，其中7宗为外资，涉及近300亿元，有资金找不到优质的投资标的，正在成为全球资本市场的一大焦点问题。
以北京为例，中关村地标建筑鼎好大厦被瑞士合众集团以57.2亿元拿下，新加坡丰树集团以30.4亿元从工银国际收购位于丰台商务园的聚杰金融大厦B座等。
外资在投资策略上，倾向于对新购入的存量物业资产进行升级改造，以提升其资产价值在租金上的变现能力，这对中国商业地产形态的新发展，培育新消费场景和优化业态组合，或将产生长远的影响。
奇点君点评：第三季度大宗交易内资占比九成，外资是否“回潮”还要具体问题具体分析。
03 分拆上市
商业地产行业分拆上市的热潮袭来。
近日，宝龙地产控股有限公司发布公告称，全球发售下宝龙商业管理股份的最终发售价为每股宝龙商业管理股份9.50港元，将于12月30日上市。
10月10日，百丽国际旗下的滔搏国际控股有限公司，正式在港交所挂牌上市，发行价为8.5港元/股。作为由百丽国际拆分出的运动业务线，滔搏国际的上市，距离百丽国际私有化退市刚过两年。
业内人士告诉奇点君，企业上市最重要的目的就是为企业的发展募集资金，母公司的整体融资渠道还比较少，将对应的优质资产或业务分离出去就可以通过新的公司来筹资。通过“一个资产，两种卖法”的方式，母公司可以继续有子公司的控制权，但是子公司的投资风险将由广大投资者共同承担。
奇点君点评：微软、亚马逊、沃尔玛和通用电气等美国公司们，怎么没有试图把旗下的业务分拆出去？
04 数字化门店
为盒马、7FRESH为代表的新零售，其试错和迭代的步伐就从未松懈。
11月30日，深圳盒马里·岁宝购物中心正式开业。盒马里是全球首个实现了“线上线下统一管理”的数字化购物中心，就像盒马鲜生用数据和技术重构超市的“人货场”一样，盒马里实现了对购物中心“人货场”的重构。
12月20日，京东7FRESH七鲜生活美食生鲜社区超市全国首店在北京回龙观社区正式开业。七鲜生活是7FRESH继七鲜超市之后落地的又一全新业态，为消费者提供全渠道、全餐厨、全时段“三全”服务的美食生鲜社区超市。
奇点君点评：零售本质一直都没有改变，即成本、效率和体验。
05 直播电商元年
2019年被称为“直播电商元年”，各大电商平台纷纷推出直播带货模式，引来无数猎奇目光。在李佳琦、薇娅等网红主播的卖力吆喝下，直播带货在2019年彻底“出圈”了。
根据淘宝公布的数据，在刚刚过去的淘宝“双12”当天，7万多场直播引导的成交额同比去年增长160%。而在一个月前的“双11”，淘宝直播引导成交额近200亿，其中有超过10个“亿元直播间”，超过100个“千万元直播间”，预计未来三年淘宝直播将带动5000亿规模的成交。
直播带货不仅成为了热门话题，也在不断改变着消费者的购物习惯。有分析认为，随着5G时代的到来，以及4K、VR等技术的不断发展，直播电商会越来越接近线下购物的体验，未来依然有发展的红利空间。
奇点君点评：今后，在直播中观看与实体店现场观察几乎没有差别，线下消费将会如何发展？
06 金融创新
随着盘活商业地产存量、推动行业向轻资产转型逐渐成为新的发展趋势，资产管理和金融创新已经成为了企业存量时代“活下去”的重要能力，而商业地产的资产证券化则正是这股浪潮里最重要的话题之一。
截至2019年9月30日，中国内地市场上已发或待发的，以商业地产作为底层资产的资产证券化产品共25单，规模达到了762.11亿元。其中，ABS发行11单，总规模208.85亿元；CMBS发行10单，总规模498.76亿元；CMBN发行2单，总规模14.5亿元；类REITs发行2单，总规模40亿元。
作为万达在企业资产证券化市场上的首次尝试，“中信建投-万达广场长江经济带一期资产支持专项计划”于7月31日正式上市发行，发行规模27亿元，其中优先级资产支持证券发行规模26.00亿元。
奇点君点评：“过于稳健”的商业地产在资产证券化的道路上仍然“负重前行”。
反面关键词
01 王振华事件
7月3日晚间，上海市公安局普陀分局发布通报，犯罪嫌疑人王某某、周某某因涉嫌猥亵儿童罪已被普陀警方刑事拘留。
7月3日深夜，新城控股发布关于公司董事长变更的公告。公告显示，新城控股7月3日接到上海市公安局普陀分局通知，公司实际控制人、董事长王振华因个人原因被刑事拘留。董事会以8票同意、0反对、0票弃权，选举公司董事兼总裁王晓松任第二届董事会董事长，王振华将继续担任公司第二届董事会董事职务。
目前王振华还没有判刑，关于王振华的案件还在做进一步的调查。上海市普陀区人民检察院相关人士称，王振华和周某目前还处于审查起诉阶段，会在法定期限内办理，有可能会在元旦节前后提起公诉。
奇点君点评：7月之后，新城控股的经营画风已经转变。
02 快时尚大败退
今年，与快时尚相关的报道，和“关店”、业绩下滑等字眼有关。
美国快时尚品牌Forever 21 Inc.在面临数月的现金短缺之后，申请破产保护就是一个典型案例。
与此同时，快时尚头牌ZARA也连关了两家北京核心商圈的门店。连“中国版ZARA”、国内首家A H股上市服装公司拉夏贝尔也在今年夏天“爆雷”。
分析人士表示，偶像明星、KOL这类知名人士对“快时尚”消费者的影响力表现得尤为突出，前者带货能力强，后者推荐商品更易被信赖。
奇点君点评：以量取胜、以快取胜的时代过去，快时尚的自救无疑会是一个痛苦而漫长的过程。
03 传统商超大洗牌
国内快消乃至整个零售市场，迎来新一轮的赛跑和洗牌。
6月23日，苏宁易购发布公告称其子公司拟出资48亿元收购家乐福中国80%股份。这也意味着，苏宁将成为在中国拥有210家分店的大卖场“鼻祖”家乐福中国的控股股东，这是继今年年初全资收购万达百货之后，苏宁在零售领域的二度出手。
10月11日晚间，物美宣布收购麦德龙中国控股权，将在双方设立的合资公司中持有80%股份，麦德龙则持有20%股份，交易预计最晚于2020年第二季度完成。
不过，下半场似乎正逐渐拉开序幕。
2019年8月27日，Costco大陆首店在上海闵行开业，由于人流爆棚，出现了上午开业下午暂停营业的场面。
早在之前的6月，沃尔玛旗下的山姆会员店也刚刚开了第二家上海门店。
奇点君点评：是调整经营还是卖掉退出，不论如何，外资零售商已经不具竞争优势。
04 人事变动频繁
商业地产处于变革与转型的关键时期，企业发展起伏不定，这背后必然导致企业人事动荡，高管频频流动。
2月12日，华润置地在港交所发布公告宣布：吴向东辞任为本公司执行董事、提名委员会主席、企业管治委员会成员及执行委员会成员。
紧接着，2月19日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，聘任吴向东先生为公司首席执行官(CEO)暨总裁。众多中高层纷纷跟随其脚步加盟华夏幸福。
7月9日，新城发展控股有限公司宣布，曲德君已获委任为新城发展执行董事兼副董事长，自2019年7月8日起生效。
融创于今年年初以东方影都、乐融致新和乐创文娱的资产为基础成立了四大战略板块之一的融创文化集团，并由孙喆一担任文化集团总裁。今年春节前后，融创中国官网执行董事的介绍页面中，孙喆一的头衔已经变为“执行董事、副总裁兼文化集团总裁”。于是，融创文化和这个年轻人再次掀起了“融创接班人”的热议。……
奇点君点评：离职潮不会是2019年的独有现象~
05 社区商业盈利难
离老百姓最近的，需求最迫切的是1000-3000平方米规模的社区商业中心，而这类社区商业也是最难做的，业态配置和盈利能力是难点。
社区商业服务对象主要是社区居民，是平民化的商业，这就意味着低客单价以及低回报率，商家相对较低的回报盈利难以承受过高的社区商业租金，这是现阶段社区商业的另外一个局限。
社区商业“麻雀虽小五脏俱全”，打造一个标杆性的优质社区商业项目是一个系统性工程，包含租售策略、商铺设计、动线规划、景观打造、业态规划、商户培养等全套商业逻辑，不可小觑。
奇点君点评：“最后一公里”是危机还是商机？
06 长租公寓危与机
今年，冲击上市的长租公寓企业数量不少，青客公寓在经历缩减融资规模之后，已经于11月5日晚间成功登陆纳斯达克，成为长租公寓第一股，蛋壳公寓也已放出消息等待上市。
然而，当前二房东普遍存在的租金倒挂、亏损巨大、暴雷频现的问题却始终无法解决。
2017年2月-2019年3月，已有20余家长租公寓因经营不善倒闭，2019年前7个月仅11家长租公寓品牌获得了融资。
奇点君点评：没有大资本支持的中小型长租公寓企业，是不是像极了P2P与共享单车的故事？
