太古or盈石谁是搭档：太古or盈石谁是搭档

太古or盈石谁是搭档：太古or盈石谁是搭档资料显示，三里屯雅秀是昆泰地产旗下商业项目，购物中心建筑面积3万平方米，包括地下一层至地上五层，可容纳300个品牌，物业存在已有12年之久。事实上，三里屯雅秀曾经有“小秀水”之称，多年以来是与秀水街市场齐名的外贸批发市场，近年来着手由批发、外贸市场转型为购物中心，但却没有跟上三里屯商圈的成长步伐，沦为落伍者。1三里屯雅秀二次转型欲牵手太古、盈石三里屯雅秀位于北京朝阳区三里屯工体北路58号，项目毗邻北京第二使馆区，交通便利，临近地铁2、10号线，项目东南侧分别是三里屯酒吧一条街、工体北路，紧挨着太古里商场，周边分布着三里屯SOHO、3.3大厦、世茂工三等商业项目和大量写字楼、高档公寓。

话说，这是一条值得去揣摩的新闻。

位于北京三里屯商圈的雅秀大厦自去年9月关闭后，项目面临再次转型，在北京疏解非首都功能、批发市场转型升级、城六区核心商圈优质物业越来越稀缺的背景下，该项目受到较大范围的关注。

目前，北京昆泰房地产开发集团有限公司（简称昆泰地产）决定将三里屯雅秀大厦交给一家公司或管理机构，以整租的形式接手，打包给对方管理，太古地产、盈石中国都有意向拿下该项目，谈判已经进入合同流程。

尽管占据着三里屯商圈优越的地理位置，不过，面对商铺散售后产权不统一、停车场分开等诸多不利因素，重新盘活物业对三里屯雅秀来说并不容易。各方资本逐之下，该项目能否像上海百盛优客城市广场一样改造成功，还是未知数。

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三里屯雅秀二次转型欲牵手太古、盈石

三里屯雅秀位于北京朝阳区三里屯工体北路58号，项目毗邻北京第二使馆区，交通便利，临近地铁2、10号线，项目东南侧分别是三里屯酒吧一条街、工体北路，紧挨着太古里商场，周边分布着三里屯SOHO、3.3大厦、世茂工三等商业项目和大量写字楼、高档公寓。

事实上，三里屯雅秀曾经有“小秀水”之称，多年以来是与秀水街市场齐名的外贸批发市场，近年来着手由批发、外贸市场转型为购物中心，但却没有跟上三里屯商圈的成长步伐，沦为落伍者。

资料显示，三里屯雅秀是昆泰地产旗下商业项目，购物中心建筑面积3万平方米，包括地下一层至地上五层，可容纳300个品牌，物业存在已有12年之久。

据报道，三里屯雅秀2015年底由批发市场升级为购物中心，试图与三里屯商圈个性、时尚、年轻的消费一致，业态与定位不匹配，人气惨淡后大批商家撤离2016年9月后项目陷入关停状态。

我们近日踩盘了三里屯雅秀，发现该商场有着耀眼的棕色外立面，但走近发现大门紧闭，仅有一楼的汉堡王和一家理发店在营业。

现场负责巡逻的保安说，“商场2014年装了外立面，装修了一年时间，也开业了一年时间，2016年9月份关闭的，开业期间经营有鞋子、衣服、皮具等各类商品，现在关门了，不知道以后要卖什么”。

亚太商业不动产学院院长朱凌波对商业见地表示，三里屯商圈之前以小商品交易市场、涉外市场为主，随着太古里、世茂工三、SOHO等商业项目的面世，三里屯商圈的调性已经变身为年轻时尚，客群属性发生了很大变化，批发市场、小商品市场已不符合该商圈的调性，雅秀大厦要生存下去必须改变调性，转型是必然的结果。

目前，已关闭了半年的三里屯雅秀传出最新消息，项目有意再次转型，且这次动作更大。

一位昆泰地产的内部员工表示，“雅秀的转型计划是走零售路线，不做批发市场了，由于昆泰是国企，很注重社会效应，想找能力强的开发商或管理机构，以整租的形式接手，打包交给对方管理，目前已经在走合同流程了，意向接手方是太古地产或盈石中国，二选一，就看谁的方案好”。

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三里屯雅秀项目存在多个硬伤

摈弃小商品市场的经营模式，改变商业模式与运营思维，三里屯雅秀的二次转型能否突破瓶颈，走出困境呢？

朱凌波对我们表示，一般而言，批发市场改为零售商场并不容易，两者的消费客群、经营方式、经营品类、团队要求、物业管理等都有很大差异，批发市场对商业管理和物业管理的要求并不高，零售商场对物理空间和经营环境都有较高的要求，要把握创新型业态和消费的前沿趋势，难度更大，“购物中心比批发市场的收益更高，经营压力也更大，批发改零售属于商场的二次升级，需要重新引入品牌升级改造，具有很大的挑战性，培育的周期也会更长”。

昆泰地产成立于1992年，是由朝阳区国资委监管的国有独资公司，主要的开发业务是写字楼、酒店和商业物业，旗下运营的商业物业包括三里屯雅秀、慈云百货市场、静安市场。很显然，没有丰富的购物中心开发管理经验是昆泰地产整体出让三里屯雅秀经营权的主要原因。另外，昆泰旗下静安市场项目也计划以招标形式寻找合作方，确定好整组年限后交给对方管理。

但接手该项目也面临着多处硬伤，一家商业代理公司的人士对商业见地表示，“一是项目的停车场不是自己的，目前的管理权掌握在别的公司手里，停车位数量也很少，二是项目散售了部分商铺，没有统一业权，要从业主手里返租回来再招商，很麻烦，三是项目体量小，不具有做独立的购物中心的优势，四是物业改造的设计、施工费用大”。

“主要就是租金太高、投入费用大，昆泰要求的租金和那些小业主要求的租金回报都不低，接手方可能很难赚钱，设计和改造项目的动线结构还要投入不少钱，还涉及到商铺分割的问题，昆泰和小业主是否愿意投入资金，还是未知数”，前述人士表示。

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能否像百盛优客一样改造成功？

坐拥三里屯商圈的优越地理位置，与动物园批发市场、大红门批发市场相比，三里屯雅秀的转型比其他卖场更有机会。

2007年2月太古地产以48亿元人民币收购北京国峰置业的“新三里屯”项目，2008年三里屯VILLAGE开幕，成为太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，2013年布三里屯VILLAGE正式更为“三里屯太古里”，通过精准的客群定位，引入开放街区式购物中心的概念，吸引多家快时尚旗舰店、设计师品牌、高街潮牌、前卫风格买手店、餐饮店进驻，成为北京的时尚潮流地标。

如今，太古里已经成为三里屯商圈的定海神针，借力太古里的辐射效应，如果有资金雄厚的公司愿接手三里屯雅秀，该项目或许有可能实现逆袭。

一位与三里屯雅秀接触过的人士告诉我们，该项目的60个商铺已经出售给小业主，1-4层大部分商铺都卖出去了，昆泰手中只剩下4000平方米的商业面积。

三里屯雅秀项目首先要做的就是统一业权、统一经营权，分割产权的商业项目不利于经营收益的提高。一个可以对照的例子是，三里屯SOHO因为商铺产权分散，缺乏统一经营管理，业主大多按照自己的意愿开展经营，造成业态混乱，同质化也较为严重，缺乏大品牌进驻，租金收益远远低于太古里。

其次，必须做好经业态规划，汉博商业副总裁兼商业管理中心副总经理张杰认为，三里屯雅秀的业态规划必须与太古里实现差异化，布置一些餐饮、非服装零售、配套型业态，在品牌上精挑细选，项目才有新意。

“改造投入的资金和精力也很大，比如百盛优客城市广场的改造案例，由百货卖场转型为购物中心之所以取得成功，一是在动线、空间设计上做出了很大的改动和创新，二是由投资方衣恋集团引入旗下自有的多个韩国品牌，招商的压力小”，张杰进一步表示。

花时间细细研究消费者的偏好，瞄准年轻客群，做好定位和业态规划，确实需要费功夫。

朱凌波说，“钱不是最重要的，最重要的是经营的内容，要瞄准90后年轻时尚购物人群，在业态规划、品牌调性、购物环境方面打造符合年轻客群的消费内容，雅秀的转型不用太关注快时尚和轻奢品牌，随着年轻人消费趋势的变化，只要性价比高、款式丰富、形象好，不是知名度高的品牌也有市场承接力”。