上海二手房大降价吗？上海二手房开始降温
上海二手房大降价吗？上海二手房开始降温今年前8个月，联洋国际社区的二手房成交量相比去年减少了65.8%。不单单是这一套房子不好卖，这套房子所在的小区处境也不太妙。还真不是，这套房子在浦东新区联洋国际社区的仁恒河滨城小区，距离陆家嘴大概5公里。周边高品质住宅林立、商业和学区资源配套齐全。是浦东内环内的标志性区域。总而言之，这套房子放在以前，大家早就一拥而上了，但是现在，看“售房通知”就知道不好卖了。
1最近，上海的一则“售房通知”引发关注。
一位业主想要出售一套总价为2250万的房子，如果成交，将额外给予经纪人总价1%的佣金（大概22万）和一部iphone14 pro。
加起来佣金大概是23万了，已经算得上是重奖卖房了。
是不是这套房子位置不好等因素所以业主才如此大费周折？
还真不是，这套房子在浦东新区联洋国际社区的仁恒河滨城小区，距离陆家嘴大概5公里。
周边高品质住宅林立、商业和学区资源配套齐全。是浦东内环内的标志性区域。
总而言之，这套房子放在以前，大家早就一拥而上了，但是现在，看“售房通知”就知道不好卖了。
不单单是这一套房子不好卖，这套房子所在的小区处境也不太妙。
今年前8个月，联洋国际社区的二手房成交量相比去年减少了65.8%。
成交量不高，大家纷纷跳水抢跑。
蟠龙天地，众所周知的网红盘，2020年有4千人摇号，房价在6万左右，挂牌价接近10万，目前的挂牌单价9万 。
还有翠湖一期，上个月的最高的成交价达到24万的价格，但是最近成交的两套复式都是降价到20万左右成交，跌了大概三四万一平，总价降了几百万。
上海内环内的个别小区，正在以低于市场价20% 的幅度抛盘。
在贝壳捡漏排行榜中，降价前十的房源，降价幅度均在20-29%左右。
现在的情况是，不光是普通刚需在跌，置换改善的房子也在跌，法拍房也不例外。
近期，1套起拍价4300万复兴珑御房源，在阿里法拍上挂牌3日“无人问津”，惨遭流拍命运。
这套房源位于复兴珑御7号楼2002室，建筑面积约197.58㎡，折合单价约21.76万/㎡。
并不是复兴珑御本身的问题，如果在前两个月是几乎不可能流拍的，毕竟复兴珑御也有高价成交的底气。
根据上海链家显示，今年6月最新成交价格约24万/㎡。成交总价在4450万。
上海的二手楼市真的开始下行了吗？
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大家也都知道，现在楼市稍微好转的就两个城市，上海和杭州。
在上海因为疫情沉静的两个月后，上海二手房整体的交易量恢复是非常快的。
看图。
在疫情严重的前6个月里，二手房的成交量一直不高，一般在1万2到1万4徘徊，有两次到达1万7。
但是解封后直接起飞，7月甚至离两万一步之遥。
数据上的确很好看，但是要清楚，6-8月的快速反弹里有沉寂的4 5月的积压的成交量。
按照正常月份的1万套成交量来算。大概积压了2万套，平均分布在6-8月就是每月扣除6千6百多。
那实际的成交量就是6月9000多，7 8月13000多套。
放在这几个月来看并不算高。
当时间慢慢推移，被积压的成交量会逐渐释放，到9月就差不多基本恢复正常水平。
这其实就意味着楼市逐步回归平稳，交易需求量下滑，二手房整体的价格很可能也会慢慢失守。
再将价格因素叠加进整个市场来看。
其实从7-8月份开始，二手房整体的价格已经略微下滑了。
看似略微，实则不是。
现在的上海楼市很奇妙。
一方面上海高端住宅成交价格上涨十分夸张。
这也是二手房价看起来没有跌多少的原因，尽管刚需和改善在跌，但是豪宅把价格撑住了。
所以看整体数据看不出来太多，但是本地人应该能察觉到。
另一方面挂牌量在激增。
截止到9月25日，挂牌量就来到了60338套，是自2020年来以来最高的。
同样的3000万/套 的豪宅挂牌量也激增，比如翠湖挂牌量接近100套，华润外滩九里挂牌小30套，世贸滨江花园挂牌100多套，瑞虹新城挂牌87套。
看起来挂牌量好像不多。
但是要知道，上海3000万以上豪宅，一年也就成交400套左右，所以现在的数据明显的供大于求。
所以现在的情况就是——挂牌量在增长，普通刚需、改善类的房源都着急卖房套现，价格已经开始回调了。
3为什么二手房整体的热度会下来呢？
首先就是刚刚说到的4 5月的交易延后，导致的二手房需求暴增。但是随着时间的流逝，积攒的购买力慢慢的被消耗，市场也逐步回归正常。
二手房的交易量和价格也开始冷却下来。
第二点就是新房对二手房制约正在加剧。
上海的一手房的热度有多高就不用说了吧，毕竟是领跑全国的。从土地市场的变化就可以看出来。
第一次土拍成交了40块地；第二次土拍成交了34块地；9月份的第三次土拍成交了35块地。
土拍火热，也就代表了新房市场的持续看好。
而新房价格和二手市场之间存在的一定的价差就是维持新房的热度的秘密法宝。
从成交导向看，一手的火热会对二手产生分流，从而导致了二手价格的波动，毕竟需求就那么多。
在新房有倒挂的当下，很多购房者的第一选择还是新房，买不到或积分不够才选择二手。
而不少二手房东，也想着卖掉手里的“非优”资产，换有前途的新房。抛售的人多了，二手市场供应也在增加。
挂牌量在增长，需求反而相对减少，于是不少房主开始降价，这也就造成了现在的局面。
第三个原因，豪宅也涨不动了。
之前几个月，上海豪宅多次上新闻，各种高价频出。
于是豪宅供应量开始上升。
之前的豪宅的确在涨，但是现在，涨不动了。
尚海湾豪庭一期160平的3房最高的成交价格是2980万，现在同户型有一套2680万，直接下滑了300万。
翠湖天地四期，几个月前成交价达到了5500万 的，单价超过了32W 。但是最近成交的翠湖天地的一期，两套复式的成交价格降价降到了20万左右。
整体的供应量上来了，想要快速卖出，只能降价。
而之前的市场的平均成交价格也是豪宅这个大哥撑起来的，一旦大哥也不行了，二手房价格会出现更为明显的回调。
价格下调，又会带动信心预期，为了尽快卖出，价格也只会更低。
所以不出意外的话，从9月开始，上海的二手房应该会往下走了。
目前的市场，已经开始逐渐偏向买方。
上海二手开始降温！
