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开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)用一张以前郑汴新区的规划图来表达一下开封新区和郑州的关系↓↓↓整个开封新区南北方向的道路的命名方式也和郑州经开区一样,由东向西从第一大街一直排到第二十三大街。位于十二大街和十三大街中间的中心公园(又名森林公园)可以说是整个新区的分界线。在中心公园以东,一直到汴西湖,被称为开封新区城市中心区,也是目前新区的主力开发区,大部分的新楼盘都处于这个区域。而中心公园以西的区域,也就是紧挨着中牟的区域,被称为运粮河组团,目前的开发还处于起步阶段。今天这篇稿件,主要对开封新区的规划和在售楼盘做一下分析盘点。规划——占地近300平方公里的开封新区先来看看开封新区的区域范围。开封新区位于开封的最西部,东起金明大道、西至中牟边界、南至郑民高速、北至黄河大堤,面积约287平方公里。

如果说郑州是城市向东,那么开封就是城市向西了。跟郑东新区相对应,开封在西边有一个汴西新区,不过现在已经和金明区合并,统称为开封新区了。如果说郑东新区的东扩走的还是逐步蚕食的路子,那么开封新区的规划就算的上是一蹴而就了,因为西边已经和中牟无缝衔接了。

先扫盲:300平方公里是什么概念?郑州三环以内的面积是294平方公里!开封一个新区有多大?大家想想看。而无比高大上、国家级的航空港区也不过是从之前规划的139平方公里,扩到了现在的415平方公里。而老郑东新区的面积也不过260平方公里。

在道路方面,除了郑开大道贯通两城以外,据说开封北边的东京大道以后要和郑州的北三环直接连通,南边的宋城路则会连通绿博大道(现在的郑汴物流通道),在这样的郑汴一体化大背景下,开封新区的前景看上去甚是喜人。

由于开封老城区有限高规定,住宅不能超过5层,所以开封的新楼盘基本都集中在西边的新区。虽然在开封新老城区的交汇处也有不少新楼盘在售,但是毕竟不是政府花大力气建设的区域,就不再细说。

今天这篇稿件,主要对开封新区的规划和在售楼盘做一下分析盘点。

规划——占地近300平方公里的开封新区

先来看看开封新区的区域范围。开封新区位于开封的最西部,东起金明大道、西至中牟边界、南至郑民高速、北至黄河大堤,面积约287平方公里。

整个开封新区南北方向的道路的命名方式也和郑州经开区一样,由东向西从第一大街一直排到第二十三大街。位于十二大街和十三大街中间的中心公园(又名森林公园)可以说是整个新区的分界线。在中心公园以东,一直到汴西湖,被称为开封新区城市中心区,也是目前新区的主力开发区,大部分的新楼盘都处于这个区域。而中心公园以西的区域,也就是紧挨着中牟的区域,被称为运粮河组团,目前的开发还处于起步阶段。

用一张以前郑汴新区的规划图来表达一下开封新区和郑州的关系↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(1)

开封新区区域划分示意图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(2)

其实在汴西湖的东边,一直到金明大道之间的区域,才是开封新区最早的起步区。在十几年前,为了带动西区的发展,开封市政府从老城区西迁至金明大道附近,河南大学也在这边建起了新校区。这也是开封最拿得出手的两大筹码了,可见为了西区,开封也是使出了吃奶的力气。

由于市政府西迁的带动,金明大道和汴西湖之间的狭长片区,是最早扎堆开发新楼盘的地方,比较出名的项目有开元华庭、碧水蓝城等等。目前,该区域的项目建设基本都已经进入了尾声,区域氛围也基本成熟。而汴西湖以西的新区,建设才刚刚开了个头,也是今天这篇稿件重点关注的区域。

现在我们来看一下十二大街(森林公园)和汴西湖之间的区域,也就是开封新区的东半部分。由下图我们可以看出,东半部分的规划是以众意湖(在第六大街和第七大街之间)为中心的,这个区域也就是规划中的综合服务中心(其实也就是行政中心),市政府如果能够再次西迁的话,就会选择这个区域。

开封新区东半部分用地规划示意图(图中的黑岗口调蓄水库即为汴西湖)↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(3)

这个综合服务中心的区域规划也和白沙象湖区域类似,中间一个湖,博物馆、图书馆、规划馆呈众星拱月之势,环绕在侧。顺着众意湖水系向西,到了尽头是一个半月形湖(十大街和十一大街之间),就是规划中的商务中心,主要由绿地集团负责建设,在下一段中我们会有详细分析。

以众意湖为中心的“综合服务中心”规划图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(4)

汴西湖以西区域都有哪些住宅项目?

目前汴西湖以西区域在建的住宅项目数量非常多,挑几个比较重要的楼盘分析一下,也是我们认为比较靠谱的项目。遵循楼市的一贯准则,以开发商是否靠谱为优先。

1、郑开橄榄城

提到郑开橄榄城,得先从汴西湖说起。汴西湖北起连霍高速公路、南邻晋安路,南北长度达到5公里,东西1.2公里,占地面积约6000亩,是衔接新老城区的湖泊——森林生态景观风景带,也是打造开封新形象的急先锋。据开封市委书记的原话,是要“让开封西湖堪比杭州西湖之美”,而且还要创建5A景区,可见开封市对这个区域的重视度。

汴西湖效果图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(5)

汴西湖及周边用地规划图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(6)

郑开橄榄城就在汴西湖的西边,具体位置是郑开大道与第一大街交汇处向北大约500米的地方,是由亚新开发的,项目规划用地千余亩,建筑面积160万㎡。项目最东边紧邻着湖岸线的是15万㎡的滨湖商业,其他的都是住宅地块。南边的一二期住宅地块,包含别墅、洋房和高层,已基本售罄,目前在售的是北边的三期高层。

郑开橄榄城规划图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(7)

由于距离主城区较近,加上东边的湖滨景区已基本建设完毕,项目本身的商业和教育配套也比较齐全,本地购房者对于该项目的接受度比较高,据说去年买了8个亿,是开封的销售冠军。目前高层售价在5300元左右,价格比较适中。

2、海马公馆

海马公馆位于开封新区东京大道与一大街交汇处的西北边,也就是在郑开橄榄城的北边,项目占地500余亩,容积率1.5左右,一期占地145亩,主要以5到6层的电梯洋房为主,北边还有几栋高层。

海马公馆一期鸟瞰图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(8)

海马公馆洋房效果图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(9)

比起郑开橄榄城,海马公馆的定位偏改善,外立面采用的是全石材干挂,景观据说是和重庆龙湖的御用园林设计团队一起打造的,层高也比普通住宅高,在3.3-3.6米之间。从这几点上来说,海马公馆算是一个比较有保障的高端项目。

3、永威·梅隆公馆

永威·梅隆公馆位于郑开大道与第九大街交汇处西南边(并没有紧挨着郑开大道,北边应该还有一排写字楼),整个项目占地不到100亩,地块面积不算大,容积率2.5左右。从梅隆公馆这个名字和自身配置来看,这个项目应该是被当作改善型打造的。

相对而言,梅隆公馆的位置不算太好,因为周边没有任何自然资源,其实从整个开封新区来说,郑开大道南边的整体居住环境都不如北边,因为南边距离郑开城际和陇海铁路北边的工业用地比较近,而且水系资源、自然景观都没有北边丰富。

不过对于永威·梅隆公馆来说,可能这些也不太重要,毕竟它的品牌和产品过硬。断桥铝三层门窗、指纹密码锁、人脸识别系统、无边际泳池、健身中心、会所、艺术长廊等各种高端的配置都有了,再加上永威三板斧“景观、建材和物业”,就支撑起了整个新区的最高价——高层卖到了5500左右。

永威·梅隆公馆鸟瞰图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(10)

永威·梅隆公馆效果图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(11)

4、郑开绿地城

郑开绿地城位于郑开大道与第十二大街交汇处的东北角,西边紧临着森林公园,项目占地1100亩,总投资约130亿元,总建筑面积189万㎡,是一个集写字楼、园林式酒店、大型购物中心、住宅、教育、健康等业态于一体的超大型综合体项目。

郑开绿地城规划图,左边是住宅区,右边是商务商业区↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(12)

郑开绿地城商务商业区效果图↓↓↓

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开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(14)

从上面三幅图中我们可以看出,郑开绿地城的商务商业区就是开封新区规划中的CBD,位于上图左上角的、有点儿像铁塔形状的高楼是规划中的开封新地标——168米的绿地中心。郑东新区的CBD还靠的是绿地建地标、众多企业一起跟随打造的模式,而开封新区的CBD,就完全要指望绿地了。

再来说住宅区,住宅有高层,有别墅。别墅区命名为宋都府,有联排,也有叠加,采用的是宋代建筑和赖特草原风格相结合,看上去还比较协调。住宅区内部设有学校,据说是从幼儿园到中学的15年一站式教育体系。目前高层的价格在5100-5300元左右,对于它的位置来说,价格不算低。

郑开绿地城高层住宅效果图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(15)

郑开绿地城别墅——宋都府实景图↓↓↓

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开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(17)

绿地在开封新区远不止这一个项目。2015年6月,绿地与开封市签约开发创客中心,项目占地面积300多亩。项目总投资约30亿,据说是要“为科研工作者和创业者打造科技研发、智慧办公、文化创意和社交生活的实体平台,构筑创意产业小微企业的孵化器”,业态涵盖会展及会议中心、酒店、办公、商业和人才公寓等。

2015年9月,绿地又获得开封市融资还款用地约3000亩的开发权,准备打造“超大型湖滨人居项目”。其中,首期合作地块位于东京大道以北,复兴大道以南,一大街以东,也就是挨着汴西湖和海马公馆的地方,总投资约138亿。

5、建业菊香里

建业·菊香里位于郑开大道与十四大街的东南边,占地200亩左右,容积率也是2.5。前面我们提到过了,过了十三大街再往西,就不再属于中心区,而是属于运粮河组团了,所以建业·菊香里的位置距离开封主城区的距离实在是有些过远(距离金明大道约9公里)。当然,优点也是有的,那就是离郑开城际的运粮河站点比较近,虽然运粮河站点现在因为人数过少而关闭了,但以后人多了,应该还是会开的。

建业·菊香里区位示意图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(18)

从产品上来说,建业·菊香里都是高层,临街有部分商业,户型有86㎡的两房、118-140㎡三房和166㎡的四房,由于容积率较低,户型都还不错。而且毕竟是建业,产品质量也是有保障的。目前价格基本算是开封新区最低了,在4300元左右。

建业·菊香里鸟瞰图↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(19)

在建业·菊香里的西边,还有一个东汇名城,是由来自香港的爪哇集团开发的,占地1100余亩,西边已经挨着运粮河了,总建筑面积约300万平方米。内设国际会议中心、五星级国际酒店、大型商业,包括购物中心、办公楼、高端住宅、高级会所等,总之也是一个超大型的综合体,可以和郑开绿地城相媲美了。

看看东汇名城的规划图,是不是非常的高大上,光商业就有45万方↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(20)

东汇名城目前在售的还是一期,价格也非常低,和建业·菊香里差不多,由于项目过于庞大,目前前景不很乐观,据说是玩不动了,准备出售一部分土地。

结语

政府一直在要求去库存,主要是针对三四线城市的。从开封新区遍地开花的住宅项目来看,开封无疑就是其中的典型。根据城市规划学,1万新增人口大约需要1平方公里的建设用地。目前开封市区的人口总数还不到200万(还主要是靠了刚被划为祥符区的开封县,才把人口总数拉上来的),而开封新区的规划就已经接近300平方公里。

也许整个开封新区的规划,是为以后30年甚至50年的城镇化做准备的,但是区域的土地却在这几年基本都被瓜分殆尽了。这不禁让人想起来《让子弹飞》里的一句台词,“鹅城的税,都收到90年以后了。”

在这种情况下,不管是靠谱还是不靠谱的开发商,拿到的地块动辄都是上千亩。由于大多数项目地处偏远,加上开封市民众本身购买力就不强,又吸引不了外来人口,整个新区的住宅消化非常艰难。虽然说是郑汴一体化,但也不能指望郑州人民来接盘啊,他们还有大量的新区等着消化,且自顾不暇呢。

这样的情况下,开封市只好自己出台去库存的刺激政策,号召群众来买房,还被美其名曰为“政府送暖”。

政府送温暖,请你来接盘↓↓↓

开封新区图(米宅看地市占地近300平方公里的开封新区未来如何)(21)

在开封新区的众多开发商中,绿地、建业、永威,还有亚新,都还算是比较靠谱的。但是建业、永威的住宅是给普通群众住的,并不能为政府的脸上增光添彩,于是绿地显然更受欢迎。相比香港爪哇集团的半路撂挑子,绿地简直是一个太靠谱的存在,“想政府之所想,急政府之所急”,不止是CBD的1000多亩地要靠绿地建设,整个开封新区都恨不得交给绿地来运营。

在政府原来的规划里,开封新区是要打造成“以产业聚集为基础,以高新技术产业、先进制造业和现代服务业为支撑,充分发挥开封文化资源优势,融居住办公、科研教育、旅游休闲、商贸物流、现代农业为一体,城市功能完善的生态型、现代化、复合型新城区。”

无论政府的初衷如何,在产业缺乏的情况下,最终所有的新区,基本上都还是以卖房子为主要生存之道,就连绿地也不例外。不卖房子,几千亩的地怎么搞后续开发?企业又不是慈善家,谁的钱也不是大风刮来的。

在很大程度上,开封新区是承载了开封的复兴梦想。《纽约时报》发表的《从开封到纽约》一文中,指出千年前的繁华不过是过眼云烟,而这也是开封人民心中永远的痛。现在的开封不说赶上纽约了,好歹要向郑州大哥看齐吧。看着开封新区的规划,也着实让人热血沸腾,真的是太高大上了,环境优美,建筑恢弘,分分钟就要秒杀郑东新区。

在领导们的规划里,是要把开封老城区打造成旅游景区,让开封的老百姓都搬到新区去住,想法当然是好的,思路也是靠谱的。但是本来应该是循序渐进向西发展的,现在却连运粮河旁边的地都已经卖了,而且把宝都压在了开发商身上。开封本身底子太薄,实力太差,现在步子迈得这么大,真的不会扯着x吗?

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