房地产大户型怎么去化？50去化率进入低周期

房地产大户型怎么去化？50去化率进入低周期这次的约50%，再次创下新低。实际上，开盘去化不断走低的情况，从8月份就开始。8月底基本在70%以上，到了9月份则低至60%左右。非常巧的是，这6个盘在不同的区域、定位也各有差异，应该说具有一定的代表性意义。具体情况如下：除了龙湖天曜、山水美树这两个盘的去化率为100%外，其他4个盘，去化率都低于40%，最低的仅有11%。

开盘去化率高低和意向登记人数、是否摇号等，一直是衡量楼盘能不能买、要不要介入的重要指标。

在当前市场发生变化，“热盘”减少多数不热、开盘去化率总体进入低周期阶段该怎么买房呢？

手上有一组楼盘的开盘去化情况。

9月25日到10月1日之间，6个盘开盘，共推出1523套房，开盘认购了766套，整体去化率约50%！

非常巧的是，这6个盘在不同的区域、定位也各有差异，应该说具有一定的代表性意义。

具体情况如下：

除了龙湖天曜、山水美树这两个盘的去化率为100%外，其他4个盘，去化率都低于40%，最低的仅有11%。

实际上，开盘去化不断走低的情况，从8月份就开始。8月底基本在70%以上，到了9月份则低至60%左右。

这次的约50%，再次创下新低。

未来还会不会继续走低？目前不知道！

但不可否认的是，即便总体去化率在不断走低，依然还是有开盘去化率在85-100%的盘在，而且有些盘每次开盘去化率都不低。

去化率高的盘，具有共性：

一是在同一个地段，品质差不多，但价格差明显，比周边盘低一截。比如，软件新城天地源的项目，高新三期的中海寰宇天下、中央首府等。

二是在当前市场上，具有明显的价格差、地段可以，无论是否真的需要，都想“掺合一下”。比如山水美树，洋房，1.5万/㎡左右，非常香。

这些“热盘”是卖一个少一个，未来还不会继续产生新的“热盘”？那要看地段和价格，以及是不是适合大多数需求。

从目前及未来的市场看，受控价因素影响，之前的“热盘”如果还有房推出，大概率还会继续“热”的态势；而之前总体不热、价格前后有较大变化的盘，大概率地会不热，甚至或走“冷”。

换而言之，楼盘的开盘去化率维持在一个相对不高的水平上，在一个跟之前相比明显较低的区间徘徊，这或将是常态。

问题是，你确实是改善居住要买房，而且还想抓住最后的少量机会“投”一把，在低去化率态势下，该如何选择？

在过去4年多时间里，特别是执行摇号政策以来，西安楼市出现了太多的“热盘”，几十个盘次的“千人摇”和13个盘次的“万人摇”足以佐证。

但值得思考的是：这些“千人摇”、“万人摇”的价值，都是非常不错的吗？冲着“投选”去的人，未来3、5年都会“赚翻”吗？

答案肯定是：不一定！

一个典型的例子，2020年4月推出的经开花城，毛坯房，均价8396元/㎡，比周边的项目低3000-4000元/㎡，不仅中心城区最低价，甚至“回到”几年前！

这个价格很多人不敢相信自己的眼睛，不少人买了。十多年前的“老产品”，价格超低，满足了一部分不调不拣人士的“硬性”居住需求。

但是，投选价值有多大？

之前，我们也分析过，提醒过：不摇号的盘、开盘去化率低的盘，不是一概价值不大，不是一律不能碰。

其中，也有一部分盘，不摇号、开盘去化率低，但在一定的时间周期内，卖的还不错；甚至成为区域月度、季度或半年“销冠”的也大有盘在！

比如：西安国际港务区的招商城市主场一期，在附近其它盘摇号不断、“千人摇”频出的态势下，3个月近2000套房销售一空！

还有一些盘，本身因为品质、价格等，仅适合少数人购选，登记、销售数据不好看；还有少数盘，开始价值没被更多人发现，销售状态一般，但一旦受某些因素影响，价值被发现后，卖得很好，前期想买没买的人，反而后悔了。

比如：进入2021年1-9月份西安销售TOP10的自然界·河山、招商城市主场二期等盘，即是如此。

当前的市场上，存在类似的情况，未来也将继续存在。

市场起起伏伏，高价盘一统楼市之时，也有不少价格相对低的新房源推出，令人困惑，容易在选择上陷入迷茫。

关键是：你如何慧眼识盘。

在当前及未来，首要的问题是自己为啥买房、买来做啥用，这个一定要十分清晰。

虽然是老生常谈的问题，很多人依然是没搞清楚，选择失误、陷进去的主要原因也在这。

接下来就是阅读城市、审视产品、了解市场动态。

1、阅读城市：看现状及规划建设。目前已有的、在建的，到现场花点时间跑一圈，就能看到。

值得注意的是规划信息，不能完全相信过去，要及时关注最新的变动情况，现在区域出现微调的情况不少，属于“补短板”、“添空白”的，自然十分好。

但遇到“添堵”的，那就要注意避开；有些规划看上去不错，实际是概念的转换而并无新价值，则不要轻信。

2、审视产品：选由外到里真正意义上更新迭代的产品，而非穿了个“新外套”的老产品。

过去刚需时代，产品同质化比较严重；现在进入改善和高端改善时代，产品同质化也正在显现。注重“新”，未来5年、10年不落后的。

一些盘，建筑立面看上去不错，但是产品结构、户型理念等，依然是老一套的，甚至是落后的，而价格还不低，而你经济条件该可以的话，则尽可能地避开。

3、了解市场动态：重要的一条是，了解各区域楼盘的动态，尤其是之前价格比较低的，还有没有房源推出、什么时间推。

现在有不少人，看到一些老盘推出新房源，价格还比较低，有些“后悔”自己没关注到、买“早”了，其实这就是提醒你要关注更多楼盘的动态，依需而选。

归结起来就是，根据你自己的需要、能力来选择。

有些盘品质不错，开发商可信，未来不管出现什么情况，能坚守品质底线，开盘去化率不高，往往是你争取优惠、以较低成本买入的好时机。