红盘都在等风来吗（红盘潮什么时候来）

红盘都在等风来吗（红盘潮什么时候来）那也不是，一、层出不穷的政策说明“房住不炒”并不是句口号，是政府坚决坚定的调控目标，调整周期之下注意风险，少用杠杆是明确的；确实这样一个周期，基本可以跨越房地产涨跌完整的短周期，不可控因属太多，那是不是自住兼投资，就此止步呢？时间成本、机会成本以及楼市涨势的不可控，意味着投机风险无限扩大，机会几乎被堵死。房地产新政从来是前有古人，后有来者，这不2021年1.27新政继续加码、补漏，规定只要“摇号”中签率在10%以下的新房，自取得不动产证之日起限售5年！彻底把热盘、红盘的有房、无房、人才群体，购房路线全部封堵在7-8年限售的时间链上。

| PART 1 |

股神巴菲特曾对股票持有有一个很形象的比喻：就短线而言，股票市场是投票机，人气旺的股票走高；但是从长线来看 股票市场是体重机，本质好的股票不会寂寞。

就房地产来说显然中、短线更受欢迎。

杭州2020年9.4新政规定“无房家庭以倾斜80%比例优先购买方式取得的热点项目房源，限定5年限售“，再叠加“办理不动产证时方可缴纳契税”，第一次把红盘转让年限延长到7-8年。

时间成本、机会成本以及楼市涨势的不可控，意味着投机风险无限扩大，机会几乎被堵死。

房地产新政从来是前有古人，后有来者，这不2021年1.27新政继续加码、补漏，规定只要“摇号”中签率在10%以下的新房，自取得不动产证之日起限售5年！

彻底把热盘、红盘的有房、无房、人才群体，购房路线全部封堵在7-8年限售的时间链上。

确实这样一个周期，基本可以跨越房地产涨跌完整的短周期，不可控因属太多，那是不是自住兼投资，就此止步呢？

那也不是，一、层出不穷的政策说明“房住不炒”并不是句口号，是政府坚决坚定的调控目标，调整周期之下注意风险，少用杠杆是明确的；

其二、是否还能有其他赛道逆周期操作？中签率高于10%，又在20%内活跃板块，就是这种既是投票机又是体重机，既有当下，还有未来，既符合城运的资源倾斜板块，还是大势所趋的或产业、或城市基建资源兜底板块。

读懂看透，并运用好这些反周期规律，还是有机会寻找出一条稳定的人气旺，本质好的硬通货。

| PART 2 |

先看无房 人才机会点，红盘板块未来科技城全部是锚定限售范围内，如果再次开闸，上次摇号由低到高依次是未来天空之城16.32%，晓月澄庐19.16%，沐宸院29.95%大概率还是会凑成一堆。

如果政府考虑加大对撞，提高中签率，快熬成现房的巨化项目、金成汀云上府、众安绿汀项目蒲荷芸邸，乃至富力中心，都有可能加入这次开盘潮，补足一桌。

要想避免5 N（预售到交付领不动产证时间）限售，怎么能错过未来科技城的城运和红利呢？

可以考虑未科旁已经渐渐爬出万年坑的闲林，佳兆业云峰2.2万的均价确实是大城西的洼地，在之前相对好摇的时候，两次中签率全部在11%左右的限售边缘，很能说明问题。

而如果与云峰同时代拿地，鸽了很久的时代天境，与鸽子王悦青蓝、玉屏蓝湾，以及闲湖城新组团锦绣湾同时开盘对冲，再加上跟红盘潮一起凑个热闹，10%以上的几率还是很可能的。

大江东核心的融创城已清盘，云帆社区还是在5年限售清单内，核心区另外一个金成项目也是大概率红盘；而杭房悦东方既不是限售区，上次中签率又在10%以上，还有即买即住、迅速变现的现房优势，成为板块例外。

| PART 3 |

主城区在年前开盘潮中几乎全军覆没。

三墩北集体定义热点（红盘）5 N限售跑不了，但在上次分流潮中，融信天澜中签率出人意料的高，下一开盘周期哪怕和彩虹轩对撞，也难有这样高的中签率，鉴于本身的性价比和学区优势，无房、人才仍然得考虑。

还有新政前逃脱限制，持续低中签率的申花，天玺、天荟、滨融府、春月杭宁府四盘全线低于10%红线，再次触线的可能极大，还倒逼紧挨着的祥符也离限售区域越来越近。

祥符在申花挤压下，越开越低的从而触线的大家湛景天承美筑。

再有望林府登记低于限售的约9.85%中签率，后又有28户客户主动放弃，不足10%的剧情反转，而后购房家庭提出异议，重新审核并延期摇号，好在最终尘埃落定，侥幸逃离限售旋涡。

桥西大运桥西府、运河新城上河公元都是触线楼盘，仅有云澜天第府中签率较高。整个城西北，唯一的机会可能也就在祥符。

另外智慧网谷的星创双子星晶悦府、晶晖里，要逃脱10%以下，也有难度，或许只有在多盘对冲的情况下才有机会。

千万级的望江新城、江河汇御潮府、江河鸣翠两盘，年前一个7.5%，一个5.65%中签率也都非常难摇，未来只有期待望江新城的新世界瑰丽酒店 K11组合，加上面积约270-480㎡滨江融创始版桥未来社区、网传住宅户型面积在约140-320㎡新鸿基江河汇，不小的概率三盘对撞。

三个项目对于顶豪的需求来说依然杯水车薪，估计还是得限售，即使长线，这地段也不会只买个寂寞，永远不缺接盘侠。

在限售名单内还有坐拥大关学区、地铁、商业配套优势加持的杭源里，与其区位相仿的英蓝岫町华庭今年即将上市，如果真如网传的主力200㎡，且为两房，预计中签率会大幅提高。

还有相近，但学区和配套略弱的滨江望品，大概率没有限售5年魔咒，大配套也属于共享。

三塘和东新，中冶锦绣华府清盘，与武林三站距离和拥有武林新城3800亩整拆整建腾挪出的空间，嘉里城TOD、艮山门铁路上盖综合体、和平会展拆迁，打通城西、城东脉络的潮王路-新风路隧道，意味着这里的中签率也将反转。

檀映里、春来枫华首开都是20%左右，综合素质并没有超脱的春熙上和湾，3月首开就差点低于10%门槛，板块热度大幅上升。

逐渐捂热的还有文晖板块，滨江和品、嘉里城住宅部分，再聚合三塘东新三盘，加上鸽了很久的九龙仓天御，东新路-绍兴路板块20%的中签率也许即将成为历史，10%以上的上车机会也不多了。

| PART 4 |

艮北仅花样年对越天一盘在售，年前23%中签率，或许最后一开还有机会，即使限购，艮北向东紧挨离钱江新城2.0，向西与城东新城配套全打通的区位优势，及与东西相邻板块巨大的倒挂价差，即使长期持有也没太大问题。

另一个热点板块是滨江，年前参与红盘盛宴仅丹枫四季，有御潮府、江河鸣翠、奥体三品分流，还一次性梭哈509套，中签率才7.79%，加上之前长期在2%-3%徘徊的御滨府，滨江也是红盘常客。

后续，丹枫四季和杭州壹号院各剩最后一幢，西兴保利天汇现房预计千套一次性all in、龙湖滨康TOD综合体天曜城、滨耀学府四盘齐售，量也是近5年罕见的，如果凑对开，再加上预期不到5万单价的亚运村同级对撞，有机会在10%以上。

| PART 5 |

亚运村或许是奥体之后最热的板块，万科日耀之城、华润亚奥城和绿城桂冠东方首期、滨江星翠澜庭5年限售应该是板上钉钉的事，桂冠东方仅是多了几次机会而已，但亚运村的成熟也需要时间去温养，5年时间刚刚好。

刚刚登记结束的潮起云上府中签率约7.4%，市北西已经逃脱不了限售区了，接下来萧山市心的招商花宸里不管是否定义红盘，应该中签率也会是个位数。

素质不错，又有着低中签率兜底的宁围或许是另一个300万级的边际板块，红盘对撞前开盘的奥悦美筑/奥林美筑10.91%的中签率已经非常接近限售圈，或许已经在红盘清单中，如果宁围各盘互相对撞，或与市北、市心同时开盘，有不错板块前景，又高于10%红线极有可能。

| PART 6 |

另一个热点板块是临平新核心的东湖新城，市民中心、 TOD综合体配套集群和高铁新城提振下，曲江新欧鹏第三城中签率大多在12%左右，上一次开盘甚至仅4.74%中签率，东湖新城成为200万级有房户可参与中签率最低的板块之一。

而目前能够下注的，显然是云城以北的瓶窑，溪上俪庭首开中签率仅5.36%，而且越摇越低，就很能说明。预期瓶窑另外两盘，良语久园和启云府，后续热度也将逐步有所升温。

| PART 7 |

按照上次红盘潮约1万 套房源和7万 户登记，整体中签率仅仅7%，按这个配比，2021年第二次红盘潮可能炸出更多的房票，开盘潮会喷涌的更猛烈。

大概率勾庄还是前宸 星创城组合；未来科技城沐宸院 未来天空之城 晓月澄庐组合，并有望添加富力中心和汀云上府；三墩北天澜 彩虹轩组合；大江东没有融创城，如果金成项目不能及时跟上，就只有云帆社区一盘独秀，悦东方以不限售优势收割一批拥趸。

奥体三品组合，变成亚运村桂冠东方、亚奥城、日耀之城 星翠澜庭四盘组合，数量翻番，中签率并没有升高迹象，这些热点板块免不了限售。

但如果是人才或无房，首张房票用在这些依坚挺的板块，也毫无问题，就像巴菲特超过半个世纪的投资生涯，真正长线并重仓持有的唯可口可乐等7只股票，这样的盘不会亏待你。

还有那些略高于限售标准，又是值得购买的板块，200万级未来科技城旁的闲林板块、余杭东湖新城、云城以北的瓶窑；

300万 奥体旁的宁围，400万 申花旁的祥符板块，500万 市中心的大关、文晖、东新板块……

这些可能是不多的既有板块地段区位优势、又有倒挂红利的机会板块，而这样的10-20%左右中签率的机会，可能也会随着红盘清盘，而迅速变低，这些板块值得早做打算。

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文/渔舟 编辑/渔舟