为什么广州南沙房产会跌得最惨（高出市场价3000元）
为什么广州南沙房产会跌得最惨（高出市场价3000元）此时的我，脸上笑容逐渐消失......然后，正当我开心到模糊的时候，我们HR说：周六补班，周日才能休息！行吧，坏消息就是：国庆假期已结束，明天就要上班了！那好消息呢？好消息就是，明天是星期五，上一天班后，又可以休息两天啦，哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈~
二娃说
对于地段，政府怎么喊口号不重要，在哪里花钱才重要，因为，这意味着在这个地方以后可以挣回更多的钱。
今天，在写文章之前，二娃告诉大家一个好消息和一个坏消息，你们想先听哪个？
安？想先听坏消息啊？
行吧，坏消息就是：国庆假期已结束，明天就要上班了！
那好消息呢？
好消息就是，明天是星期五，上一天班后，又可以休息两天啦，哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈~
然后，正当我开心到模糊的时候，我们HR说：周六补班，周日才能休息！
此时的我，脸上笑容逐渐消失......
好吧，既然明天就要上班了，那我还是提早进入工作状态，给大家更新一篇推文好了。今天文章的主题叫做“我以高出市场3000元/㎡的价格，卖掉南沙房子后，心好慌！”
事情是这样的，前两天，一位朋友来付费问我买房问题，具体内容如下图所示：
◎ 网友提问截图
总结下来就是：这位网友卖掉了南沙一套房子，除去贷款什么的，到手有125万元，再加上自己的一些存款，合计有175万的首付预算（首付4成）。由于自己目前在佛山上班，之后会调回广州，但具体哪里未定，所以这次买房主要以投资为主。
另外，他这套房子需要等到明年3月份才能过户（19年3月拿得证，限售2年），然后，他也刚好才有名额买房（也就是说，明年3月份他才具有购房资格，然后资金也才能到位）。
不过，这并不妨碍他提前看房，锁定目标。据他透露，目前他锁定了两个楼盘，一个是广州亚运城126㎡的4房单位，另一个是黄埔中央城100㎡的3房户型。
为什么选择亚运城呢？
他和我说了三个理由：
① 广州亚运城126㎡户型，单价2.5万/㎡，总价320万，四成首付128万，基本用他卖南沙房子的钱就够了，月供1万，在可承受范围内。
② 亚运城的户型和装标都很好（大阳台，南北对流，他最喜欢公卫里那个洗衣房），一步到位，配套成熟，很多朋友和同事也都住在这里，基本不会砸手里。
③ 他预测4年后，亚运城二手房能涨到3.4万/㎡，那么这个方案到时卖出时，自有资金回报率比较高（收益部分/首付）。
emmm~不得不说，这位网友还挺有自己想法和见解的，但是二娃的建议却是：投资，别买亚运城！
首先，二娃不得不承认，亚运城在番禺里面，的确算得上是刚需上班族的第一选择，毕竟配套成熟，大社区，有地铁，环境好，学位好，价格也相对比较便宜，买来自住没毛病，而且还会很舒服。
但要说投资嘛！对不起，亚运城算是拖后腿的那一个，因为在近10年中，它的房价涨幅，甚至连大市都没跑赢！
不信，来看一组数据：
◎ 数据截止于2020年9月28日
据克而瑞数据显示，广州亚运城2010年网签均价为12477元/㎡，连续卖了10年后，截止2020年9月28日，它的网签均价已经涨到了26244元/㎡，涨幅达110.3%。
wow~，涨幅高达110%呢，看起来是不是很高的样子？但大家需要注意的是，这可是10年的涨幅呀！
而同在番禺的万科欧泊，人家2014年开盘时，均价为17000元/㎡，而现在呢，二手房都已经卖到45000元/㎡了，仅6年时间，房价涨幅就远超亚运城，达164%。
更可怕的是，增城、南沙的楼盘，5年时间内，房价都已翻倍了，就亚运城一直保持内敛，龟速的在行走。
从未来几年看，亚运城这种龟速运动可能还将持续下去。
一方面，它的地段决定了它高调不起来，虽然地域属于番禺，但实际已经到了南沙边界了，但它又不属于南沙，所以，番禺中心区的繁华，它没命享受，南沙大湾区的红利，它又想蹭蹭不着，属于“三不管地带”的睡城。
另一方面，亚运城自成一城，你要说周边有啥吧？好像除了农田，也没啥了，房价缺少了一些强势的产业中心做支撑。
此外，亚运城体量实在太大了，估计还要卖几年才能卖完。而且，在有一手房压制的情况下，二手房一来转手困难，二来价格也起不来。
所以，从投资角度来看的话，亚运城我首先给pass掉！
那么，又是什么原因让他想买中央城呢？
他是这么回答我的：
① 中央城，100㎡三房，单价3.5万/㎡（期望四年后，二手涨到4.8万/㎡，按涨幅37%算），总价340万，首付164万（四成首付118万 转名费46万），月供0.9万。
② 户型和装标都很一般，但是在黄埔，也是知识城最适合上车的盘了。J1栋，在寺庙旁，但不直望；大部分配套未定，有风险。
③ 这个方案到时卖出时，整体收益率最高（收益部分/买入时总价），收益149万。
◎ 中央城规划图
emmm~看完他对项目的价格预估后，我觉得他可能对中央城有些误解。首先，3.5万/㎡入手，其实在首期开盘的买家中，不算便宜了。从投资考虑的话，买中央城2年后交房，然后中间拖拉一下，拿到房产证差不多2年半了，再限售2年，基本等于5年后才能出手。
而那个时候呢，大把投资客也会抛售，尤其是以2.8万-3万/㎡买的那一批内部员工，他们和你同时抛售，你挂4万/㎡，他挂3.8万/㎡，你觉得买家买他的，还是买你的房子呢？你竞争得过吗？
另外，这位网友预估中央城4年后二手房卖4.8万/㎡，说真的，4年后，中央城一手房能不能卖4.8万/㎡都是一个大大的问号，更别说二手房了！
要知道，中央城体量巨大，建筑面积就有270万㎡，卖个5年-8年一点都不稀奇，而按照黄埔旧改计划来看，3年内就要拆66条旧村。
拆完后干嘛呢？当然是建房子啊！到时候，天量的新房供应，谁来接盘？如果你的二手房价格没有优势，人家干嘛不买新房，偏偏要买你的？
所以，在中央城还没有确定学校的情况下，我建议他可以把中央城作为备选楼盘之一，但不能作为首选楼盘。因为我觉得，投资的话，还是要买一些确定性更强、具有核心竞争力的楼盘，比如老黄埔的万科城市之光、科学城的品秀星樾、星樾山畔（地段 地铁 配套 待定名校学校）等等。（由于篇幅太长，具体分析就不细说了，有兴趣可以加二娃wsfew 进行咨询）。
而今天，其实二娃重点想说的是：南沙二手房市场好像并没有大家吐槽的那么差！
因为，在和这位朋友聊天的同时，我捕捉到了一个重要的信息：他的房子高出市场价20万成交了，挂牌仅3天，带看一次就成交了！
正如他上面所说，其实，一开始他没打算真正卖房的，只是挂上去试试水，看看自己的房子，别人能出到多少钱。
于是，他故意高出市场价20万挂出。但让他没想到的是，挂出去才3天，仅带看一次，就成交了，而且买家还是追着他签约的。最后，他以2.47万/㎡的价格，成功卖出。
一开始，二娃还不太相信，于是马上去查了下这个小区的历史成交记录，最后发现，价格基本都在2-2.1万/㎡左右。
而且，这位网友卖的这套房子，还不是南向的，而是北向朝望园林的户型。只不过，赠送了一个使用权的车位，然后中介说，他这个户型在小区里面很缺货，仅此而已。
但看他的样子，似乎也没有很开心，因为卖掉这套房子后，他不知道该买哪里了，而且现在手上没房，他担心自己买的时候房价上涨，所以，心好慌！
那么问题来了：你们觉得南沙楼市在回暖了吗？他这个预算，你们建议买哪个楼盘更好呢？
