珠海市未来能否逆袭（沉寂一年半后珠海成）
珠海市未来能否逆袭（沉寂一年半后珠海成）如果你对珠海有些许的了解，一定会知道这座小城长久以来的几个关键词。然而，这次重访故地时，我们惊喜地发现，经过时间的洗礼之后，一部分区域的价值，正在迎来重估的机会。一边是“粤港澳大湾区”规划公布，港珠澳大桥落成和深中通道开建的利好，另一边是不断放松限购，炒房客纷至沓来。整个城市都笼罩在疯狂的抢房之中，我们却觉得，这是利好透支，加速赶顶的信号。一年半的时间里，湾区的楼市格局迎来了翻天覆地的变化，裹挟其中的珠海，如我们当时的判断一般，悄悄沉寂了下去。
成交暴涨50%，接着就横盘了一年半，“利好透支”的珠海，要翻红了？
前两天，我们重新走了一回珠海。
距离上一次的珠海实地调研，已经过去了整整一年半的时间。
那时的珠海，正处于高光时刻。
一边是“粤港澳大湾区”规划公布，港珠澳大桥落成和深中通道开建的利好，另一边是不断放松限购，炒房客纷至沓来。
整个城市都笼罩在疯狂的抢房之中，我们却觉得，这是利好透支，加速赶顶的信号。
一年半的时间里，湾区的楼市格局迎来了翻天覆地的变化，裹挟其中的珠海，如我们当时的判断一般，悄悄沉寂了下去。
然而，这次重访故地时，我们惊喜地发现，经过时间的洗礼之后，一部分区域的价值，正在迎来重估的机会。
如果你对珠海有些许的了解，一定会知道这座小城长久以来的几个关键词。
比如说，小。
就如之前的踩盘文章所说过的，珠海是粤港澳“9 2”城市群中，9个广东省城市里面积最小的地级市，大概只相当于北京的大兴区。
比如说，人少。
从之前的数据来看，在这个小城市里，常住人口是不多的，2018年末的数据是189万，人口密度仅仅高于江门、惠州和肇庆。
至于GDP相比湾区其他一二线城市偏低，以及房价偏贵，就不用多说了，大家都知道。
但是，这次珠海的调研，我们发现了一些细小的改变。
首先，热点区域的人气，确实在起来。
一年半以前，国家级自贸区横琴的街道冷冷清清。
入夜之后，别说写字楼没有工作的灯光了，就连红绿灯都给关了，可见路上的车流是有多稀薄。
这次，街上的人流和车流明显多了不少，甚至稍微有了那么一点车水马龙的意思。
岛上有了大型的shoppingmall，在正常工作日的午休时间，餐厅的座位，差不多可以坐满。
横琴岛上最大的IP之一湾区金融岛，上次来的时候不少写字楼还在建设之中。
这次，一眼看去，写字楼已经建得七七八八，至少城市建设已经初具规模了。
唐家湾的人气也好了一些。
下班时间，科创南围的街头出现了成群的小吃摊，和热心光顾的市民。
看起来低端是低端了些，谁叫周边都是制造业基地呢！
但至少有人气了呀！
而珠海官方公布的人口数据似乎也在佐证这一点。
2019年，珠海常住人口突破200万，常住人口增量达13.26万人，人口增长率连续两年超过7%，增速全省第一。
2020年的数据还没有出来，但如果从去年引进人才的数量去反推，常住人口增量大概率是超过15万的。
虽然底子薄，但是增长快，也算是有点盼头。
另一个发现是：这段时间里，珠海的价格并没有涨太多。
甚至，相比起湾区其他城市的疯狂，珠海已经大大跑输湾区了。
根据中国房价行情网的二手数据信息，2019年7月到今年2月，广州从3.45万涨到了4.26万，深圳从6.22万涨到了9万，东莞从1.58万涨到了2.54万。
就连中山和惠州，都有10%以上的涨幅。
珠海的情况怎么样呢？
当时，珠海的均价是2.35万元，除了广州和深圳，就数珠海最高了。
一年半之后，珠海的二手房价，是2.48万元。
房价被东莞追上了不说，这一年多，珠海的二手房涨幅是5%，跑输了所有湾区核心城市。
一手房数据是什么样子呢？
从一年半以前至今，当对面南山和宝安的房价接近翻倍；当南沙核心区域新房价格从3万左右一路涨到3.8万；当同为环深概念的中山马鞍岛都卖出了3万 的高价……
珠海的房价一直处于震荡横盘的路上。
也是非常感人了。
被“深中通道”、“深珠合作区”概念包围着的唐家湾北围，一年半以前，价格大概是2.5万，现在也才刚刚爬到2.8万左右。
唐家湾前环的格力海岸拥有漫长的海岸线，均价不过3.4万，和一年半之前的价格，几乎一致。
位于十字门的琴澳新城，未来有海底隧道链接横琴金融岛，却横盘了好几年，直到我们去踩盘的时候，均价也不过3.4万。
珠海的性价比忽然，就这样凸显了出来。
那么，横盘一年半以后，珠海楼市还有升温的机会吗？
其实，是有的。
在湾区的性价比是一大因素，更大的因素，是政策的助推。
珠海是一个比较明显的投资城市，背后承接的是全国的购买力，而全国的购买力要能进来，需要政策利好的助推。
政策利好分为两部分，一是规划，一是调控。
楼市上一波回暖，就是因为规划的出台 调控的放松。
而这一次，虽然没有大湾区规划落地这样大的动作，但许多规划利好，是一直在推进的，楼市调控，也实实在在地放松了。
比如说，去年年底，珠海偷偷放开了自己的限购政策。
不但澳门人可以买三套房，连外地人都可以买两套房了——市区买了一套之后，还可以在斗门买一套。
等到局姐团队去珠海的时候，发现，外地购房者明显踊跃了。
即使是工作日，横琴的售楼部外面，来看房的外地车，也都停成了里三层外三层。
即使还没有正式开盘，售楼处的人流也是挺不错的，甚至还有人推着行李箱来看楼。
价格也在悄悄脱离底部空间。
横琴就不用说了，因为政策吹风，去年已经涨了一轮。
最近，北围也跟上了。年前，北围的房价还在2.5万左右，而现在，已经开始悄悄冲击3万了，部分楼盘，甚至开始捂盘惜售！
讲真，珠海的城市基本面还是不错的。
在粤港澳大湾区里，这儿的地理位置，得天独厚。
珠海是内地唯一与香港、澳门两个特别行政区陆路相连的城市。
在建的深中通道，将会让珠海北部到深圳宝安机场之间的路程，从几个小时缩短到不堵车半小时左右。
远期规划中的深珠通道，可以让深圳前海和珠海高新区直接连通。
可以想象，当投资需求逐渐涌入，一部分热点区域会逐渐热起来，珠海房价的新一轮上涨，已经在蓄势待发了。
下一篇，我们会具体写板块选筹和楼盘避坑。
Ps.
上次在《纯干货！年轻人的第一套房，到底该怎么买？》后面，我们收到了好几个问格力海岸的留言。
如果你还想知道其他珠海楼盘的情况，也可以留言给我们，下一篇，我们一个个具体聊。
以上。
