中南樾府135平方（洋房组团PK金明大道）

中南樾府135平方（洋房组团PK金明大道）如果以品质来划分，市场上公认的前3名，海马公馆与绿城桃李春风不分伯仲，东润银基望京亦能稳居前三，作为挑战者的康桥九溪郡，亦有可能挑战前3的优势，但项目的弱点在于区域和汴西湖区域的差距。*西湖区域洋房分布图：西湖以西是当下的主流位于古城区及中心区的有御龙湾，翠庭尚都。位于北区复兴大道的有康桥九溪郡，碧桂园国控保利城。位于西区的有中南樾府，海马公馆，绿城桃李春风，郑开橄榄城6期香颂，东润银基望京，恒大未来城，恒大文旅城。其中，处于汴西湖区域的有海马公馆，绿城桃李春风和郑开橄榄城6期香颂，西湖印象。位于宋都紫薇园 运粮湖周边的有东润银基望京，恒大未来城和恒大童世界。位于金明大道（集英街）的有中南樾府，西城华府。

中南樾府的成品样板间开放，项目位于金明大道，近邻集英中小学，占地66亩，TOP前20房企中南的首开地块，周边项目为晖达温莎尚郡。中南在开封的第二个项目，是与晖达合作开发的占地102亩的中南林樾。注：预计中南樾府可以在金九银十期间取得项目预售证。目前为洋房验资阶段。项目洋房主力户型125/145㎡。

时下开封的洋房，竞争可以用惨烈形容。

开封的洋房项目包含了御龙湾，翠庭尚都，帝湖世家，中南樾府，西城华府，康桥九溪郡，碧桂园国控保利城，海马公馆，绿城桃李春风，郑开橄榄城6期香颂，西湖印象，东润银基望京，恒大未来城，恒大童世界。

如果以区域划分：

位于古城区及中心区的有御龙湾，翠庭尚都。

位于北区复兴大道的有康桥九溪郡，碧桂园国控保利城。

位于西区的有中南樾府，海马公馆，绿城桃李春风，郑开橄榄城6期香颂，东润银基望京，恒大未来城，恒大文旅城。其中，处于汴西湖区域的有海马公馆，绿城桃李春风和郑开橄榄城6期香颂，西湖印象。位于宋都紫薇园 运粮湖周边的有东润银基望京，恒大未来城和恒大童世界。位于金明大道（集英街）的有中南樾府，西城华府。

*西湖区域洋房分布图：西湖以西是当下的主流

如果以品质来划分，市场上公认的前3名，海马公馆与绿城桃李春风不分伯仲，东润银基望京亦能稳居前三，作为挑战者的康桥九溪郡，亦有可能挑战前3的优势，但项目的弱点在于区域和汴西湖区域的差距。

如果以成品和精装来划分，目前在售的精装洋房项目包含了恒大文旅城，恒大未来城，碧桂园国控保利城和中南樾府（成品）。从集采的优势上来说，中南的成本采购优势相较于恒大，碧桂园等TOP3房企来说，仍有差距。以恒大文旅城的洋房装修为例，对外宣传装修成本约2500-3000元。主要包含厨房三件套、洁具、龙头、配电箱、开关面板等、其他部分均无品牌。具体见下图：

从现阶段销售房价来说，绿城桃李春风均价1.4万元/㎡，恒大未来城1.3万元/㎡（含精装），东润银基望京1.25万/㎡，恒大文旅城1.2万元/㎡（含精装）。单从价格上来看，即使是千亩大盘和万亩大盘的恒大，在售价格也低于桃李春风和东润银基望京。这是为何？

1、桃李春风距西湖更近，加上绿城和宋卫平的名声，让其具备吸引郑开两地高端客群的能力。同样东润银基望京也以其相对优异的品质 新东润在郑州的知名度，使其具备一定的竞争力。这些项目的主要客群基本上可以判定为改善型客群。

2、无论是恒大文旅城和恒大未来城，产品上不够纯粹，加上项目现金流的要求，故在洋房项目整体均价上来看，抛开精装，但从毛坯产品上对比，基本上为9000-10000元/平米左右，低于绿城桃李春风和东润银基望京。

如果我们以此推算中南樾府的洋房预期销售价格，是不是可以套用以下的公示：

同区域洋房售价 中南的品牌优势-项目高低配和地块相对较小的劣势 成品标准，推导出最终洋房的预期售价价格。

那么即：参考集英街区域的西城华府，多层洋房销售价格在9500元左右（现房）。考虑到中南的TOP级品牌和开发实力，尽管是期房，但品质亦是要超过西城华府的，在市场下行或者进入观望横盘期的开封市场，毛坯价格区间在9500元/㎡，应该是购房者可以接受的。

那么接下来的问题就在于，在9500元/㎡的基础上，如何进行加减法？

即：项目产品的高低配和相对较小的地块，会让洋房购买者产生多大抗拒？项目的成品装修标准，能否打动洋房的购房者？（对于洋房客群来说，似乎毛坯才是他们的选择）。集英街或者金明大道这个地段，能为中南樾府加分多少？

在这三点评估完之后，洋房购房者对于中南樾府的心理预期应该也会出来。

那么，你觉得它的洋房定价会是多少？