北京东城区二环安置房（东西城34）
北京东城区二环安置房（东西城34）价格偏高，品质偏弱安置房改共有房【01】顺义仁和镇潮白水悦单价2.29元/平米
根据北京市的规划，未来的五年整个东西城的“申请式退租”将会有1万户，分开来计算就是“西城5000户，东城5000户”。
所以不存在什么东城多，西城少的概念，只是启动时间有差别。
那么这10000户的“腾退户”未来最有可能朝哪个方向疏解呢？他们的安置房都在哪里呢？
从目前来看，最有可能的就是两个方向：
【01】
顺义仁和镇
潮白水悦单价2.29元/平米
安置房改共有房
价格偏高，品质偏弱
潮白水悦共产房位于“北京六环外的顺义仁和镇”，距离未来的R4东延线地铁大概有3.5公里的距离。
潮白水悦项目个人占产权比例为80%，售价为2.29万/平米，在我看来，这个项目价格明显“偏高”。
原因很简单：
第一，根据网上信息的“爆料”，潮白水悦原来是“棚改的定向安置房”，后来才改成了“共有产权房”。
所以在房子的“配置标准”上，肯定会有差距。
安置房的配置标准要明显低于共有产权房，品质也要差一点，所以对于这种“变异型的共有房”，我们建议还是谨慎选择。
最好是看到“实楼”和“配置”后，再来做打算。
第二，购买的比例偏高，达到了80%，导致价格也偏高。
对于共有房来说，由于永远不能“转商”，所以个人持有的比例越低越好，持有比例越低，房价就越低，购买越划算。
潮白水悦的个人购买比例居然达到了80%，这个比例明显偏高，这对于“不明事理”的东西城买房人来说，很容易“上套”。
我们认为，持有比例应该降到70%-60%左右就可以了，这样的话，房价就可以从2.29万/平米，降到2万/平米以内。
这样就比较划算了，购买80%的比例完全没有必要。
有点“坑”的意思了。
北京的共有房正常情况下，个人持有比例都在70%-60%左右，潮白水悦明显偏高，性价比有点差。
第三，小户型“凑合”，大户型“不能要”。
潮白水悦这个项目从户型设计上看，60-70平米的一居、两居都还可以，能“凑合用”。
但是到了90多平米的两居室，那就不能要了，确实有点差。
比如下面这个92平米的两居室，总价可能已经超过200万了，仅有一个朝南面宽，暗厅，北厅，暗卫，这样的户型就不能要。
第四，周边“配套”一言难尽，目前不具备居住条件。
目前潮白水悦的周边还是很荒凉的，基本不具备居住的条件，所以对于东西城的老居民来说，短期内来到这里居住。
生活上很难搞定。
这个地区至少也要需要5年左右才能基本成熟。
第五，从现场施工看，“品质确实”让人担心。
根据公众号“北京嗨房”的现场拍摄，潮白水悦的现场施工略显“杂乱”，品质是不是有保证，需要观察。
这个项目的建设方是“北汽集团”，目前拉看，造车可以，盖房可能不是“特别擅长”。
总体上看，顺义“潮白水悦”这个项目，作为共有房，我们认为“品质感不高”，但“市场价格不低”。
用2.29万/平米购买80%的产权，不值！
建议甲方调整到1.9-2万/平米！
【02】
大兴首创•美伦湾
单价2.45元/平米
70%的产权比例
地铁房，首创出品
第二个项目是大兴首创•美伦湾项目，就位于“首创·美澜湾项目”的东侧，预计2023年实现现房。
这个项目要比顺义的“潮白水悦”就强太多了。
第一，这个项目是由“首创置业”操刀，品质上有保证。
顺义的潮白水悦是由造车企业“北汽”来打造的，而大兴首创•美伦湾是由首创置业来打造的。
水平完全不在一个档位，首创置业是专业的房地产开发商，北京正儿八经的“国企”，曾经也是“香港上市公司”，水平还是有的。
第二，大兴首创•美伦湾是地铁房，距离地铁仅有200米。
大兴机场线就在项目的东侧，项目距离地铁站只有两百米左右的距离，可以说是紧邻地铁站了。
从大兴新城乘坐新机场线，10分钟就可以到达地铁草桥站，未来还可以北延到丽泽金融商务区。
第三，项目位于6环以内，社区规划总体上接近“商品房”。
首创美伦湾的总建筑面积达到了74万平米，预计将会提供5000多套房子，而且项目位于六环以内地区，位置明显好于“顺义潮白水悦”。
项目总体规划还是比较有品质感，中间还设计了“中心公园”，全部正南正北，错落有致，社区密度看起来还是比较好。
第四，配建2个幼儿园、2个小学、1所中学，社区配套十分强悍。
这个项目的教育配套太“强悍”了，项目配建有2个幼儿园、2个小学、1所中学，未来可能引进东西城优质教育资源。
首创•美伦湾项目的房源一共有5371套，其中一居室821套，两居室3659套，三居室891套。
共有房的价格预计在2.45万/平米，个人持有比例70%，性价比还是不错的，毕竟是在六环内，地铁房，大社区，教育资源强悍。
综上所述，从目前看，北京市针对东西城的老居民，已经储备了足够的“安置房源”，两个项目合计已经接近1万套。
所以退租腾退的工作，应该会马上就要展开。
而对于这两个项目来说，首创•美伦湾项目明显强于顺义的潮白水悦，性价比、位置、品质、品牌、配套，都是不错的。
而顺义潮白水悦，目前看，不太值得选购。
