万科黄埔新城值得购买吗（万科出征寸草不生）
万科黄埔新城值得购买吗（万科出征寸草不生）也不说隔壁开价凶狠的庙头双雄：越秀滨江TOD星航（4.7万/㎡）、卓越招商臻珑府（4.6万/㎡），且不论先天条件差了一截的富力新城（3.3万/㎡，无地铁，有污染），最近，黄埔东部准备上市一个旧改大盘——万科黄埔新城（沙步村旧改项目）。占地158万㎡，建面570万㎡，3万套，11期，一个规模体量、开发周期都可直追广州亚运城的巨无霸盘。吹风价，3.7万/㎡。收到此风，住它隔壁的黄埔增城一众小伙伴瞬间就不好了！
万科出征，寸草不生！
如今这“草”，
不是我等刚需韭菜接盘侠，
而是东部一众卷王开发商。
最近，黄埔东部准备上市一个旧改大盘——万科黄埔新城（沙步村旧改项目）。占地158万㎡，建面570万㎡，3万套，11期，一个规模体量、开发周期都可直追广州亚运城的巨无霸盘。
吹风价，3.7万/㎡。
收到此风，住它隔壁的黄埔增城一众小伙伴瞬间就不好了！
且不论先天条件差了一截的富力新城（3.3万/㎡，无地铁，有污染），
也不说隔壁开价凶狠的庙头双雄：越秀滨江TOD星航（4.7万/㎡）、卓越招商臻珑府（4.6万/㎡），
更别提比邻而居欲哭无泪的增城新塘一众巨无霸盘：香江天赋（3万/㎡）、碧桂园云顶（2.7万/㎡）、合生湖山国际（2.2万/㎡）......
也别说相距十公里隔空diss的科学城云埔：时代天境（3.5-3.8万/㎡）、时代天韵（3.4-3.8万/㎡）、合生中央城（3.7万/㎡），
就连远在老黄埔核心区的自家兄弟万科城市之光，都能感受到那么一丝杀气与寒意（一个比较有意思的现象：年前报价5.5万 ，年后默默下调至5.45万）。
东部卷王们狠起来连自家亲兄弟都不放过！
毕竟，需要借力哈啰、美团的双地铁盘也是地铁盘，这哪是你们那些远离地铁线隐身工业园的妖艳贱货敢比的。
毕竟，多坐三站少花两万（均价）的“真香”大盘足够满足刚需买家上车地铁盘的执念，这哪是你们那些紧邻石化厂叫价5万 的吞金饕餮能比的。
听起来这么好？要不要冲？
小鲲认为：
虽然内卷的开发商值得唏嘘和同情，但是最终“被迫”接盘的广大“韭菜”买家们更值得悲悯与宠溺。生长在这个贫富差距急剧扩大地大时代下，刚需“韭菜”们如果不甘就地躺平，甚至希望以房翻身，拿着真金白银冲之前就必须首先扪心自问三个问题：
1、开盘价够不够笋？
2、置换时好不好卖？
3、卖出时能不能赚？
毕竟，前有预售等证两三年，后有限售加持又五年，刚需买家上错车的代价（试错成本），可能会是自己8到10年最美好的青春岁月。
小鲲是理工男，我们不搞情绪煽动，只做客观分析（逻辑分析 数据呈现）。为了回答好以上三个问题，我们会从交易层面和价值层面逐层剖析。
当然，喜欢直接看结论的朋友也可直接拉到篇末获取答案。
本文篇幅较长，先给大家贴一下文章目录。
一.交易分析
1.入手新盘
2.二手置换
二.价值评估
1.板块定位
2.产业情况
3.地铁交通
4.学位情况
三.楼盘资料
1.小区综述
2.业主圈层
3.楼栋户型
4.总价均价
5.周边配套
6.优势缺点
下面开始正文。
一、交易分析
交易层面很好理解，玩过股票的朋友都懂，出货多承接少，必然卖不出什么好价格。所以，交易层面主要就是测算出货量、承接人数以及它们的比例关系。
和一手供货稀缺的主城区相比，白云、黄埔、番禺、花都、增城、南沙等远郊区域一手供应货量巨大而且长期持续，一手开发商内卷和一手二手互卷的胶着局面会长期持续。
所以，小鲲对黄埔小万所在的黄埔东部进行竞品分析时，会以买家的视角从两个维度分别展开。
1、入手新盘时
入手新盘时的竞品无非是同类新盘和周边次新。
周边次新：
黄埔小万周边的二手次新中，唯一属于同类竞品的是万科尚城。
可是我们上贝壳查了一下二手业主们的放盘价，普遍在43000到45000。
有这预算我去宠幸一路之隔3.7万的黄埔小万不香吗？
二手业主的“勇敢”和膨胀就连开发商也自叹不如！
所以，黄埔小万打败周边同类二手次新应该不在话下。
一手新盘（在售）：
说到黄埔（和它兄妹增城）的一手新盘，那就太多~多~多~多了～
庙头南岗的越秀滨江TOD星航、卓越招商臻珑府、富力新城；
科学城云埔的时代天境、时代天韵、合生中央城；
长岭居板块的龙湖揽境、天健天玺、中冶逸景台（别墅）；
增城新塘的香江天赋、碧桂园云顶、合生湖山国际、华润置地公园上城、招商臻园、尚东阳光雅苑，还有那数不胜数的本地中小地产商开发的惠百氏广场、富雅都市华庭、中森名苑、顺欣花园......
“睡城”番禺亚运城：
别忘了还有我呢～
理工男小鲲爱做表格，我们拉个表格看看：
一众开发商：
这TM是误入了“地狱模式”？
黄埔“小”万入市，
首当其冲的无疑是增城新塘各大小楼盘，它们和黄埔小万的目标客群基本重叠，大量客户可能会被提前几个地铁站截留。
庙头双雄短期内也会遭受一定（心理）冲击，不过毕竟是两个不足千户的中小盘，而且又是真正的地铁上盖盘（200米以内），销售压力不会太大。
真正会被隔空暴打的可能是科学城云埔、黄埔长岭居、番禺亚运城的一手新盘，价位几乎一致，客群大量重叠，七伤拳伤其无形，拳拳都是内伤。为数不少预算有限被迫自驾的天河越秀上班族可能会大量转投黄埔小万。毕竟，原油价格冲上130美元 的时代，长途自驾的油费开支可不是一笔小数目。
分析到这里，开篇三问中第一个问题的答案已经呼之欲出了：以目前这些区域开发商的内卷程度，黄埔小万的开盘价很有可能比较惊喜。
围观看戏的刚需买家忍不住要窃喜了：卷吧卷吧，越卷越有便宜捡。
是这样吗？
我们进入竞品分析的第二个维度。
2、二手置换时
刚才窃喜捡到便宜的朋友这个时候估计就要哭了。
废话不多说，继续上数据。
还是刚才的一手在售盘：
现在的开发商们有多卷，8年后的二手卖家们就有多卷。
而且雪上加霜的是，他们到时候不仅要和上表那些小区的邻居卷，还得和下边这帮开发商一起卷。
继续看数据：
不管新广还是老广，对表上这几个“世纪大盘”估计都算耳熟能详（毕竟接受了十多年的广告轰炸）：
增城碧桂园（凤凰城、云顶）
增城香江（翡翠绿洲、香江天赋）
合生湖山国际
嗯，期房卖了快二十年了，毫无收工的意思，年年有推盘，月月有新货。你猜十年后它还有没有新货？
这还只是粗略估算了知名房企的推货量，如果再加上沙村、白江、新塘地铁站周边那一窝一窝本地中小开发商的推货量……
还有一点，黄埔小万所在的黄埔港片区（临港经济区）规划拆除18个村，而黄埔小万（沙步村旧改项目）仅仅只是其中之一（不过也是该片区第一大、黄埔区第二大旧改项目）。
ps：黄埔旧改只是暂停，不是停止。
天量旧改盘，
天量供货量，
嗯，这画面太美我不敢想。
8年后的二手卖家：
阿西吧，毁灭吧！
开篇三问的第二个问题也有了答案：二手置换时，估计有难度，而且难度还不小。
不过呢（小鲲又要做心理按摩了），
和远离地铁的科学城云埔、养在深闺的黄埔长岭居、永远推新的增城新塘相比，黄埔小万的地段优势和升值潜力（相对而言）可是好太多了。
黄埔小万：此话怎讲？展开说说。
我们进入第二个层面的分析——黄埔小万的价值评估。
二、价值评估
主要城市房产的核心价值只有两点：地段价值和学位价值。
地段价值的周期更替以数十年甚至上百年为单位（CBD东进图），
学位价值的周期变换则以年为单位（学位政策一年一变）。
所以，基于投资的稳定性考虑，地段价值一般优先于学位价值（仅针对普通用户，高端玩家可忽略）。
而地段价值的核心要素有三：产业，地铁，交通。
所以，小鲲对一套房产乃至一个楼盘的价值评估会紧紧围绕产业、地铁、交通、学位这四个核心要素展开。
产业要素是四大核心要素之首。
分析产业要素前，先来看看板块定位。
1、板块定位
在“大政府主义”的中国社会，想要准确认知某一片区的产业要素（产业现状和产业前景，特别是产业前景），自然离不开对各级政府的产业规划、板块定位进行深入研读。
毕竟，每年画出10个饼，到底哪个才是真？
所以，讨论产业要素前，必然离不开对板块定位的解读认知。
具体到广州市黄埔区对万科黄埔新城所在“夏园-南岗-沙步”片区的功能定位，我们可以从2021年9月14日颁布的《黄埔临港经济区“十四五”发展规划》里找到答案。
文件很长，内容很多，画“饼”很大。
文读起来很痛苦，
“饼”吃起来更痛苦。
不过呢，痛苦是属于小鲲一个人的，作为小鲲粉丝的你们是幸福的。
废话不多说，我们直接看图说话。
黄埔小万：红圈就是我~
“南岗-沙步”片区被黄埔区定位为东部未来的居住中心。
什么是居住中心？
简而言之，睡城。
想想“万年难涨”的白云金沙洲（佛山一手功不可没），
想想“匆匆十年”的番禺亚运城（内部自卷神仙难救）。
要知道，
我们已经逐渐步入一个多数房产逐渐脱离“稀缺”属性的时代，
一线城市也不例外。
所以，远郊睡城 ≈ 房价不涨。
黄埔小万内心diss：
你这话太绝对了吧！搁我这儿可不一定哦~
2、产业情况
作为“睡城”的地方是“不配”讨论产业的。
但是黄埔小万说，我偏要“软饭硬吃”！
虽然片区内部没有规划高端产业（不仅没有，南部还有工业区，还是化学工业区，还有中化的油库）
棕色地块为工业用地
开发西区连片化工区
但是我可以蹭啊！
我西有国际金融城（16公里） 临港经济区（12公里），北有黄埔科学城（16公里），更北还有中新知识城（37公里）......
虽然科学城云埔的一众表兄弟（时代天境、时代天韵、合生中央城等）内卷程度不遑多让，但是比比各自的报价，双地铁加持的黄埔小万信心满满志在必得。
再看看更西更富的珠城（23公里）、琶洲（16公里），我黄埔小万不仅敢想，更是敢蹭！
琶洲、珠城虽然远，但我既有“直达”地铁，更有临江干线。
自驾、地铁两不愁。
蹭了这么多“产业”，其实说到底还是地铁和交通。
那么小鲲再来说说黄埔小万的地铁和交通。
3、地铁交通
先说地铁。
黄埔小万现有已开通的5号线和13号线（一期）。
打开地图测算一下珠城地铁族上班需要耗时：12站，35分钟（仅计算地铁运行及换乘时间，请自行加上到达地铁站时间）。
不久的将来还会有5号线东延线——真正的一线直达珠城。
珠城上班族需要耗时：10站，25分钟（仅计算地铁运行及换乘时间，请自行加上到达地铁站时间）。
对了，还有个正在加紧施工地13号线二期。
如此，
鱼珠、三溪的地铁一族轻松拿下，
岗顶、石牌的年轻白领更能撩撩，
珠城、金融城的俊男靓女也能惦记，
越秀、荔湾的本地土著也可争取。
至于早高峰能不能挤上地铁？
鱼珠、三溪、东圃、车陂的地铁上班族笑而不语
再说交通。
对于自驾一族来说，黄埔东路、广园快速、沈海高速，任君自选。更不用说进展神速的鱼琶隧道、车陂南隧道。
ps：
“万年堵城”金沙洲表示要酸死了
“明年动工”大坦沙更是气到内伤…
4、学位情况
先看规划：
除沙步小学外，规划新增高中1所、九年一贯制中学2所、小学1所、幼儿园6所。
能不能引入名校？现在讨论这个还有点儿早。不过以万科的经验和能力，再加上黄埔区的政策和实力，争取到一个名校分校应该不在话下。
不过，三万套的大盘，名校学位够不够分？这可是个玄学问题。
再说，能不能靠鸡娃鸡出一个“东汇城小学”，除了管理团队和师资力量，业主素质和学生质量也很重要。
产业、地铁、交通、学位，几大核心要素梳理完后，刚需“韭菜”那颗举棋不定地心是不是可以放回肚子里去了？
至于投资玩家那颗“赌”定升值的心能不能稍微冷静下来？这个天知道。
接下来可以具体聊聊黄埔小万的楼盘基本资料了。
三、楼盘资料
1、小区综述
万科操刀的黄埔区沙步村旧改项目，占地面积158万㎡，建筑面积570万㎡。是仅次于知识城何棠下旧改的第二大旧改项目。这体量规模，约等于2个多合生黄埔中央城（火村旧改项目）。
整个项目分为11期开发，预计供应3万套住宅，能够满足近10万人居住。
今年五一首期上市，预计会先推出融资住宅地块1（下图黑圈）。
2、业主圈层
首先吸引的肯定是项目周边工业园的上班族。
被珠城（15万 ）、金融城（12万 ）、三溪鱼珠（8万 ）等新老CBD高房价一路暴打被迫东进的地铁上班族，未来也会是一个重要的组成部分。
之前“被迫中意”缺乏地铁规划的科学城云埔、长岭居板块那些潜在买家，也会是一个重要目标客群。
3、楼栋户型
目前融资住宅地块1共有3种户型，都是93方的三房设计，这在80多方都有四房设计的时代，稍显落后了。
融资住宅地块2的户型设计图也有流出，分别是93方三房、123三房、143四房。
4、总价均价
目前吹风价3.7万/㎡，按照目前流出的七种户型来算，总价预算大概要在340万到530万。
5、周边配套
万科黄埔新城的规划商业商务配套可谓齐全，商住建面总共570万㎡，其中商业建面就有100万㎡。
这有多大？
大概6个天河城吧。
具体如下：
1、规划建设约70万平方米商务办公建筑，包括甲级写字楼、总部独栋及共创空间等，重点发展NEM（新能源、新材料）、智能制造为主导的现代服务业，打造黄埔智造产业聚集区；
2、规划建设约10万平方米的商务酒店，包括五星级酒店与精品酒店；
3、规划建设约20万平方米的商业综合体与街区商业。
小区内还有自建绿地中央公园。
除沙步小学外，规划新增高中1所、九年一贯制中学2所、小学1所、幼儿园6所，还设置了老年人福利院、残疾人康复中心、公共图书馆分馆、社区少年宫、肉菜市场、公交首末站等大型公共服务设施。
6、优势缺点
优点：
地铁交通完善，
来往珠城便利，
规划配套齐全，
性价比有优势。
缺点：
毗邻南部化工区，
户型设计显落后，
周边竞品有些多，
未来升值受拖累，
开发周期持续久，
噪音施工长期有。
最后，回答一下开篇提出的三个问题：
1、首期开盘价预计会比较笋；
2、未来置换时流通性会比绝大多数郊区新盘、次新盘好；
3、升值力度会受片区周边天量一二手供应拖累（不过还是属于广州东部区位最靓的几个仔）。
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关于鲲和财经：
小鲲日常爱好实地踩盘调研（初衷是为了自身房产投资需要），实地踩盘多年（二手为主），收集、整理、比对分析过广州主城区大多数主要小区的各项价值要素（地段价值、远景规划、学位变化、地铁交通、楼栋优劣、户型优劣、周边配套等）。
因实地踩盘中捕捉到本轮（2020年疫情后这一轮）房产投资周期开始预热的苗头，从2020年4月起，小鲲开始实操指导朋友、同学在广州陆续购入了多套房产（天河北，天河公园、华景骏景、棠下车陂、东圃三溪、珠村、裕丰围、海珠东、海珠西、科学城等），持有不足1年，基本都有少则40%多则80%的涨幅。
在友人的建议和鼓励下，小鲲开通了本号。
——2021年2月
本号专注帮助总价预算在200万-1000万的刚需、改善买家上车广州，熟知从选筹到交房的具体操作及各种隐形大坑，对地段价值、远景规划、板块优劣、学位变化、楼盘筛选、贷款规划等方面多有心得。
广州关注量百强二手小区-踩盘报告
天河区：
金融城
棠德花园（一） | 棠德花园（二） |
富力天朗明居 | 骏景花园 |
美林海岸花园 | 江源半岛 |
金融城东区
美林湖畔花园 | 盈彩美居 |
汇友苑 | 雅怡居 |天力居 |
兰亭盛荟 |中海康城 | 东圃广场 |
羊城花园 | 美林湖畔花园誉府 |
黄埔区：
临港经济区
黄埔花园（上） | 黄埔花园（下） |
金碧世纪花园 | 金逸雅居 | 悦涛雅苑 |
中鼎君和名城 | 中鼎珺合府 |
万科城市花园 | 万科城市之光 |
富力富逸华庭 | 保利学府里 |
怡港花园 | 金碧领秀国际 |
科学城
新福港鼎峰 | 保利林语山庄 |
龙光峰景华庭 | 万科新里程 |
知识城
万科幸福誉 | 招商雍景湾 |
香雪
万科金色梦想 | 万科东荟城 |
中海誉城北苑 | 中海誉城南苑 |
越秀岭南雅筑 | 时代春树里 |
海珠区：
第一金碧 | 第三金碧 | 第二金碧 |
晓港湾 | 逸景翠园 | 保利花园 |
番禺区：
万科欧泊 | 雅居乐剑桥郡 |
尚东尚筑 | 亚运城媒体村 |
