上海普通住宅有多少（上海还有多少普通住宅）
上海普通住宅有多少（上海还有多少普通住宅）2、单套建筑面积在140平方米以下；1、房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；图中每个红点，都代表一个二手房小区，从整体来看，在现行普宅标准之下，大家能买到的房源数量还算可观以上数据为各环线下符合普宅标准二手房的存量套数，不等于挂牌量/成交量上海普通住房应同时满足三个条件：
6月刚刚复工的时候，上海楼市可谓是“消息”满天飞，有说五大新城继续放宽限购和落户（临港已经在放松了），有说普宅标准要调整，还有本地/外地户口多孩家庭可以买多套的（可能性不大），总之是山雨欲来风满楼
关于这些“消息”，一房一万也在直播中跟大家聊过，本着客观的态度
我们今天来聊聊上海的「普宅」
图中数据以上海二手房市场价*面积计算总价，范围：上海所有二手房
图中每个红点，都代表一个二手房小区，从整体来看，在现行普宅标准之下，大家能买到的房源数量还算可观
以上数据为各环线下符合普宅标准二手房的存量套数，不等于挂牌量/成交量
上海普通住房应同时满足三个条件：
1、房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
下面我们继续从数据出发，看看不同环线在对应的普宅标准之下，
有多少房子能买？
普宅都分布在哪里？
1
内环内「普宅」
杨浦虹口 普陀
内环内普宅存量的主要区域分布在杨浦、虹口，另外普陀和浦东数量也不少
内环内「普宅」存量最多的小区是位于杨浦的凤城三村，有6000 套，加上凤城二村的存量一起，有共计近万套
凤城三村主要建成时间是1956年，小区市场价均价69240元/㎡，普宅存量套均面积：40.03㎡
小区40㎡左右户型示意
凤城三村可以说是内环内「普宅」的典型，传统的老公房小区，以小面积一室户为主，地段优越、生活配套丰富，但是小区品质、社区管理比较差
2
内外环间「普宅」
宝山杨浦 浦东
内外环之间普宅存量的主要区域分布在宝山和杨浦，另外普陀、浦东和长宁的数量也不少
内外环间「普宅」存量最多的小区是位于宝山的泗塘一村，有5800 套，加上泗塘X村的存量一起，有共计超过1.8万套
泗塘一村主要建成时间是1959年，目前小区市场价均价48820元/㎡，普宅存量套均面积：38.26㎡
小区39㎡左右户型示意
与内环内「普宅」类似，泗塘一村也是传统的老公房小区，以小面积一室户为主，但地段一般，距离地铁、商业等城市重要资源距离并不算相近，小区品质、社区管理比较差的问题依然存在
3
外环外「普宅」
外环外普宅存量的主要区域分布在宝山和五大新城，另外浦东和奉贤、金山的数量也很可观
外环外「普宅」存量最多的小区是位于奉贤的江海新村，有6600 套
江海新村主要建成时间是1989年，目前小区市场价均价18030元/㎡，普宅存量套均面积：79.43㎡
小区79㎡左右户型示意
当然，这并不算是外环外「普宅」的典型，笔者挑选了几个外环旁存量较多的小区，给大家参考
很多人关心，购买「普宅」有什么好处？
购买普通住宅的优势主要体现在二套房首付的差别：普通住宅首付50%；非普通住宅首付70%。
举个例子，如果预算450万买房，如果房子位于内环内算普通住宅，首付50%（225万）；如果位于内环外则属于非普通住宅，首付则要70%（315万元）
两相对比，差别达到90万！
我们来看7月上海二手房的成交数据（以下价格口径为网签价格）：
7月上海内环内二手房共成交约2058套
其中，总价低于450万的成交房源共1233套，占总成交量的约59.9%
7月上海内外环之间二手房共成交约6511套
其中，总价低于310万的成交房源共4282套，占总成交量的约65.8%
7月上海外环外二手房共成交约11198套
其中，总价低于230万的成交房源共7750套，占总成交量的约69.2%
从成交数据来看，目前的「普宅」的适用性仍然非常普遍！
但是为什么大家仍然感觉「普宅」标准过低呢？
因为适用普宅标准的前提是二套！
而目前在各个环线能买到的二手房，大都是一室户的老公房，适合刚需上车，而不是二套置换
所以，真实成交中的普宅适用比例，可能会远低于上文成交数据计算出的比例
目前市场真正的二套改善，目标起码是80-110㎡的3房，对应到不同环线的总价大家基本上也都心中有数
回顾上海往年普通住宅标准演变
2005年
住宅小区建筑容积率在1.0以上；
单套建筑面积在140平方米以下；
实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下
坐落在内环线以内的低于17500元/㎡，内环与外环之间的低于10000元/㎡，外环线以外的低于7000元/㎡
2008年
五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
单套建筑面积在140平方米以下；
实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下
坐落于内环线以内的低于245万元/套，内环线与外环线之间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套
2012年
五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
单套建筑面积在140平方米以下；
实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下
坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套
2014年
五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍）
内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套
2024年
？？？
（评论区里聊聊，你认为「普宅」标准应该是多少？）
