房地产投资分析的分析指标（金地凌克房地产进入）

房地产投资分析的分析指标（金地凌克房地产进入）过去的2019年成绩单，金地依旧均好！从这个角度来讲，金地肯定是稳健派，而且是多年稳健派！你要说大房企走到第一梯队，都会走向“均好”，但也未必。你看TOP5房企中，负债率也分为两派——即要么克制的“偏低”或要么疯狂的“巨高”。当然，负债率高低，也不能评价为好和坏，更多时候是各自的一种战略选择，但某种程度上，也客观反映出企业经营的一种性格的差异——即“稳健”与“冒险”两种炯让不同的企业家性格。

文|百强房企战略观察员 潘永堂

一次机缘，老潘访谈金地凌董，期间有一句话，金地对单纯规模和排行早已不“感冒”了，金地更强调做好自己！

事实上，自2014年开始，就提出一种更均好的平衡发展观——即明确金地未来发展“加快周转、做大规模、提升ROE”的经营导向！

典型的一种“既要规模，又要效益，还要效率”的均好诉求！

你要说大房企走到第一梯队，都会走向“均好”，但也未必。

你看TOP5房企中，负债率也分为两派——即要么克制的“偏低”或要么疯狂的“巨高”。

当然，负债率高低，也不能评价为好和坏，更多时候是各自的一种战略选择，但某种程度上，也客观反映出企业经营的一种性格的差异——即“稳健”与“冒险”两种炯让不同的企业家性格。

从这个角度来讲，金地肯定是稳健派，而且是多年稳健派！

过去的2019年成绩单，金地依旧均好！

规模首次破2000亿关口，综合毛利率、净利率分别为40.5%、24.5%，房地产业务毛利率41.26%，堪称强劲的盈利能力，同时，债务融资加权平均成本为4.99%，净负债率为60.24%，同行中较低水平。而金地物业客户满意度达99%，继续蝉联全国第一！

作为2000亿房企的掌舵人，凌克如何看待地产未来，又如何看待房企能力建设，最近一次“和未来好好谈谈——中城联盟论坛”云上版直播中，凌克分享了一些清晰的行业展望、房企展望和能力修炼的精彩观点。老潘也借此谈谈感想！

2030年销量回落到7亿平米

中国的房地产市场今后的十年会是一个什么样的情形呢？

凌克认为：“2020年到2030年，中国房地产的市场在销量方面将会在一个顶部徘徊一时间之后，它会逐步逐步地下降，即到2030年中国每年的新房的销量估计会在7亿平方米左右，即大概回到2008年时。”

高位顶部横盘后，而后掉头向下，从2019年的15亿平米到2030年7亿平米，基本50%的“消失”！

当然，这只是销售面积下落一半，而房价了？对此，凌克认为会中国房地产价格会根据不同的经济发展情况和大家收入增长的情况，进行波段性上升。

具体涨多少，凌克没有说！

如果按照国外经验，房价涨幅未来与GDP增速保持大致相当，假设未来10年平均GDP增速在4%、5%左右，未来10年后，名义房价涨幅将（1 5%）的9次方，大约1.6倍于当下房价，所以未来2030年中国房地产蛋糕也相当于10万亿的市场。

但无论如何，相对于当下16万亿，未来中国房地产，无论销售面积还是销售额，都下滑的“厉害”！

但一个行业开始走向成熟、且高位掉头时，身在其中的房企如果还没有足够竞争力和第二曲线的布局，未来的日子，会非常糟糕！

行业高位下滑，巨头逆势上涨

未来10年行业高位下落！

15亿平米下降到7亿

销售额15万亿到10万亿

房企又会如何洗牌？

对此，凌克强调未来房企会大得越大，很小的就会被淘汰了，但凌克更强调的是中国巨头房企还依旧还有增长空间。

在美国楼市前瞻布局多年的金地，自然有中国楼市与美国楼市的“对标”。

凌克表示：“现在中国前20名的开发商，他们占有中国全国的市场其实比例并不高，比例大致上是25%-30%；但对比美国前20名的开发商，占有美国全国的房地产的市场的比例是多少呢？是65%。”

所以哪怕当下中国巨头房企规模较大，凌克依旧强调：“到目前为止，前面大的房地产开发商，它占的比重并不算是很大。”

在未来十年，大型房企占中国房地产开发商的开发量的比例，会进一步提高，他们还将不断地增长。

房价从“同起同落”到“涨跌分化”

房地产这个行业，看似复杂，其实在喧嚣之后自然会尘埃落地，进入成熟、分化、巨头阶段。

中国房地产真正全面发展是从1998年开始，但到2008年成长依旧不算快速，更多是起步发展期。但在2008年金融危机之后，2008年到当下10多年时间是行业高速成长期，无论房价还是销售额都是巨量拉升。

为何会如此了？为何是这10年了？

凌克表示：核心在于2008年之后，中国的地产商开始使用了高周转的这样的一种房地产发展思想。什么是高周转呢？主要是快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转，是一个以快周转为基调的发展的思想。

的确，凡是黑马者，都有一趋同的内功，即高周转，直到今天，高周转三个字虽然也产生负效应，但依旧是主流房企的运营核心所在。

外界的政策红利，内在的高周转催化，过去房地产各个城市也演绎了“同起同落”的格局，比如2013年多数城市非常好，但2014年调整后大家又都不好。

但如今行业高速增长尾声之后，全国各个城市进入涨跌分化的“不同调”时期，分化越来越鲜明。

凌克分享：“在金地绘制的全国70个大中城市房地产的热力图。绿色的部分，就表示房地产市场比较弱的时候，红色的部分，就是房地产市场比较热、比较强的这样的一些时点。为何如此了？核心在于国家推行的 “一城一策”的调整的方法。

当下土地热，金地“不追高”

疫情之后，销售端在4月、5月逐渐恢复，土地端热度也很高，地王和高价地重现，在这样一个趋势下，很多房企反而相对看好后市，对此，凌克并不“感冒”！

凌克表示：“各个城市招拍挂都比较火，地价越拍越高，核心因为货币供应量比较大，大家手上的钱比较多，所以这种情况下地价就容易拍得较高。但对金地而言，我们认为国家对房地产调控政策是不会变的，房住不炒的总政策也是不变的。所以，在当下地价特别高的时候，金地是不会去追高的。”

那么，金地投资策略更偏向于如何？

对此，凌克直播中也表示：“希望是不是过一段时间，随着土地推出越来越多，发展商手中资金消耗一部分之后，这个土地市场会更理性一些，那么，金地会选择在大家普遍理性的情况下做更多的土地投资。”

房地产进入“柯步道格拉斯”增长曲线

房地产走到今天，进入一个什么样的阶段？

郁亮说白银时代，警醒“活下去”，林中说不确定性更强的乌卡时代和高质量发展新阶段，吴亚军说留在牌桌上，很多时候未来你进步不是因为你增长了而是对手犯错了……对于未来，凌克给出的解读是房地产进入一个“平稳、较低增速”的新阶段，这个阶段进入一个“柯步道格拉斯生产函数”这样的一个增长曲线年代。

未来房地产将是科技进步的年代

它将是一个地产的智能化的年代

何为柯布道格拉斯生产函数曲线？

老潘查了一下，即Y=A(t )Lα Kβ μ。

这其中，Y是工业总产值，At是综合技术水平，L是投入的劳动力数，K是投入的资本；α是劳动力产出的弹性系数，β是资本产出的弹性系数，μ表示随机干扰的影响，μ≤1。

这个公式一个核心主张就是在劳动力的投入在某一个数量投入情况下、在资本投入在某一个数量的投入的情况下，我们生产产出的增长，它取决于我们所应用的科技的进步。

从这个角度来看，今天房企进入高质量综合竞争力新时代，大家都在强调战略清晰，投融能力，产品服务力和运营力，很大程度上都在强调业务精进，精细化……对比凌董倡导的柯布道格拉斯生产函数曲线，的确是不同的视角。

事实上，今天开发商越来越难做了，破产者不计其数，但实质不是房地产行业不行了，而是早期的玩法不行了，是房地产经营方式没有调整带来的，就old经营方式遭遇了瓶颈和极限。

其一，高周转已经逼近极限，单纯依靠“各种前置”，“各种速度”去提升高周转已经达到极限。

以高层住宅为例，原来建筑做脚手架、木模这样一个主体结构生产方式时，做一层大概需要7到8天，而后行业采取了一些新工艺，比如铝膜爬架后，高层住宅施工进度做到了5.5天到6天一层楼。事实上，这已经达到了高层住宅主体生产进度的极限了。即即使再投入更多劳动力，我们生产的速度也只能这么高了。

其二，高负债率的玩法在如今资金收紧、销售回款压力巨大情形下，慢慢失去了“大环境”，不仅政府要求，而且整个大环境已经不支撑过高负债率运行。

过去房地产不断加杠杆，把表内负债做到一定高度后，又把表外负债再做的更高，而后有做一些土地前融，实际负债率已经相当高，这种做法在过去资金相对较松、市场红利、土地红利、利润较高的情形下还能维持，但未来利润率逐步下降，融资成本又高，最终房企高负债就是饮鸩止渴。

基于此，凌克强调：在行业建设周期，资本投入都达到一个极限之后，这个行业如果还要获得一些增长或是新的增长，那么就必须依靠技术进步，而这正是柯布—道格拉斯他们总结出来的这样一种科学技术驱动的生产函数法则，从这个角度来讲，凌克给出结论——中国住宅地产已进入了“柯布道格拉斯”增长曲线。

房企未来驱动力看什么？

别把行情当能力，

也别把能力简单总结为更快、更多！

真正的能力是科学技术的驱动，是生产方式的变革！

凌克强调房地产未来5年、10年新增长真正依赖新技术。

对此，凌克眼中有四大举措，老潘将其总结为房企未来的“四大修炼”！

• 第一，经营管理从项目维度到公司维度全面管理信息化，数字化，ERP化。

• 第二，基于移动互联网的客户交互能力，比如客户分析系统，线上营销平台等。

• 第三，建筑的BIM数字化、工业化、定制化能力

• 第四，服务的智能化、人工智能化。比如各种机器人，各种服务型APP的上线。

老实说，老潘初看到凌董分享这些举措有点空，也不新鲜，但事实上更深入本质看，这的确是房企真正面向未来的底层能力修炼和核心能力修炼，一旦做好做透做扎实，未来的爆发力不可限量！

怎么讲？

即当下主流房企都在强调“融资力、投资力、产品力、服务力、营销力、运营力、组织力”，这些都是专业力，业务力，老潘将其定义为“纵向专业力”，而凌克所强调的四大新技术，则是贯穿各个专业线的“横向赋能”，即数字化、信息化、智能化、移动互联化本身是一种技术型的变革和赋能，是让业务重新插上翅膀提升的策略。

老潘相信，假以时日，未来所有企业都是信息化、数字化、智能化、移动互联化。

所有优秀的大型企业都会大数据化，智能化。而房地产在这个趋势下，虽然因为行业特性慢了些，但在2020年之后，房地产进入制造业、低利润率、竞争更激烈的新时代，这些“四化”建设就不是噱头，不是口号，不是房企的内部一阵风运动，更应该是实打实提升房企综合能力、系统能力、经营能力的战略抓手。

这些四化直接赋能企业整体和纵向专业力后，将直接提升房企在未来不确定性，低利润率时代，获得“外部市场高灵敏度、内部管理高精细度以及行业综合竞争力”。

房企修炼1

打好“信息化、数字化”战役

房企未来要打好信息化战役，如何做？

第一， 是经营管理的全面信息化，即房企所有经营管理系统是否已经都用信息化ERP平台方式管理起来了，还停留在部分手工已经不符合这个新时代。

第二，全面信息化地基打好后，第二步是全面提升管理的颗粒度，审核各个管理数据是否真实精准，这是信息化“提质量”阶段。

第三， 有了前面2个步骤夯实后，就可以做到智能化决策。凌克也表示：当下中国房地产公司智能化决策都还没有做到，但这是努力的方向。

事实上，很多统计数据都是滞后数据，比如网签都是滞后一个月的，而开发商尤其是头部大型房企内部信息化数据，往往由于类似碧桂园一二三四五线全面布局，每年2000多个项目分部在全国各个城市，当信息化、数字化精准且动态到一定程度上，碧桂园对市场变化的灵敏感、反应速度将真正春江水暖鸭先知。

比如市场如何不用看成交量，不用看认筹量，而是看到访量等先行指标，就能感知和预判市场下一步走势。

老潘举个例子，这就好比当下对中国经济，中国零售市场感知最灵敏的不是统计局，而是阿里巴巴、京东一样，未来中国房地产类似碧桂园进入万亿后，对房地产市场的“水温”最了解的也是数字化、信息化的龙头房企。

未来竞争关键是信息战，而龙头房企基于全国各地域各项目触角的信息化战役成功后，将拥有信息战的“优先感知力和识别力”。

信息优先之后是真正智能快速决策，很多时候房企做决策都是在信息不对称，信心不充分下做出的决策，未必决策真正科学。但未来房企信息化到一定程度后，就可以做公司级的产能分析、做销售规划，做利润规划，做经营敏感性分析，并快速获取弹性经营的各种报表……所有这些都依赖房企提前做好信息化坚实平台的打造。

房企修炼2

基于移动互联网的客户交互能力战役

房企后半场，2020年之后，房地产回归消费者主权时代，因此，凌克强调的第二个关键能力是基于移动互联网的客户交互能力。

客户的交互能力，主要是在三个方面要去变革。

第一方面，针对客户需求洞察的变革。

比如说对客户的分析，过去在营销、市场定位、设计做得比较粗糙，但今天有了更好的互联网技术，针对一个C端用户来说，可以去采集客户的行为、行为的信息，精细化地去做客户行为和需求描摹，去精准地可以跟进客户。

尤其是今天房地产也有了越来越多移动互联网公司，有了很多客户分析系统后，就可以做更加精准地客户分析。

第二方面，针对交易方面的变革。

在过去疫情这几个月，地产公司努力地都在做的一件事情，就是要去做一个更好的网上的销售系统。这就是交易变革，从线上看房、线上认购到未来线上卖房是趋势。

第三方面，针对客户体验的变革。

有了移动互联网的客户体系后，客户的体验会变得更好。

比如过去没有移动互联网，所以开发商很难做到家庭的智能化。现在家庭智能化已经在所有地产公司里面广泛地使用，所以从这里也可以看出来这就是移动互联网所带来的变革。比如AR VR技术看房，原来客户都是去看一个实体样板房，现在可以看一个VR的样板房、VR的景观设计，客户体验美好度大幅度提升。

反过来，有了家庭智能化的系统，家庭智能化的网关上面也可以帮助开发商去统计很多客户的行为，这样在后期产品定位和配置方面可以针对性优化，更人性化服务客户。

房企修炼3

建筑数字化、工业化和定制化战役

谈建筑数字化的时候，BIM技术现很多房企都在使用。

BIM本质是一个将开发商、设计师、施工单位以及各种各样的规划的咨询公司打通并建立的一个数字化多方协同管理平台。所以它将建设一个全新的工程管理的生态。

所以，BIM技术应用，将是建筑数字化的一个非常重要部分，未来所有房屋建设、设计都是数字化的，而且未来房屋设计不是现在看到的一个平面图纸设计，未来BIM做出来的设计是一个立体的、三维的、数字化的设计。

在过去的2019年，金地专门成立BIM工作小组制定发展规划、拓展合作资源，在全集团项目中全面推进应用，已在十余个试点项目中进行设计出图、成本算量、工程建造等应用实践，初步建立了BIM平台协同作业能力。

应该说，BIM能够打通各个链条，是全生命周期的，真正进一步提升规划水平，并整体提升整个建造效率和效益。比如高层住宅建筑施工效率会大幅度提升。

基于此，凌克也相信， 在未来的几年，中国建筑的工业化将会更加广泛地应用，而且整个施工速度会比铝膜爬架更快更好！

房企修炼4

房企也要开启“智能化”战役

无论是建筑还是服务，未来智能化也是不可忽视一个生产方式的变革。

比如在建筑领域，不同的机器人，比如专业砌砖的机器人，比如专业焊钢筋的机器人，

比如专业做PC的机器人、绑扎钢筋，甚至还有一个机器人可以帮助去搬各种各样的木板……总的来说，越简单的机器人是越好的机器人，越复杂的机器人其实并不好，除了技术故障外，造价也会更高，但无论如何，这些智能化、专业化的辅助机器会让建造效率提升，让建造变得愈发简单、高效。

比如在服务领域，未来社区的保安可以安排一定量的机器人保安

比如在社区清洁、保洁的时候，可以扫地机器人去打扫。

比如社区教育网上教育，机器人也可以加入其中

小结

文末老潘提醒一句，今天真的不是房地产不行了，而传统房地产经营方式不行了！

传统的高周转、高负债、高杠杆已经边际效率递减到一种极限状态，未来必须真正用更多科学、更多技术、新思维去改造房地产行业，以刺激获得新的生产方式、经营方式。

房地产一套玩法用了20多年，也应该升级了！

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