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苏州最有升值潜力的楼盘(限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘)

苏州最有升值潜力的楼盘(限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘)近年来诸多房企的入驻,也再次证明了房企对姑苏地段的看好与青睐。~~~~~~在规划上,2012年为全面保护古城风貌,苏州古城区限高24米,新建筑檐高更被限制在9米。交通上,轨交1号线、2号线、4号线皆以姑苏区为核心向外伸展,地段位置独一无二。其次,师资力量雄厚,苏州实验小学、沧浪实验小学、立达中学、振华中学、草桥中学等都是第一梯队教育资源。

昨日,9月首场土拍,第一宗竞价出让是姑苏区27号商住地块,是由栖霞建设以底价3.9亿元竞得,成交楼面价19960元/平。/相关阅读信息☞104.82亿!苏州土拍生死时速,平均4分钟成交一块地

这是栖霞建设首次布子姑苏区,该地块19960元/平的楼面价对于区域内其它项目(地块)而言,存在一定竞争优势。

14.2万方的姑苏古城,是苏州绝无仅有的资源价值。

苏州最有升值潜力的楼盘(限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘)(1)

沧浪亭、狮子林、拙政园、留园、网师园、怡园、耦园等园林,世界文化遗产都在这一方土地。

在规划上,2012年为全面保护古城风貌,苏州古城区限高24米,新建筑檐高更被限制在9米。

交通上,轨交1号线、2号线、4号线皆以姑苏区为核心向外伸展,地段位置独一无二。

其次,师资力量雄厚,苏州实验小学、沧浪实验小学、立达中学、振华中学、草桥中学等都是第一梯队教育资源。

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近年来诸多房企的入驻,也再次证明了房企对姑苏地段的看好与青睐。

苏南房观统计了目前姑苏在售项目,一共是13盘,具体最新动态如下表所示。

苏州最有升值潜力的楼盘(限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘)(2)

/苏南房观制表

上表中可以看出众多亮点,我们来梳理一下。

1、在售楼盘的体量大多都是偏小,单价较高,均在3万以上,且产品主要是超大户型的别墅为主,总价自然动辄上千万起步。不愧是苏州富贵之地!

2、这13个在售的楼盘中就有余10盘即将清盘,一旦卖完,姑苏新房短缺现象更为显著。买房人置业需求部分转入二手房市场,现下,二手房成市场主力。

然后,从土地市场来看,今年姑苏区推地几乎寥寥无几,截止目前,仅出让了5宗涉宅地块,其中还有1宗地块是定销房。

足以看出,姑苏土地资源更显稀缺。也意味着,未来古城区土地保护将会更加严格。

综合而言,不可复制的土地资源尤为珍贵,新房市场更是热度不减,始终是高端置业的不二之选,市场预期颇高。

就在上周,苏南房观邓小小穿着一双新买的限量版耐克板鞋,走在前往姑苏区的路上,为网友献上待入市项目的最新消息。

待入市14个项目目前的工程进度?预计什么时间入市?项目主要卖什么产品?

这三个问题相信是各位买房人最关心的问题。

接下来的内容,是上面问题的答案,也是这篇文章的爆点,请不要快闪,会错过重要信息。

苏州最有升值潜力的楼盘(限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘)(3)

/姑苏区待入市项目(含地块)图

1

第一站:天房迎枫雅院

天房迎枫雅院位于姑苏区十梓街南、东小桥弄东,由东、西两地块组成,容积率0.6,总建筑面积20247平方米。

从位置上看,项目靠近苏州大学和网师园,且十梓街这边有很多非常好吃的小吃,资源很给力。

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/项目现场图

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/项目现场图

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/项目现场图

从实地现场来看,项目东侧地块一共有38户7个户型部分楼幢已经结构封顶。西侧地块还未开建,距离项目入市估计还有很长一段时间。

根据规划公示,项目整体规划为24幢别墅产品,风格为传统苏式建筑与现代元素相结合别墅住区,产品地上两层,地下一层。

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/项目规划鸟瞰图

回顾天房迎枫雅院拿地:

2015年9月29日,天房以底价2.31亿元竞得苏地2015-WG-23号地块,成交楼面价19000元/平

2

第二站:仁恒耦前

仁恒耦前位于相门古城遗址的后面,地段自然优秀。

由住宅和商服用地组成,总建筑面积188000平方米。值得注意的是,商业部分将由仁恒亲自操盘。

现下,项目在苏州中心设有城市展点,售楼处和样板间目前还未公开。

据销售人员称,项目共计93套别墅产品有93种户型,分为地上两层、地下两层,总价估计2500万起步,建面约400-800㎡。预计会在今年年底前入市。

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/项目现场图

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/项目现场图

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/项目现场图

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/项目现场图

我从现场可以看到,项目整个工程进度正稳步推进中,商业用地逐见雏形,住宅用地还在打地基阶段。

根据规划,仁恒耦前整体规划为别墅产品,打造联排和合院独栋别墅,每栋别墅自带一个院子,每栋地面层数为2层,还配有中心花园。

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/项目规划鸟瞰图

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/项目规划图

回顾仁恒耦前拿地:

2016年9月22日 ,仁恒以总价20.67亿元竞得苏地2016-WG-46号地块,成交楼面价38745.33元/平,溢价率81.03%。

3

第三站:中铁建地块

中铁建地块紧靠拙政园。位于姑苏区北园路南、档案馆东,容积率0.6,总建筑面积22745.46㎡,将现房销售

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/项目现场图

邓小小在和工友聊天得知,该地块现在刚动工,处于泥土翻新阶段,距离竣工还非常遥远。

根据规划,该地块将打造11幢苏式园林别墅,1层-2层联排及独栋产品。

回顾中铁建47号地块拿地:

2018年2月2日,中铁建以总价9.82亿元竞得苏地2017-WG-47号地块,成交楼面价43167.22元/㎡,溢价率43.9%。

注意!该地块是目前苏州成交楼面价引领者。

4

第四站:燕回平门里

燕回平门里位于姑苏区廖家巷155号,容积率0.5,打造56套独栋别墅,总价预计在2000万元左右。

目前售楼处已开放,具体入市时间待定。

邓小小到达售楼处被安保告知,项目需要电话预约,才能由销售人员带进去。

第一时间,我就和销售人员电联,得知客户看房需要提前一天电话预约,市调的客户每周二售楼处才会对外开放,其它时间不接待,最终很遗憾实探当天进不去。

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/项目现场图

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/项目现场图

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/项目现场图

从售楼处外面可以看到,项目已经建好,整个社区以黑白颜色为主体,苏式园林风格。

回顾燕回平门里拿地:

2011年1月,该地块由中华企业以总价7.4亿元竞得,成交楼面价30291元/㎡

5

第五站:天房留风园

天房留风园位于姑苏区留园路北、广济公园西,容积率0.7,总建筑面积为27500平方米。

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/项目区位图

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/周边配套图

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/周边配套图

旁边是山塘街和石路,紧靠地铁2号线和留园,几乎占据了姑苏古城所有优质资源。

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/项目现场图

实探当天上午,原谅邓小小绕晕在古城区,绕着广济公园走了几次,都看不见项目大门。

随后在与销售人员电联后知晓,目前售楼处及样板间已公开,需提前预约,才能了解项目详情。

项目打造37幢独栋别墅产品,有6种户型,总户数37户。预计会在9月或者10月推出别墅,建面约341-943㎡,有独栋、双拼和联排,价格还不清楚,具体开盘时间待定。

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/项目规划鸟瞰图

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/项目效果图

回顾天房留风园拿地:

2015年9月29日,天房以总价5.97亿元竞得苏地2015-WG-24号地块,成交楼面价31005元/平,溢价率55%。

6

第六站:中骏天荟

位于姑苏区平门塘以西、日益路以南,北边就是融信海月平江。产品主要是由12幢高层和2幢商业组成,总户数1044户

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/项目区位图

在交通上,项目距离4号线平泷路西站约1.0公里

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/项目鸟瞰图

项目售楼处已公开,预计在今年10月初或中旬首次推出精装高层,建面约100㎡、116㎡、133㎡。

项目主推户型如下:

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100㎡户型

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116㎡户型

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133㎡户型

从现场工程进度来看,商业部分和住宅部分都处于打地基和泥土翻新阶段,少部分土地被绿网盖住,多台挖掘机同步作业。

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/项目现场图

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/项目现场图

回顾中骏天荟拿地:

2019年2月2日,中骏以地价20.6亿元竞得该地块,成交楼面价12098.17元/㎡。

7

第七站:融信海月平江

项目位于姑苏区民清路以东、日益路以北,目前城市展厅已经开放。

销售人员称,预计9月底售楼处公开,一期推11层和18层的小高层,建面约95㎡、110㎡、125㎡,精装修,期房交付,至于项目首次开盘估计会在今年年底前。

关于项目户型图,需要等到售楼处公开后才能出来,所以暂时没有。

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/项目现场图

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/项目现场图

我从工程进度来看,正处于泥土翻新阶段,期待后期进度加快。

根据规划,一期住宅有5幢房源,含2幢小高层和3幢高层。小高层位于1#和2#,层高11层,楼幢高34.15米;高层位于3#、5#、7#,层高18层,楼幢高53.90米。/相关阅读信息☞融信姑苏区项目一期产品规划出炉,5幢高层、小高层!

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/项目规划楼幢位置图

融信海月平江项目规划户型图,仅供参考。

1#、2#楼:一梯两户,边户和中间户均是3房2厅2卫。

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/1#、2#规划户型图

3#楼:两梯两户,边户和中间户均是3房2厅2卫。

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/3#规划户型图

回顾融信海月平江拿地:

2019年2月2日,上海融信以总价13.08亿元竞得该地块,成交楼面价19435.96元/㎡,溢价率为25%。

8

第八站:葛洲坝地块

位于姑苏区城北西路南侧,上林路东侧,容积率0.7,规划为联排别墅,现房销售,总建筑面积61188.21平方米。

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/项目现场图

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/项目现场图

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/项目现场图

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/项目现场图

/项目现场图

据我现场看,该地块与天健地块中间隔着虎丘山山风景区。工程进度较快,部分别墅外形已经建好,可以看见屋檐,多台塔吊也在同步作业。

整体来看,预计有望在今年入市!

回顾葛洲坝地块拿地:

2017年9月5日,葛洲坝以7.69亿元竞得苏地2017-WG-20号地块,成交楼面价28511元/平,溢价率32.6%。

9

第九站:天健置业地块

该地块姑苏区城北西路以南,虎金路以西,容积率0.7现房销售

实探当天中午,该地块北面的城北西路目前正在进行翻新改建,两边全部都被为挡住,没有看到地块工程入口。

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/项目现场图

但在城北西路这边,同样看到天健地块部分别墅也已建好,砖红色的屋檐尤为亮眼,塔吊和挖掘机也在运转,工程进度很给力了。

根据规划,天健地块规划为纯别墅项目,总建筑面积74721.43平方米,打造低密度苏式园林风格,地下一层地上三层,建筑高度9米。

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/项目规划效果图

回顾天健置业地块拿地:

2017年9月5日,天健置业以总价9.17亿元竞得苏地2017-WG-21号地块,成交楼面价28861元/平,溢价率32.39%。

10

第十站:银城原溪

项目位于姑苏区北环路南、玖园小区东,容积率1.05现房销售。项目后面就是朗诗澄园,目前在售房源还剩少数,接近尾盘。

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/项目区位图

周边没有地铁,邓小小是打车前往项目上。在售楼处内,是一位美女置业顾问接待。

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/项目现场图

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/项目现场图

项目由6幢叠加和8幢合院组成,建面190-300㎡,总共107户。现在开始预约,验资需要200万,预计近期会迎来开盘,具体时间待定。

同时,提醒一下,有意向的客户如要看房,请记得提前预约。

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/项目叠墅效果图

银城原溪项目叠墅和合院户型剖面图如下

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/项目叠墅剖面图

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/项目合院剖面图

回顾银城原溪拿地:

2017年6月12日,无锡银城以总价5.79亿元竞得苏地2017-WG-1号地块,成交楼面价28256元/平,溢价率46.02%。

11

第十一站:上海同济地块

上海同济地块位于姑苏区彩香路东、金门路南,分为两宗小地块,南地块为住宅用地,北地块为商服和交通服务场站用地。

该地块在商业和交通上很占优势,步行不到10分钟,就有天虹商场地铁2号线石路站,且石路步行街留园就在周边,骑电动车就能直达。

最重要的是,与天房留风园靠近,预计入市时间会错开。

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/项目现场图

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/项目现场图

目前该地块暂未出规划,从现场来看,地块外面被围墙挡住,里面长满杂草,没有动工迹象。

回顾上海同济地块拿地:

2019年4月24日,上海同济以总价9.89亿元竞得苏地2019-WG-1号地块,成交楼面价17758元/㎡,溢价率为32%。

12

第十二站:永威姑胥府

项目紧靠桐泾商务广场地铁2号线桐泾公园站,旁边是桐泾公园,位于姑苏区友新路西,南环西路北。其次,城市展厅在桐泾商务广场一楼。

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/项目现场图

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/项目现场图

据展厅销售人员反映,目前项目地块正在快速建设当中,预计会在今年年底才会公开售楼处和样板间,至于首次开盘时间预计会在明年。

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/项目现场图

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/项目现场图

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/项目现场图

苏州最有升值潜力的楼盘(限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘)(55)

/项目现场图

整个项目由两地块组成,其中北地块为住宅用地,南地块为商服用地,总建设面积64191.35㎡。产品最高不会超过12层,总户数248套精装销售,预计2022年交付。

北地块:

70年产权的住宅产品占25%,位于5#、6#楼,建面约135㎡160㎡

40年产权的类住宅产品占75%,1#、2#、7#、8#、9#楼,建面约95㎡、120㎡、135㎡

南地块:

商服用地正在规划中,最终将会以怎样的产品面市,暂时是悬念。

永威姑胥府项目主推户型图如下:

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/户型图

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/户型图

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/户型图

回顾永威姑胥府拿地:

2017年11月16日,永威置业以底价5.78亿元苏地2017-WG-37号地块,成交楼面价10725元/㎡

13

第十三站:华发公馆

华发公馆位于解放西路西、酒厂路南,容积率1.1精装交付,旁边是绿景地块,两地块共享周边资源配套。

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/项目区位图

从项目现场工程进度上看,2幢住宅目前基本结构封顶,预计在今年年底前竣工,且今年入市的几率不大。

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/项目现场图

根据规划,项目2幢住宅组成(一幢6层,一幢8层),打造建面约102-203㎡叠墅,总建筑面积10041.66㎡,总户数42户

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/项目鸟瞰图

发华公馆项目规划户型图,仅供参考。

1#和2#楼都是一房一厅一卫的小户型,三梯六户。

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/1#户型图

苏州最有升值潜力的楼盘(限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘)(63)

/2#户型图

回顾华发公馆拿地:

2018年1月8日,华发以总价1.16亿元竞得苏地2017-WG-45号地块,成交楼面价20368.91元/㎡,溢价率为22.2%。

14

第十四站:绿景地块

绿景地块位于姑苏区西环路西、酒厂路北,容积率为1.8精装交付现房销售

项目工程进度速度较快,估计再过一段时间就结构封顶。邓小小预测,照华发公馆和绿景地块这两个项目的建筑进度,后期可能会在同一时间段入市,且体量都很小,预计市场需求较热。

苏州最有升值潜力的楼盘(限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘)(64)

/项目现场图

根据规划,绿景地块整体规划为3幢高层,分别为2幢(1#、2#)16层和1幢(3#)19层,总户数136户。其中3#楼为2梯4户,1#和2#楼为2梯2户。

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/项目规划楼幢位置图

回顾绿景地块拿地:

2018年1月8日,绿景以成交价4.22亿元竞得苏地2017-WG-46号地块,成交楼面价23323.31元/㎡,溢价率39.9%。

据苏南房观实探发现,姑苏区待入市项目一共有14个项目(含地块),产品主要以大户型的别墅为主。

今年下半年有望入市的项目预计有天房留风园、仁恒耦前、中骏天荟、银城原溪、融信海月平江、燕回平门里。其它地块项目大部分处于初期工程进度,且城市展厅、售楼处均未对外公开,预计入市还会再靠后。

最后,苏南房观综合分析,分享以下重要亮点:

第一、对比在售楼盘体量,待入市项目(含地块)体量更小,部分总户数不足百套,房源数量有限,后期入市且买且珍惜。

第二、大多都是低密度住宅产品,且装修交付和现房销售也占有一定比例,这就形成了高端产品的标配,产品力也在不断提高,这更值得买房人信赖。

第三、在预计今年入市的项目中,少数楼盘需要提前预约,没有预约不准进,有意向客户还需验资,且验资金额以上百万为单位计算。可见,姑苏项目筛选的客户都是高收入人群,客群纯粹。

第四、在走访中笔者发现,目前没有一家项目给出具体报价,单从地段、产品、楼面价来看,后期单价都较高,总价预计多数在千万。再从市场成交反馈来看,买房人对姑苏区项目一直很青睐,市场需求充足。

第五、目前姑苏区二手房部分片区房价已突破4万/平,如十全街片区(参考均价41617元/平)和齐门片区(参考均价49238元/平),房价一二手倒挂现象明显。

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