苏州最有升值潜力的楼盘（限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘）
苏州最有升值潜力的楼盘（限价稀缺苏州古城区14个纯新楼盘独家探秘）近年来诸多房企的入驻，也再次证明了房企对姑苏地段的看好与青睐。~~~~~~在规划上，2012年为全面保护古城风貌，苏州古城区限高24米，新建筑檐高更被限制在9米。交通上，轨交1号线、2号线、4号线皆以姑苏区为核心向外伸展，地段位置独一无二。其次，师资力量雄厚，苏州实验小学、沧浪实验小学、立达中学、振华中学、草桥中学等都是第一梯队教育资源。
昨日，9月首场土拍，第一宗竞价出让是姑苏区27号商住地块，是由栖霞建设以底价3.9亿元竞得，成交楼面价19960元/平。/相关阅读信息☞104.82亿！苏州土拍生死时速，平均4分钟成交一块地
这是栖霞建设首次布子姑苏区，该地块19960元/平的楼面价对于区域内其它项目（地块）而言，存在一定竞争优势。
14.2万方的姑苏古城，是苏州绝无仅有的资源价值。
沧浪亭、狮子林、拙政园、留园、网师园、怡园、耦园等园林，世界文化遗产都在这一方土地。
在规划上，2012年为全面保护古城风貌，苏州古城区限高24米，新建筑檐高更被限制在9米。
交通上，轨交1号线、2号线、4号线皆以姑苏区为核心向外伸展，地段位置独一无二。
其次，师资力量雄厚，苏州实验小学、沧浪实验小学、立达中学、振华中学、草桥中学等都是第一梯队教育资源。
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近年来诸多房企的入驻，也再次证明了房企对姑苏地段的看好与青睐。
苏南房观统计了目前姑苏在售项目，一共是13盘，具体最新动态如下表所示。
/苏南房观制表
上表中可以看出众多亮点，我们来梳理一下。
1、在售楼盘的体量大多都是偏小，单价较高，均在3万以上，且产品主要是超大户型的别墅为主，总价自然动辄上千万起步。不愧是苏州富贵之地！
2、这13个在售的楼盘中就有余10盘即将清盘，一旦卖完，姑苏新房短缺现象更为显著。买房人置业需求部分转入二手房市场，现下，二手房成市场主力。
然后，从土地市场来看，今年姑苏区推地几乎寥寥无几，截止目前，仅出让了5宗涉宅地块，其中还有1宗地块是定销房。
足以看出，姑苏土地资源更显稀缺。也意味着，未来古城区土地保护将会更加严格。
综合而言，不可复制的土地资源尤为珍贵，新房市场更是热度不减，始终是高端置业的不二之选，市场预期颇高。
就在上周，苏南房观邓小小穿着一双新买的限量版耐克板鞋，走在前往姑苏区的路上，为网友献上待入市项目的最新消息。
待入市14个项目目前的工程进度？预计什么时间入市？项目主要卖什么产品？
这三个问题相信是各位买房人最关心的问题。
接下来的内容，是上面问题的答案，也是这篇文章的爆点，请不要快闪，会错过重要信息。
/姑苏区待入市项目（含地块）图
1
第一站：天房迎枫雅院
天房迎枫雅院位于姑苏区十梓街南、东小桥弄东，由东、西两地块组成，容积率0.6，总建筑面积20247平方米。
从位置上看，项目靠近苏州大学和网师园，且十梓街这边有很多非常好吃的小吃，资源很给力。
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
从实地现场来看，项目东侧地块一共有38户，7个户型，部分楼幢已经结构封顶。西侧地块还未开建，距离项目入市估计还有很长一段时间。
根据规划公示，项目整体规划为24幢别墅产品，风格为传统苏式建筑与现代元素相结合别墅住区，产品地上两层，地下一层。
/项目规划鸟瞰图
回顾天房迎枫雅院拿地:
2015年9月29日，天房以底价2.31亿元竞得苏地2015-WG-23号地块，成交楼面价19000元/平。
2
第二站：仁恒耦前
仁恒耦前位于相门古城遗址的后面，地段自然优秀。
由住宅和商服用地组成，总建筑面积188000平方米。值得注意的是，商业部分将由仁恒亲自操盘。
现下，项目在苏州中心设有城市展点，售楼处和样板间目前还未公开。
据销售人员称，项目共计93套别墅产品有93种户型，分为地上两层、地下两层，总价估计2500万起步，建面约400-800㎡。预计会在今年年底前入市。
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
我从现场可以看到，项目整个工程进度正稳步推进中，商业用地逐见雏形，住宅用地还在打地基阶段。
根据规划，仁恒耦前整体规划为别墅产品，打造联排和合院独栋别墅，每栋别墅自带一个院子，每栋地面层数为2层，还配有中心花园。
/项目规划鸟瞰图
/项目规划图
回顾仁恒耦前拿地:
2016年9月22日 ，仁恒以总价20.67亿元竞得苏地2016-WG-46号地块，成交楼面价38745.33元/平，溢价率81.03%。
3
第三站：中铁建地块
中铁建地块紧靠拙政园。位于姑苏区北园路南、档案馆东，容积率0.6，总建筑面积22745.46㎡，将现房销售。
/项目现场图
邓小小在和工友聊天得知，该地块现在刚动工，处于泥土翻新阶段，距离竣工还非常遥远。
根据规划，该地块将打造11幢苏式园林别墅，1层-2层联排及独栋产品。
回顾中铁建47号地块拿地:
2018年2月2日，中铁建以总价9.82亿元竞得苏地2017-WG-47号地块，成交楼面价43167.22元/㎡，溢价率43.9%。
注意！该地块是目前苏州成交楼面价引领者。
4
第四站：燕回平门里
燕回平门里位于姑苏区廖家巷155号，容积率0.5，打造56套独栋别墅，总价预计在2000万元左右。
目前售楼处已开放，具体入市时间待定。
邓小小到达售楼处被安保告知，项目需要电话预约，才能由销售人员带进去。
第一时间，我就和销售人员电联，得知客户看房需要提前一天电话预约，市调的客户每周二售楼处才会对外开放，其它时间不接待，最终很遗憾实探当天进不去。
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
从售楼处外面可以看到，项目已经建好，整个社区以黑白颜色为主体，苏式园林风格。
回顾燕回平门里拿地:
2011年1月，该地块由中华企业以总价7.4亿元竞得，成交楼面价30291元/㎡。
5
第五站：天房留风园
天房留风园位于姑苏区留园路北、广济公园西，容积率0.7，总建筑面积为27500平方米。
/项目区位图
/周边配套图
/周边配套图
旁边是山塘街和石路，紧靠地铁2号线和留园，几乎占据了姑苏古城所有优质资源。
/项目现场图
实探当天上午，原谅邓小小绕晕在古城区，绕着广济公园走了几次，都看不见项目大门。
随后在与销售人员电联后知晓，目前售楼处及样板间已公开，需提前预约，才能了解项目详情。
项目打造37幢独栋别墅产品，有6种户型，总户数37户。预计会在9月或者10月推出别墅，建面约341-943㎡，有独栋、双拼和联排，价格还不清楚，具体开盘时间待定。
/项目规划鸟瞰图
/项目效果图
回顾天房留风园拿地:
2015年9月29日，天房以总价5.97亿元竞得苏地2015-WG-24号地块，成交楼面价31005元/平，溢价率55%。
6
第六站：中骏天荟
位于姑苏区平门塘以西、日益路以南，北边就是融信海月平江。产品主要是由12幢高层和2幢商业组成，总户数1044户。
/项目区位图
在交通上，项目距离4号线平泷路西站约1.0公里。
/项目鸟瞰图
项目售楼处已公开，预计在今年10月初或中旬首次推出精装高层，建面约100㎡、116㎡、133㎡。
项目主推户型如下：
100㎡户型
116㎡户型
133㎡户型
从现场工程进度来看，商业部分和住宅部分都处于打地基和泥土翻新阶段，少部分土地被绿网盖住，多台挖掘机同步作业。
/项目现场图
/项目现场图
回顾中骏天荟拿地:
2019年2月2日，中骏以地价20.6亿元竞得该地块，成交楼面价12098.17元/㎡。
7
第七站：融信海月平江
项目位于姑苏区民清路以东、日益路以北，目前城市展厅已经开放。
销售人员称，预计9月底售楼处公开，一期推11层和18层的小高层，建面约95㎡、110㎡、125㎡，精装修，期房交付，至于项目首次开盘估计会在今年年底前。
关于项目户型图，需要等到售楼处公开后才能出来，所以暂时没有。
/项目现场图
/项目现场图
我从工程进度来看，正处于泥土翻新阶段，期待后期进度加快。
根据规划，一期住宅有5幢房源，含2幢小高层和3幢高层。小高层位于1#和2#，层高11层，楼幢高34.15米；高层位于3#、5#、7#，层高18层，楼幢高53.90米。/相关阅读信息☞融信姑苏区项目一期产品规划出炉，5幢高层、小高层！
/项目规划楼幢位置图
融信海月平江项目规划户型图，仅供参考。
1#、2#楼：一梯两户，边户和中间户均是3房2厅2卫。
/1#、2#规划户型图
3#楼：两梯两户，边户和中间户均是3房2厅2卫。
/3#规划户型图
回顾融信海月平江拿地:
2019年2月2日，上海融信以总价13.08亿元竞得该地块，成交楼面价19435.96元/㎡，溢价率为25%。
8
第八站：葛洲坝地块
位于姑苏区城北西路南侧，上林路东侧，容积率0.7，规划为联排别墅，现房销售，总建筑面积61188.21平方米。
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
据我现场看，该地块与天健地块中间隔着虎丘山山风景区。工程进度较快，部分别墅外形已经建好，可以看见屋檐，多台塔吊也在同步作业。
整体来看，预计有望在今年入市！
回顾葛洲坝地块拿地:
2017年9月5日，葛洲坝以7.69亿元竞得苏地2017-WG-20号地块，成交楼面价28511元/平，溢价率32.6%。
9
第九站：天健置业地块
该地块姑苏区城北西路以南，虎金路以西，容积率0.7，现房销售。
实探当天中午，该地块北面的城北西路目前正在进行翻新改建，两边全部都被为挡住，没有看到地块工程入口。
/项目现场图
但在城北西路这边，同样看到天健地块部分别墅也已建好，砖红色的屋檐尤为亮眼，塔吊和挖掘机也在运转，工程进度很给力了。
根据规划，天健地块规划为纯别墅项目，总建筑面积74721.43平方米，打造低密度苏式园林风格，地下一层地上三层，建筑高度9米。
/项目规划效果图
回顾天健置业地块拿地:
2017年9月5日，天健置业以总价9.17亿元竞得苏地2017-WG-21号地块，成交楼面价28861元/平，溢价率32.39%。
10
第十站：银城原溪
项目位于姑苏区北环路南、玖园小区东，容积率1.05，现房销售。项目后面就是朗诗澄园，目前在售房源还剩少数，接近尾盘。
/项目区位图
周边没有地铁，邓小小是打车前往项目上。在售楼处内，是一位美女置业顾问接待。
/项目现场图
/项目现场图
项目由6幢叠加和8幢合院组成，建面190-300㎡，总共107户。现在开始预约，验资需要200万，预计近期会迎来开盘，具体时间待定。
同时，提醒一下，有意向的客户如要看房，请记得提前预约。
/项目叠墅效果图
银城原溪项目叠墅和合院户型剖面图如下
/项目叠墅剖面图
/项目合院剖面图
回顾银城原溪拿地:
2017年6月12日，无锡银城以总价5.79亿元竞得苏地2017-WG-1号地块，成交楼面价28256元/平，溢价率46.02%。
11
第十一站：上海同济地块
上海同济地块位于姑苏区彩香路东、金门路南，分为两宗小地块，南地块为住宅用地，北地块为商服和交通服务场站用地。
该地块在商业和交通上很占优势，步行不到10分钟，就有天虹商场和地铁2号线石路站，且石路步行街和留园就在周边，骑电动车就能直达。
最重要的是，与天房留风园靠近，预计入市时间会错开。
/项目现场图
/项目现场图
目前该地块暂未出规划，从现场来看，地块外面被围墙挡住，里面长满杂草，没有动工迹象。
回顾上海同济地块拿地:
2019年4月24日，上海同济以总价9.89亿元竞得苏地2019-WG-1号地块，成交楼面价17758元/㎡，溢价率为32%。
12
第十二站：永威姑胥府
项目紧靠桐泾商务广场和地铁2号线桐泾公园站，旁边是桐泾公园，位于姑苏区友新路西，南环西路北。其次，城市展厅在桐泾商务广场一楼。
/项目现场图
/项目现场图
据展厅销售人员反映，目前项目地块正在快速建设当中，预计会在今年年底才会公开售楼处和样板间，至于首次开盘时间预计会在明年。
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
/项目现场图
整个项目由两地块组成，其中北地块为住宅用地，南地块为商服用地，总建设面积64191.35㎡。产品最高不会超过12层，总户数248套，精装销售，预计2022年交付。
北地块：
70年产权的住宅产品占25%，位于5#、6#楼，建面约135㎡和160㎡；
40年产权的类住宅产品占75%，1#、2#、7#、8#、9#楼，建面约95㎡、120㎡、135㎡。
南地块：
商服用地正在规划中，最终将会以怎样的产品面市，暂时是悬念。
永威姑胥府项目主推户型图如下：
/户型图
/户型图
/户型图
回顾永威姑胥府拿地:
2017年11月16日，永威置业以底价5.78亿元苏地2017-WG-37号地块，成交楼面价10725元/㎡。
13
第十三站：华发公馆
华发公馆位于解放西路西、酒厂路南，容积率1.1，精装交付，旁边是绿景地块，两地块共享周边资源配套。
/项目区位图
从项目现场工程进度上看，2幢住宅目前基本结构封顶，预计在今年年底前竣工，且今年入市的几率不大。
/项目现场图
根据规划，项目2幢住宅组成（一幢6层，一幢8层），打造建面约102-203㎡叠墅，总建筑面积10041.66㎡，总户数42户。
/项目鸟瞰图
发华公馆项目规划户型图，仅供参考。
1#和2#楼都是一房一厅一卫的小户型，三梯六户。
/1#户型图
/2#户型图
回顾华发公馆拿地:
2018年1月8日，华发以总价1.16亿元竞得苏地2017-WG-45号地块，成交楼面价20368.91元/㎡，溢价率为22.2%。
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第十四站：绿景地块
绿景地块位于姑苏区西环路西、酒厂路北，容积率为1.8，精装交付，现房销售。
项目工程进度速度较快，估计再过一段时间就结构封顶。邓小小预测，照华发公馆和绿景地块这两个项目的建筑进度，后期可能会在同一时间段入市，且体量都很小，预计市场需求较热。
/项目现场图
根据规划，绿景地块整体规划为3幢高层，分别为2幢（1#、2#）16层和1幢（3#）19层，总户数136户。其中3#楼为2梯4户，1#和2#楼为2梯2户。
/项目规划楼幢位置图
回顾绿景地块拿地:
2018年1月8日，绿景以成交价4.22亿元竞得苏地2017-WG-46号地块，成交楼面价23323.31元/㎡，溢价率39.9%。
据苏南房观实探发现，姑苏区待入市项目一共有14个项目（含地块），产品主要以大户型的别墅为主。
今年下半年有望入市的项目预计有天房留风园、仁恒耦前、中骏天荟、银城原溪、融信海月平江、燕回平门里。其它地块项目大部分处于初期工程进度，且城市展厅、售楼处均未对外公开，预计入市还会再靠后。
最后，苏南房观综合分析，分享以下重要亮点：
第一、对比在售楼盘体量，待入市项目（含地块）体量更小，部分总户数不足百套，房源数量有限，后期入市且买且珍惜。
第二、大多都是低密度住宅产品，且装修交付和现房销售也占有一定比例，这就形成了高端产品的标配，产品力也在不断提高，这更值得买房人信赖。
第三、在预计今年入市的项目中，少数楼盘需要提前预约，没有预约不准进，有意向客户还需验资，且验资金额以上百万为单位计算。可见，姑苏项目筛选的客户都是高收入人群，客群纯粹。
第四、在走访中笔者发现，目前没有一家项目给出具体报价，单从地段、产品、楼面价来看，后期单价都较高，总价预计多数在千万。再从市场成交反馈来看，买房人对姑苏区项目一直很青睐，市场需求充足。
第五、目前姑苏区二手房部分片区房价已突破4万/平，如十全街片区（参考均价41617元/平）和齐门片区（参考均价49238元/平），房价一二手倒挂现象明显。
