小区投票业主可以要求公开（小区业主投票的一个问题）

小区投票业主可以要求公开（小区业主投票的一个问题）2、对特殊决议事项（筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施），这个数值应当大于或者等于66.67%。“双过半”的说法就来源于上述法条，计算公式如下： 1、对普通决议事项来说，需要计算一个百分比：【投赞成票的业主人数/小区内专有部分建筑物的业主总数】以及【投赞成票的业主的建筑物面积/小区内专有部分建筑物的总面积】，如果这两个数值都大于或者等于50%，就算通过了有效的决议；

今天一大早，有个朋友发过来一条微信，咨询小区业主投票表决中的“双过半”计算问题。

“第一个投票统计是东湖大郡一期东西区车位分开管理的统计数；这算不算通过？单从实际投票人数和面积看同意的占多数，如果弃权的也算入多数，同意的就更多。现在的争议是在双过半上，现在有人认为双过半必须是实际投同意的户数/面积数大于小区总户数/面积的一半才行，而不能是仅仅同意数大于不同意数就算同意通过，该怎么理解” ？

这个问题其实不难回答。《物业管理条例》第12条第3款规定，业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

“双过半”的说法就来源于上述法条，计算公式如下：

1、对普通决议事项来说，需要计算一个百分比：【投赞成票的业主人数/小区内专有部分建筑物的业主总数】以及【投赞成票的业主的建筑物面积/小区内专有部分建筑物的总面积】，如果这两个数值都大于或者等于50%，就算通过了有效的决议；

2、对特殊决议事项（筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施），这个数值应当大于或者等于66.67%。

这是《物业管理条例》对业主大会表决机制的一项重要规定。按照这种方法，实际上不需要去数不同意的业主表决票的数量，也不需要去计算投票同意和不同意的业主的人数的比值，更不需要去考虑投弃权票的数值（弃权票实质上是有中国特色的表决选项，你来参加投票，要么同意，要么不同意，非得设计一个弃权票，弃权到底算你来投票了，还是没来投票？当然，在特殊情形下，设置一个弃权票的选项也许也是解决实际问题的需要）。

我那朋友为什么会产生这样的疑问？其实问题的根源在《苏州市住宅区物业管理条例》。苏州市的条例第14条第4款规定，“逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定”。

这个世界上还存在——“没有参加投票的业主的投票”？ 这是一个相当不合逻辑的规定，没参加就是没投票嘛。我理解，市政府制定这个条款的初衷，也许是想让业主大会每次都能有一个投票结果，毕竟开一次业主大会也不同意，有时候有一个结果总比没结果好。但是，这么做带来的问题也很大。

从大的方面来看，世界各国的选举普遍存在投票率低下的问题，很多人并不关心公共议题，很多人为生计考虑没时间参加投票。但是，似乎没有任何一个国家会去计算没有参加投票的选民的表决票的归属问题。道理其实很简单，他们设置的投票机制，在计算得票率时，统计的基数只是收到的表决票的总数，他们不会把整个选民的人数作为计算得票率的基数，如果要征得全美国选民人数的1/2以上同意才能当选总统，估计美国总统的大位要空置二百多年。

但是，国务院制定的《物业管理条例》的确是把小区“选民”的总数作为计算得票率的基数，实质上这加大了业主通过有效决议的难度。我理解，如果能获得50%以上小区业主的同意，那就能把真正的民意统计出来，有强大群众基础的业主共同决议，推行实施起来的阻力自然会更小。但是，带来的副作用也是明显的。有时候，一项很好的提议，因为大多数人沉默没法推行实施。

总体而言，我认为，不能为了方便形成一个表决结果，把设计表决程序应当追求的价值（比如保证公平公正、防范操纵舞弊）丢掉，更不能把逻辑丢掉。

业主小区的治理是整个社会治理体系中一个重要环节，让小区居民更多的参与小区的治理，还需要有更加完善的配套制度。业主小区的治理也是一个学习游泳的池子，通过不断的学习、锻炼，相信会有更多的人学会游泳。

树立小区的业主意识任重道远，绝不应止于“炒掉物业”……

2020.7.28

江苏竹辉律师事务所 合伙人