弃管小区建设归属（益民小区再陷物管）
弃管小区建设归属（益民小区再陷物管）小区内随处可见杂物和晾晒的衣物。 7年前，众城物业接手了被府民物业（原林源物业）弃管的益民小区。7年后，众城物业第5次提交了《益民小区弃管申请书》，虽然主管部门还没给出答复，但物业已实施了弃管行为。弃管的理由和府民物业是一样的——“收费率低，赔不起”。业主拒缴费的原因有两种：一种是“服务不到位，缴费不可能”，还有一种是“别人都不缴”。 这次弃管是该小区继7年前被府民物业弃管后的第二次弃管众城物业已人去屋空。 9月4日，益民小区被物业弃管已有一个月的时间。
原标题：业主：收费高，服务不到位；别人都不缴，我也不缴
物业：接管7年，缴费率不足两成，赔了600多万元
益民小区再陷物管“死局”
小区已被弃管一个月，部分居民将垃圾扔到小区外道路上
这次弃管是该小区继7年前被府民物业弃管后的第二次弃管
众城物业已人去屋空。
9月4日，益民小区被物业弃管已有一个月的时间。
7年前，众城物业接手了被府民物业（原林源物业）弃管的益民小区。7年后，众城物业第5次提交了《益民小区弃管申请书》，虽然主管部门还没给出答复，但物业已实施了弃管行为。弃管的理由和府民物业是一样的——“收费率低，赔不起”。业主拒缴费的原因有两种：一种是“服务不到位，缴费不可能”，还有一种是“别人都不缴”。
小区内随处可见杂物和晾晒的衣物。
记者以要买房子为由，向一位遛狗的老人了解情况。记者问老人：“小区内挺脏的，一直都这样吗？”老人说：“有这个市场，不可能干净。不过以前没这么脏，有物业管，还挺干净的。最近物业不干了，没人收拾。”记者问：“物业为什么不干了呢？”老人回答：“（业主）都不缴费，能干吗？”记者追问：“为什么业主不缴费呢？”老人告诉记者：“以前物业费只有6块多钱，这个物业接管后收11块多，太贵了。”说完，老人提醒记者：“这小区基本没人缴物业费，你要买这儿的房子，可得把这事儿谈好了，免得以后麻烦。”
记者对老人的提醒表示感谢后，继续在小区内走访。益民小区居住的老年人口偏多，老人们经常坐在楼下聊天、打牌。小区内的树木，很多被系上了绳子，晾晒着衣物和被褥。另外，记者看到很多居民楼下和绿化带里堆放着杂物。还有喜欢花鸟的老人，在楼前用水泥块圈起了地盘，打造了自己的“花鸟世界”……
小区内公示板上，贴着许多卖房信息。记者以要买房为由向业主了解情况。问及是否欠各种费用时，一位女业主说：“只欠物业费。这钱从我买房后就没缴过。如果你确定买房，我可以和你签协议，如果以后必须缴这笔费用时，买房前的物业费我缴。”记者问她为什么不缴物业费，她说：“物业服务不好，没人缴。也没人收，不知道去哪缴。”
还有几位要卖房的业主表示，房子出租，一直没缴费。有的业主表示，如果记者与其签订《房屋购买合同》，业主会把欠的物业费补缴。也有业主说：“别人都不缴，你为什么要缴？”
部分居民每天早晨把垃圾袋扔到马路边。
众城物业
钱收不上来，人员开支都成了问题，作为民营企业，我们真没钱投入了
9月6日，记者采访了众城物业公司益民小区项目部高经理。高经理说，该物业公司在益民小区投入工作人员31人，其中包括保安8人、保洁18人、3个维修人员、一个客服、一个经理。该物业的收费是按照物价局审批项目收取的，符合收费标准，绝不存在乱收费的情况。对于业主关于“收费高，服务不到位”的指控，高经理说：“我们真的已经尽力了。益民小区是老区，开发商遗留的房屋质量、小区规划问题非常多。比如这个市场，并没有正规的手续。物业没有执法权，只能靠城管管理，但小贩和城管打游击战，城管不可能一直在这儿看着。我们曾试着给小贩划定摊位集中管理，但他们并不按我们的办法去做。”
众城物业公司总经理孙成全告诉记者，2006年，当时的林源物业公司，也就是现在的府民物业，也是由于缴费率低、企业亏损严重，提出了弃管。2007年，在市城管委协调下，众城物业接管了益民小区。“当时业委会承诺，如果把小区整改好，就动员大家给我们交物业费。我们那一年前后投入了40多万元整改小区环境，但物业费却没收上来。”
如果业主按标准缴费，物业公司每年能收到100多万元的费用，可实际每年收到的费用不足20%，这些缴费的业主大部分是公费报销的。而小区每年投入的人工成本就达60万元，这还不算其他的维修费、能耗费等。
7年来，众城物业已被拖欠费用达628万元。众城物业为追缴物业费，曾把业主告上法庭。“2009年起诉一个业主，2013年法院才做出判决。去年物业起诉了14名业主，但法院至今仍在调解中。”孙成全说，物业是业主的“管家”，如果收费要靠法院判决、强制执行去收取，关系会越来越紧张。“我们已经很努力去做了，或许不尽如人意，但有些问题不是物业所能解决的。现在，钱收不上来，人员开支都成了问题，作为民营企业，我们真没钱投入了。所以，我们做出弃管的决定。”
孙成全说，最近，业主委员会与物业公司协商，如果能把费用降至原物业在益民小区的收费标准（6.6元/平方米），并继续服务，那么业主委员会可以与业主沟通，保证80%的收费率。对于业主这种表态，孙成全说：“物业费标准不应该以以前的标准作为参考，因为现在的人员工资和物价都比那时高很多。但为了给公司减少损失，对于业主的欠款，公司可以打折收取。是打折，不是降价，因为降价意味着我们的服务存在问题，这种说法我们不能接受。如果让我们继续服务的话，业主可以对照我们每项服务的收费标准，我们没做到的服务项目不收费。目前，业委会对众城物业的提议还未做出最终表态。”
物业办
无论谁管，都需要资金。没人缴费，谁也解决不了这个问题
业主缴费率低，物业企业亏损，自然就会减少投入；投入减少了，服务不到位，业主就更不想缴费。于是，形成了恶性循环。
益民小区建成于1999年，是铁西平房区改造的回迁房。业主与物业纠纷，已成了“历史问题”。府民物业赔不起，弃管了。众城物业管理7年，5次申请弃管。可弃管终究不是解决问题的办法。短期内，业主可以把垃圾扔到大街上，由城管部门去清理，那么小区内的卫生、公用设施，不能一直这样放任下去吧？
本报2012年曾报道关于众城物业申请弃管益民小区的事，当时的市城管委物业办拟用行政手段进行干预：没有新物业企业主动承接益民小区，不批准众城物业的弃管申请。那么，物业办现在对此事持什么态度呢？
记者就益民小区的现状，采访了市城管委物业办副主任胡小多。胡小多说，按政策规定，针对物业弃管单位，在物业企业接管前出现的真空时间里，由城管局环卫站想办法把卫生打扫了。现在，益民小区的卫生，由萨区城管局帮助协调。
在小区内居住的多是老人。
对于益民小区业主和众城物业现在的僵局，胡小多说，收费率太低，亏损太多，也难怪物业企业坚持不下去。在管理益民小区的问题上，物业企业做的已经很好了。胡小多记得，有一次，益民小区的一个租户报修电缆坏了，那是一条主电缆，按规定不在物业企业的管理范围。但电业部门以并未交接为由，不予管理。最终，物业花了1万多元修好了。当时，业主还承诺，如果物业修好了电缆，就缴物业费。但电缆修好了，业主又说“别人都不缴，我为什么要缴”。至于那个小市场，经营者多数是益民小区的业主，城管部门清理过，清完还摆，得不到根本解决。物业想通过法律手段挽回点损失，结果也不理想。
那么，如何打破这种僵局？胡小多说，首先要成立个正规的业委会。“目前，益民小区并没有正规的业委会。所谓的业委会，只是几个业主‘自封’的。”有了正规的业委会，再选聘新的物业企业，但这也是个难题，根据《物权法》相关规定，只有两种解决办法，聘请新的物业，或者业委会自行管理。
垃圾箱倒在绿地上，却写着“为了环境”。
据了解，同样是铁西平房区改造回迁房的北辰二区也曾被物业弃管，闹得沸沸扬扬。后来，该小区成立了业委会，承诺改善小区环境后缴纳物业费。兴荣物业接管了该小区，投资数十万元进行改造。后来如何呢？胡小多说，第一年真不错，物业费收了90%多；第二年，就变成了70%多；第三年只收上了40%多，越来越少。“有些业主不缴费，还到处宣扬，不让别人缴费。”于是，不缴物业费成了光荣的事，缴费反倒成了耻辱。但毕竟还有一小部分缴费的业主，他们已损害了这些业主的利益。
胡小多说：“益民小区的业主，不缴费已经成了‘习惯’。无论管理能力还是经济能力，府民物业和众城物业都是很有实力的公司，这两家企业都亏损，维持不下去，别的物业企业很难再接管。让业委会自行管理，这个也不现实。且不说维修需要大笔资金，单是打扫卫生方面来说，雇保洁员需要用钱吧？清运垃圾需要用钱吧？无论谁管，都需要资金。没人缴费，谁能解决？”
记者 凝梵 文/摄
