新一线城市近郊叠墅值得买吗（1000万做岛主你愿意吗）
新一线城市近郊叠墅值得买吗（1000万做岛主你愿意吗）1. 区位交通优势明显首先我们来说下六大理由：说完了叠墅兴起的历史背景，我们再来看看南京叠墅现在的市场格局和去年各版块的市场表现。南京叠墅产品主要分布在具有山水资源优势的江宁、江北和仙林板块；河西此前的高端改善市场产品以大平层为主，近年来随着江心洲的开发，富人岛的概念持续发酵，岛上叠墅市场表现抢眼，去年成交排名第四，均价达2.7万/㎡。说完了诗和远方，我们开始进入今天的正题，江心洲是南京叠墅板块中保值增值最优的板块的六大理由和投资叠墅及江心洲的四大风险提示。
各位地产疯狗的朋友们，好久不见，想必大家是想我了吧^_^当然也可能已经不记得我了哈哈，为了告诉大家我又回来了，先用一声荡气回肠的狂吠跟大家打声招呼：啊旺旺旺旺旺，哈哈。
好啦，言归正传，今天这篇文章是我最近在做的一个小专题研究的浓缩版，关于江心洲叠墅市场的价值梳理，主要从两个方面进行了论述，一个是江心洲叠墅无疑是现在南京叠墅市场上保值增值最好的板块的六大理由，另一方面也要提醒下大家投资叠墅和江心洲叠墅的三大风险。最后，我会给出对于现阶段江心洲叠墅购置价格合理的单总价区间的个人看法，也希望和大家一起探讨对于岛上叠墅价值的理解。
首先，我想先聊一下诗和远方，说说叠墅的由来和南京叠墅市场过去的发展。在五年前十年前的时候，别墅市场上几乎还没有叠墅的身影，可最近几年叠墅市场一下成为大家很熟悉的产品类型，为什么会这样呢。我查阅了国家过去历年颁布的禁墅令，这才找到了答案。早在2003年2月，国土部就发布 《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（即“45号文”），首次强调“停止别墅类用地的土地供应”。随后，在2006年房地产调控的“国六条”、2008年国务院下发的《关于促进节约用地的通知》以及2010年国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，均对此作出强调。2012年2月22日国土部再次强调停止别墅类用地的土地供应。 6月18日，为进一步规范房地产用地供应管理，国土资源部、国家发展改革委联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，针对国家低密度高端住宅项目开发从操作层面作出直接限制，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。管理部门强强联手，对“别墅”下达了终极禁令！
此后，南京市场上的独栋、类独栋产品逐渐减少，卖一套少一套，联排、叠墅、平墅等类别墅产品开始涌现。南京的叠墅市场也在2013年迎来了发展元年，全年供应达到1207套，为近五年来供应最多的一年。随后的14和15年叠墅市场成交量水涨船高，年成交量在1000套左右，2016年上半年南京叠墅市场供应仅300套，成交已达853套，供不应求严重（供应少主要是因为目前在售项目中包含叠墅产品的较少，且有半数处于尾盘，因此上半年叠墅市场供应较少）。
说完了叠墅兴起的历史背景，我们再来看看南京叠墅现在的市场格局和去年各版块的市场表现。
南京叠墅产品主要分布在具有山水资源优势的江宁、江北和仙林板块；河西此前的高端改善市场产品以大平层为主，近年来随着江心洲的开发，富人岛的概念持续发酵，岛上叠墅市场表现抢眼，去年成交排名第四，均价达2.7万/㎡。
说完了诗和远方，我们开始进入今天的正题，江心洲是南京叠墅板块中保值增值最优的板块的六大理由和投资叠墅及江心洲的四大风险提示。
首先我们来说下六大理由：
1. 区位交通优势明显
江心洲属于河西板块，距主城7.6公里（直线距离），夹江大桥5分钟可达奥体中心；地铁10号线已开通，4站路可达奥体元通站，间接连接主城；还有多条规划中路线可达主城
Ø 夹江大桥（纬七路过江隧道）：与主城应天大街相连，快速到达河西新城、江宁，向江北连接过江隧道，直达浦口新城，大桥双向6车道 现已免费
Ø 长江隧道（纬三路过江隧道）及汉中门隧道（规划2018年开通）连接主城定淮门大街及汉中门大街，直达主城
Ø 10号线（站点：江心洲站）：4站可达奥体元通站，间接连接主城
Ø 4号线2期（规划中）：目前规划通过岛，但暂无站点
Ø 四座步行桥：青奥步行桥，奥体步行桥，绿博步行桥，万景步行桥，目前仅青奥步行桥开通
2. 四大稀缺性
分别是主城别墅稀缺性、河西别墅稀缺性、江心洲住宅用地稀缺性和江心洲低密度
用地稀缺性。
我们首先看主城别墅的稀缺性，南京有代表性的别墅板块主要有六个：
环紫金山板块是南京最早的高端别墅板块，别墅区主要分布在环陵路两侧，已开发完毕；
仙林板块是南京传统别墅板块，自然人文环境优越，已开发完毕；
三山板块依托山景资源发展起来的高端别墅板块，以独栋联排为主，总价千万以上，已开发完毕；
方山板块，依托方山自然资源发展的别墅区，距离市区较远，还有一定开发体量；
老山板块，依靠老山资源发展的低密度板块，档次适中，未来可开发体量仍然很大；
江心洲板块，近年来依托中新生态科技岛发展起来的高档别墅区，目前处于开发中期（可开发体量有限），后期稀缺性高
由此看来，距离主城较近的环紫金山、仙林、三山板块均已经开发完毕，有开发余量的方山和老山板块距离主城较远，现在距离主城近又拥有低密度物业的地方唯有江心洲！
河西别墅的稀缺性从现有别墅总量就可见一斑，有别墅的楼盘基本上只有金马郦城、五矿御江金城店、金基汇景国际凌江等少数几个小区，而且都是高低配的小区，别墅体量非常稀少，且和高层混在一起和纯别墅社区无法比拟。
3、稀缺性是江心洲住宅用地的稀缺性：
江心洲规划总用地1521.34公顷，其中城市建设用地总量为738.84公顷，非城市建设用地总量为782.50公顷，全岛建设用地仅占总用地面积的50%不到，产业开发与住宅开发占总建筑面积的45%（住宅 产业用地总体量约350万方），另有10%的建筑面积用于配套设施，低容积率、高绿化率、小社区、高品质，是全岛开发的一个亮点。由此可见，住宅用地总量少，稀缺性非常高！
最后一个稀缺性是岛上低密度用地的稀缺性：
开发强度控制
0.1-1.0：以中小学、幼儿园及旅游景点为主；
1.0-1.5：以沿江滨水地区的居住、商业用地、靠近绿链的产业、居住用地以及文化娱乐用地为主；
1.5-2.0：集中在葡园路两侧的住宅混合用地、部分居住用地和产业用地；
2.0-3.0：集中在纬七路两侧的科研用地、产业用地以及安置区的居住用地
3.0以上：靠近纬七路的部分旅馆业用地、科研用地以及产业用地
岛上可建设用地主要分布在4个区域，在住宅总体量本就稀缺的基础上（350万方总体量中剔除科研用地，50万方的洲岛家园、38万方的仁恒绿洲新岛，粗略估计剩余可开发住宅用地在100-150万方之间），低密度用地（1.5以下，1.2最佳）更稀缺，且已开发过半，未来岛上低密度产品将异常稀缺。
3. 城中河西为高净值人群密集分布区，为岛上提供强有力的客户支撑。
上图是综合了2013-2015年600-1000万总价段成交套数排名前十的项目制作的一张典型楼盘分布地图，可以看出，南京的高总价热销项目集中分布在河西和城中，另有部分选择仙林的别墅项目。江心洲与河西中部仅隔一条夹江，距离新街口直线距离7.5公里，地段优势明显，可以吸附周围（建邺、鼓楼等地）大量的豪宅成交客户，有此支撑保值增值可期。
4. 成绩说明一切，岛上别墅销售创神话
前面说了地段优势明显，四大稀缺性，周围豪宅客户密布，但是最终好不好还是要市场来检验，给大家看两张图：
2014年在市场遇冷的情况下，银城长岛观澜强势拿下当年南京叠墅市场销冠，创造了近18个亿的热销神话；是第二名五矿九玺台的2.7倍，13年五矿九玺台夺冠时，成交金额也只有6.18亿元，15年冠军朗诗保利麓院的成绩是7.92，都远不及长岛观澜的成绩。
保利二十四院在2015年总价800-1000万部分成交TOP10中排名第五，并在一年内售罄了24套千万级联排别墅，销售成绩也非常优异。
由此可见，豪宅客户对于江心洲的价值和岛上项目的认可度非常之高，高端改善客户的认可是保值增值重要的基础。
5. 江心洲别墅的价格优势
国家统计局数据显示，南京的房价是从2015年3月份开始第一次出现上涨，到了8月份的时候第一次炸出了6大地王：万科南站G22，龙湖江宁G23，中航燕子矶G26，旭辉南站G29，中锐江宁G31，融侨上坊G32，四季度的时候南京的房价就开始飞升了，16年至今更是蹭蹭蹭地往上窜。那我们就从2015年3月份开始回顾一下河西中部、河西南部房价的几个重要节点。15年3月我记得河西南部的均价还在2.3万/㎡左右，宏图首开4月首开价格3万/㎡，截至目前，河西南整体均价达到3.5万/㎡，河西中部达到4.5万/㎡，绝对值分别上涨了1.2万/㎡和1.5万/㎡，涨幅分别达到52%和50%，在各板块中河西可谓是大赢家。
那么江心洲的叠墅价格变化和涨幅大概是怎么样的呢？
这是银城长岛观澜3期观澜汐园在2014年8月19日领到的最后一批销许中叠墅主力户型的价格的大致情况（也是岛上叠墅市场距离2015年3月最近的一个价格了）：
| 产品类型 | 主力面积（㎡） | 单价（万元/㎡） | 总价（万元） | |
| 叠墅 | 上叠 | 175（边户190） | 3.7（边户4.2） | 650（边户800） |
| 下叠 | 234（边户255） | 2.8（边户3.5） | 650（边户900） |
上下叠中间户总价一样，下叠边户由于花园大比中间户贵100万左右。
岛上现在暂无叠墅产品在售，因此只能比较银城长岛观澜最新的二手房叠墅价格
搜集网上挂出的二手房信息，发现上叠总价基本上涨了200万，下叠中间户234㎡房源只有一套精装在售，暂无法比较，边户总价上涨了300万元。上叠中间户单价上涨了约1.2万/㎡，涨幅32%；边户上涨了约1万/㎡，涨幅23%；下叠边户上涨了1.2万/㎡，涨幅34%。
由此可见，岛上叠墅产品在过去一年半时间内单价上涨的绝对值和河西南接近，但涨幅慢于河西南部和河西中部，目前单价在5万/㎡左右，虽高于现阶段河西中部和南部，但较明年河西南部和中部豪宅7-8万/㎡的价格预期仍有明显价格优势，还是低密度，且稀缺性明显，个人认为1000万以上的豪宅，江心洲价值较河西南部更高。
6. 江心洲规划定位高，政府资源优势明显
中新南京生态科技岛由新加坡贸工部与江苏省委、省政府共同推动，新加坡仁恒置地集团、盛邦新业集团和胜科集团联合投资，与江苏省南京市有关方面合作，共同开发建设的项目。同时也是继苏州工业园区之后江苏与新加坡合作的又一个重大项目，也是南京迄今为止规模最大的整体对外合作项目，立足新的起点，该项目将着眼长远，瞄准国际一流水准，广泛吸收世界级水平专家的智慧，做到高水平、高起点规划；将倍加珍视、大力保护和营造优美的自然生态构建最佳人居环境；建设科技研发、顶级人才、高新项目和国际资本有效对接的国际化发展平台，持续发展生态文明和社会和谐相互交融的国际化示范社区。预计将在2020年基本建成，总投资超过1000亿元。
反正又是省委省政府、又是新加坡各大集团，又是国家化发展平台，国际化示范社区，小小一个岛，15平方公里，投资超过1000亿元（南部新城164平方公里，核心区66平方公里，才投资1500亿，浦口新城总面积93平方公里，核心区约27.5平方公里，投资900亿），怎么看怎么是高富帅，你可别看他现在是荒芜一片，总价已经高攀不起了，等发展起来，真的就是富人岛了。
终于说完了六大利好，可能很多朋友们此时此刻已经信心满满，准备买买买了，但是下面我还得提示大家三条风险，因为我也不是很专业，根本没买过别墅，所以希望大家购买前再三斟酌。
1. 豪宅市场容量明显扩大的同时，非别墅类产品兴起，且叠墅在别墅中占比趋降
我们来看下面几张图：
图一中可以看出，从15年至今南京高端改善需求释放明显，15年800万以上成交套数占比约为14年2倍，16年刚过半，800万以上成交套数已经赶超去年，所以大家感觉现在南京楼市如疯如魔完全可以理解。但是看图2，13和14年的时候800万以上的项目中非别墅的套数还是很少的，但是15年至今，像仁恒江湾天成、中航金城一号等高端豪宅入市，直接吸走了大量高端改善客户，别墅的份额就明显下降了，从原来的绝对份额，到现在只剩一半左右，然而图三中，叠墅的成交占比更不容乐观，15年和16年上半年仅有30%左右。虽然豪宅市场容量明显扩大，但大平层、平墅等非别墅类产品兴起，占据了半壁江山，且叠墅在别墅中占比趋降，叠墅市场近年来面临挤压，急需突围。
2. 高总价和高单价需创造历史，面临市场检验
从2013到2016年上半年南京叠墅各总价段成交情况可以看出，叠墅成交总价主力区间在200-600万，800万以上的叠墅成交很少，1000万以上都在个位数，这一方面是此前在800万以上的叠墅供应量本身就很少，而且800万以上选择面广泛，联排的层次是高于叠墅的，平墅也是强有力的竞争对手，因此800万以上高端改善楼盘做叠墅这种物业类型的就很少，相应的此前这部分客户的积累也很少。如果江心洲的总价超过800万将面临市场检验，不过随着去年到现在房价的快速上涨，岛上二手叠墅的总价已经达到800-1200万这个区间，但是二手叠墅目前的成交量还很难反应到新房市场，所以今年将是考验的一年。
从2013到2016年上半年南京叠墅各单价段成交情况可以看出，主力成交单价在2万元/㎡以下，3万/㎡以上成交套数很少，如果江心洲今年想实现5万/㎡左右价格，也将创造历史，同样需要面临市场检验，因为5万/㎡将面临河西中部多个项目的竞争（海玥名都、保利天悦、宏图上水云锦等）。
3.最后一个风险就是今年大量入市的高价叠墅项目抢占高价叠墅市场的风险
备注：预计保本价为地价*1.8倍
去年三季度至今南京成交的几幅低密度地块楼面价基本都与当时周边住宅售价持平，土地成本高，为实现盈利，售价预计将达到3-4万/㎡，将分流叠墅市场中少有的高单价客户，不利于江心洲客户聚集，同时今年入市的6个含叠墅的纯新盘，4个位于城东及仙林，1个位于方山，一个位于江宁百家湖，像城东及仙林这种传统别墅板块新项目的集中上市，也将对江心洲叠墅市场的保值增值产生冲击。
以上就是个人对于江心洲叠墅市场价值的一些看法，总得来说，觉得价值还是明显大于风险的，夸张地说，我觉得是目前除了河西中部之外，最增值保值的区域，河西南和江北新区风险已经较高，还好河西南现在限价在3.5万/㎡，上一篇河西南：论最佳操盘手国土局的自我修养中也说了超过3.5万/㎡风险会明显增加，合理的价值区间在3-3.5万/㎡，预测还是有点准的。
最后，我想大胆地给出一个今年江心洲叠墅的单总价区间，个人认为今年岛上叠墅的单价在4.5-5.5万/㎡比较合适，面积180-260㎡比较符合高端改善人群的面积需求，总价在800-1200万，不知这次江心洲的预测能否应验，大家等年底的时候可以再看这篇文章哦。
谢谢大家花了这么长时间阅读这篇文章！有不同观点欢迎直接在对话框中与我交流。下期见^_^
