深圳楼市最新状况（子弹不多的条件下如何取舍）
深圳楼市最新状况（子弹不多的条件下如何取舍）回复：【会员咨询】请问手上有100万左右买宝安还是买龙岗中心城或者是布吉小三房妙？刚需有房号.不用考虑学位，希望离地铁站近一点。回复：1.燕晗山苑只有一栋楼，没大花园，但是高层大平层，视野豁然开朗，南北通透，整个华侨城深圳湾的景色尽收眼底，香山美墅的视野就差太多，靠近沙河西和北环处于豪宅地段的外沿，但是后者的优势在于变数，白石洲已经全面启动更新，从未来的规划来看，靠近香山美墅的更新区域，将是最主要的回迁区域和公共配套（学校，商业综合体），规模上比大冲的华润城和万象天地更大。有商业和学校，意味着商业溢价，学位升级空间更大，所以从升值空间来看，香山美墅要相对更大。2.考虑到本身自住深圳湾，再买就不考虑在该片区增加砖位了。后海总部红树西岸，中信红树湾，有超级总部规划。蛇口的双玺，汉京九榕台，鲸山觐海，半3，半5，有太子港规划。新天鹅堡，华润城四期，宝中的熙龙湾，尖岗山曦城片区的中海九号公馆或者山
以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦【粉丝提问】提问：我现居住云峰花园，三房两卫，少量公积金贷。因中学学位差，原计划，做抵押贷，买个小两房的学位房。考察了一通学校和房价，最后锁定翠园东晓和保税区福外南校区，现在有两种操作模式：
1 抵押贷，入手大两百万的单房，放租，小孩读初中时，租房陪考
2 换房，卖掉云峰花园，入手百仕达2房，去看下小区，小孩很喜欢 收入情况，我年入30左右，老婆10左右，请问君逸华府，值得入手么？年后猛涨了一波。大表哥给点建议呗，感谢！
回答：
云峰花园本身楼龄，小区花园品质，片区基本也没有预期规划，长持也不会有太大涨幅。君逸华府自住学位各方面其实非常舒服，不用那么嘈杂。照顾也方便，孩子读书读完了，可以再换。
翠园东晓，毫无疑问是碾压福外南。翠园东晓，连续9年平均分罗湖第一！平均分，是买学位房的家长最应该看的。因为，深圳几乎排名靠前的所有学校都会掐尖，高分段的意义，远远没有平均分重要。平均分，才是教学质量的最好体现。你让一个小学全市第一的人，去最差的初中，他中考时可能还是全市第一。 光看四大率，说明不了问题。深外，百外四大率是高，可你也要看一下他找的是什么水平的小学毕业生！
【会员提问 】请问已有一套139平太古城北区双拼住房，想再买一套大一点的自住，看中燕晗山苑220平低层1900-2200W的和香山美墅187平1850-2000W，请问哪个楼盘比较有升值空间？预算2000-2200在南山还有什么楼盘推荐？
回复：
1.燕晗山苑只有一栋楼，没大花园，但是高层大平层，视野豁然开朗，南北通透，整个华侨城深圳湾的景色尽收眼底，香山美墅的视野就差太多，靠近沙河西和北环处于豪宅地段的外沿，但是后者的优势在于变数，白石洲已经全面启动更新，从未来的规划来看，靠近香山美墅的更新区域，将是最主要的回迁区域和公共配套（学校，商业综合体），规模上比大冲的华润城和万象天地更大。有商业和学校，意味着商业溢价，学位升级空间更大，所以从升值空间来看，香山美墅要相对更大。
2.考虑到本身自住深圳湾，再买就不考虑在该片区增加砖位了。后海总部红树西岸，中信红树湾，有超级总部规划。蛇口的双玺，汉京九榕台，鲸山觐海，半3，半5，有太子港规划。新天鹅堡，华润城四期，宝中的熙龙湾，尖岗山曦城片区的中海九号公馆或者山体联排，香蜜湖片区（金融街）等这些，都是不错的大资金体量的投资承载标的。但是有的单价高，意味着同一总价预算下，需要根据自身对自住面积需求，去折中权衡。
【会员咨询】请问手上有100万左右买宝安还是买龙岗中心城或者是布吉小三房妙？刚需有房号.不用考虑学位，希望离地铁站近一点。
回复：
子弹不多的条件下，要聚焦和取舍，新人首套，都是过渡，不要太在意次新，大三房这些，先上车，就是0和1的区别，福田的1房，罗湖小2房，宝安的1房，碧海的小2房，甚至沙井和光明，坪山也都可关注，看置业个人情况和需求。关内租金上会好很多，抗跌较为稳健，用首套作为跳板，所以尽可能最大化投资边界。
【咨询】大表哥您好，咨询下南山阳光海景58平的房子，目前挂盘价在580左右，之前是因为南外大冲中考排名靠前，导致涨价较多，今年的中考情况不知道会不会保持住，因为本身对学位没有需求，所以想置换其他的更有升值空间的房产，请大表哥给点意见，谢谢
回复：
狭义的升值空间=新产业规划概念 旧改兑现梯度式红利 学位增量 笋盘。
1.今年是十三五计划的最后一年，下一个5年计划会有更多新的产业规划提出，预计光明，沙井，坪山会有红利机会。
2.核心片区的旧改。福田保税区，大金沙，深港河套区，赤尾的福田海岸城，华富旧改，香蜜湖金融街，南山太子湾，赤湾旧改，白石洲更新，沙井海岸城，南山蛇口四海公园旧改等等。
3.学位红利，至少还有10年。
4.入手价低，买到就是赚到“升值”，只是这种升值，需要去持有和转手获取，属于一种非宏观的房产红利，赚的是买卖差价
勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。
